不動産投資のリスクとは？対策や失敗の原因を解説

不動産投資には、建物の状態・入居者の状況・市場環境など、さまざまな要因から生じるリスクがあります。

一方で、他の投資信託などとは異なり、少ない自己資金（レバレッジ）からでも大きな資産を動かして毎月安定したインカムゲイン（家賃収入）を得られるという最大のメリットがあります。

投資を始める前にリスクを正しく把握しておくと、事前の防衛策の準備をしやすくなるので、以下のリスク一覧を参考にしてみてください。

リスクの種類	内容
空室リスク	入居者が決まらず家賃が入らない
不動産価値の下落リスク	建物や立地条件の変化で価格が下がる
家賃滞納リスク	入居者が家賃を払わない
修繕リスク	設備や建物の修理費が想定より増える
金利上昇リスク	ローン金利が上がる
災害リスク	地震・水害などで建物や賃貸経営に影響が出る
家賃下落リスク	築年数や競合増で家賃を下げる必要が出る

空室リスクとは？

空室リスクとは、部屋に入居者がいない期間が発生することで、家賃収入を得られなくなるリスクです。不動産投資では発生しやすく、とくに注意する必要があります。

入居者がいない間も、ローンの返済や固定資産税などの支出が続くので、空室の期間が長いほど自身の貯金を切り崩さなければなりません。さらに、自己負担（持ち出し）が必要な状況が長期化すると、最終的には賃貸経営の継続が困難になってしまうリスクもあります。

空室リスクが高い物件の特徴として挙げられるのが、立地の悪さと住みにくい建物です。立地には、駅から遠く、周辺にスーパーやコンビニがないなど、生活に影響する特徴があります。また、建物自体が老朽化していたり、地域のニーズに合わない間取りであったりする物件は入居者から敬遠されやすくもなります。

空室リスクに効果的な対策

空室リスクの対策として重要なのは、需要に合った立地と建物の選定です。

入居者から長く選ばれるためには、駅の近くや生活利便性が良いなどの【好立地】を選ぶことが重要です。利便性が高いエリアであれば、将来的に募集家賃を上げていくなどの戦略も取りやすくなります。

間取りに関しては単身者向けの「ワンルーム」や「１K」をメインに検討するのがおすすめです。賃貸ニーズが高い20代、30代の需要を取り込みやすく、世帯数が増加傾向にある都市部の地域で賃貸需要が安定しやすく、空室期間を短く抑えられます。

さらに、限られたスペースを最大限に活かしたロフト付きなどのデザインや空間設計にこだわったアパートであれば、同エリアの競合物件との差別化にもなり、より高い入居率が期待できます。

また、空室リスクを下げる選択肢の1つとしてサブリースの活用もあります。サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げて、入居者に又貸しする仕組みです。空き部屋の有無に関わらず、オーナーには一定の収入が入ります。

不動産価値の下落リスクとは？

不動産価値の下落リスクとは、購入した物件の市場価格が時間の経過とともに下がってしまうことを指します。

不動産投資の収入源は、入居者からの家賃収入（インカムゲイン）と、物件売却時の収入（キャピタルゲイン）の2種類です。しかし、不動産の価値は建物の劣化や土地価格の下落など、さまざまな要因で変動します。

将来物件の売却を考えたときに不動産価値が大きく下がっていると、売却価格がローンの残債を下回る状態になりかねません。そうなると、売りたくても売れない状況になってしまいます。

一般的に物件は、『築年数が経過すると家賃が下がる』と思われがちですが、実際には築年だけが原因で下落するわけではありません。警戒すべきなのはその地域のニーズから外れ、空室が常態化してしまう（空室が多い）物件です。入居者が付かず収益力が下がってしまうと資産価値も連動して下がってしまうため、将来の売却（キャピタルゲイン）時に想定していた金額が得られない可能性が高まってしまいます。

不動産価値の下落リスクに効果的な対策

不動産価値の下落リスクに対する主な対策は、以下のとおりです。

・将来的に需要が見込めるエリアを選ぶ
・世帯数減少の可能性が低いエリアを選ぶ
・土地自体に価値がある物件を選ぶ

なかでも、土地自体に価値のある物件を選ぶのは、リスク回避の観点から効果的です。建物自体は年数とともに劣化していきますが、好立地の土地は経年劣化しないため、価値が上がっていくとも考えることができます。

そのため、アパート経営を始める際には土地の仕入れ力に強みがあったり、価値ある土地の選定をサポートしてくれたりするパートナーを選ぶことも重要になります。

将来的な賃貸需要が期待できるエリアとは、周辺の開発が進んでいるなど、交通の利便性が高まっている場所などです。条件を満たすエリアであれば、長期的な需要が期待でき、価値の下落を抑えやすくなります。

駅が近かったり周辺が栄えていたりなど、世帯数減少の可能性が低いエリアを選ぶのも効果的な対策です。逆に、住宅需要が落ち込んでいる地域では、価格の回復が見込みにくいため注意が必要です。

家賃滞納リスクとは？

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わない状態が続き、家賃収入が止まってしまうリスクです。空室とは違い、入居者が部屋にいるにもかかわらず収入がなくなるので、場合によっては空室リスクよりも深刻になりえます。

滞納が長期化した場合、収入面で苦しくなるだけでなく、督促や法的手続きによる退去交渉など、オーナーに負担がかかり大変です。さらに、滞納者に対して法的手段をとった場合、コストや時間がかかるので、初心者にとっては大きな負担になります。

加えて、滞納が発生している間も、ローンの返済や維持費がかかり、自己負担（持ち出し）が必要になってしまう点も大きな問題です。

家賃滞納リスクに効果的な対策

家賃滞納リスクへの対策として効果的なのが、家賃保証会社への加入です。加入すると、入居者が滞納しても保証会社がオーナーに代わって家賃を支払ってくれるので、収入の安定が図れます。さらに、滞納した家賃の回収交渉も保証会社が担ってくれるため、オーナーの負担を大幅に軽減できるのがメリットです。

また、入居審査を厳しくして入居者を絞るのも、効果があります。審査時は、収入の安定性・勤続年数・過去の滞納歴などをしっかり確認し、リスクの低い入居者を選んでみてください。

さらに万全を期すなら、独自の家賃保証システムなどを持ち、入居審査から滞納時の100%満額保証、その後の対応までをワンストップで一任できる信頼できるサポート会社をパートナーに選ぶのが最も確実です。優れたノウハウを持つ管理会社と連携していれば、万が一の際もオーナー自身が動く必要なく、アパート経営の安定性を引き上げることができます。

修繕リスクとは？

修繕リスクは、建物の老朽化にともなう修繕費や、入居者が退去した後に原状回復する際に発生する、コスト面でのリスクといえます。建物は時間の経過とともに劣化するため、不動産投資をするうえでは避けられません。

アパート経営において修繕が必要になる場所は大きく分けると、トイレやクロスなどの屋内と、外壁や屋根などの屋外の2つです。

屋内では、入居者が退去した後の原状回復工事（壁紙の張り替え・フローリング補修）や、入居中の設備故障への対応。屋外は、外壁や屋根の修繕などがあります。

とくに、築年数が経つほど修繕費用はかかりやすく、思っていた以上に出費がかさむため、注意しておきたいポイントです。

修繕リスクに効果的な対策

修繕リスクを避けるためには、あらかじめ修繕費を積み立てておくことが基本です。毎月の家賃収入からローン返済額を引き、残ったお金の一部を修繕費として積み立てておくことで、急な出費に対応しやすくなります。

また、これからアパート経営を始めるなら購入直後の急な修繕リスクが極めて低い【新築物件】を選ぶことも有効な対策となります。

その上で、長期的な修繕のノウハウを持つなどする信頼のおける管理会社を選ぶことも大切です。オーナーの突発的な出費を抑えるための定額メンテナンス保証など独自のサポート提供している会社もあるため活用してみてください。

さらに、賃貸借契約書に修繕の負担範囲を明記すると、オーナーと入居者の間でトラブルになりやすい費用負担の問題を防げます。

金利上昇リスクとは？

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が購入後に上昇することで、毎月の返済額が上がり負担が増えるリスクです。不動産投資では高額のローンを組むことが多く、返済期間も長期にわたるため、金利の変動は収益計画に大きな影響を与えます。

長らく低金利が続いていましたが、2024年には日本銀行が利上げを発表。今後も金利が変動していく可能性は十分に考慮しなければなりません。

金利には、変動金利と固定金利があり、それぞれの特徴を理解することが重要です。

金利上昇リスクに効果的な対策

金利上昇を恐れるあまり「固定金利」を選びがちではありますが、「初期金利が高く設定されているため、毎月の返済額が増え、手元に残る利益（手残り）が大幅に減ってしまう」というデメリットもあります。効率的な資産形成を目指していくのであれば初期金利を低く抑えることのできる「変動金利」をメインに検討するのは賢い選択と言えます。

変動金利を選ぶ場合の有効な対策は、自己資金をはじめに一定額入れて借入残高を少なくしたり、繰上返済を計画的に行ったりするのが有効です。元金が減るほど金利上昇の影響も小さくなり、負担が減らせます。

また、金利が上昇する局面では、一般的に景気が良くなり物価が上がっていく（インフレ）背景があります。そのためその物価上昇の波に乗っていける【好立地】の物件が金利上昇対策と言えるのです。

駅近や生活環境が充実している好立地条件のアパートであれば物価の上昇に合わせて募集賃料（家賃収入）を上げていく戦略が可能となり、金利上昇による返済金額の増加に対抗する手段を取ることができます。また、好立地の土地の価値は下がりにくいため将来的に物件売却時にも高い利益（キャピタルゲイン）をねらうことができ、出口戦略を含めたトータル利益を守りやすくなります。

また、変動金利では、金利上昇時も返済額が25％までしか上がらない「125%ルール」や5年間は返済額が変わらない「5年ルール」があります。多くの金融機関（主にメガバンクや地方銀行の変動金利商品）で採用されていますが、ネット銀行や一部の金融機関では適用されないケースもあるため、契約前の確認が不可欠です。

加えて、固定金利・変動金利共通でできる対策として、融資時にどれだけ好条件で受けられるか、も大切な要素です。金融機関と強い提携関係を持ち、土地の仕入れ力に優れた不動産会社をパートナーに選べるかにより、「特別金利（優遇金利）」の提携ローンを利用できる可能性や、家賃上昇や売却利益が狙える希少な好立地物件を優先的に提案してもらえることもあるため、金利上昇に負けない強固な経営基盤を築くことができます。

災害リスクとは？

災害リスクとは、地震・火災・台風・洪水などの自然災害によって建物が損傷し、修繕費用が発生したり一時的に家賃収入が減少したりするなどのリスクとされています。

特に、日本は地震が発生しやすい国であり、万が一災害が起きると建物がダメージを負ってしまう可能性だけではなく、建物の修繕中は入居者の募集ができないことによる一時的な家賃収入減少などが発生する場合があるのも問題です。

さらに、万が一建物が大きな被害を受けてしまうと、復旧のためのコストがかかり、その後の収支計画に大きな影響を及ぼすケースも考えられます。どの地域に物件を持っていても、自然災害そのものを完全にゼロにすることはできないため、事前の確実な備えが重要になります。

災害リスクに効果的な対策

災害リスクへの対策として欠かせないのが保険への加入です。よく「火災保険は任意（法律上の義務ではない）」と誤解されがちですが、実際には融資を受ける際の必須条件として金融機関から強く求められます。未加入のままではローンが組めないケースが多いため、物件選びと並行して早めにプランを検討しておくことが、失敗しないための鉄則です。

火災保険は火災だけでなく、落雷・風災・水災など幅広い自然災害が補償対象となります。地震を原因とする被害は火災保険の対象外となるため、地震保険への加入も併せて検討しましょう。

また、保険で被害をカバーするだけでなく、災害に備えるうえでは、より新しい建築基準に対応した物件を選ぶことも重要です。

日本の建築基準は、過去の大規模災害を経験するたびに検証され、見直しが進められてきた歴史があります。 例えば、2016年の熊本地震や2024年の能登半島地震など、災害が起こるたびに建物の被害状況が細かく調査され、その教訓を踏まえて耐震化に向けた取り組みや制度の見直しが繰り返されています。

さらに直近では、2025年4月に改正建築基準法が施行されました。具体的には地震や強風に耐えるために必要な壁の量を算定する基準が見直され、より多くの耐力壁が求められるようになりました。また、柱についても、必要な太さや座屈に対する安全性の確認基準が厳格化されました。

あわせて木造2階建て住宅などの建築確認手続きが見直されるなど、構造上の安全性をより適切に確保できる基準へと強化されています。 このように、災害の教訓や建物の変化に合わせて常にアップデートされる「新しい建築基準」をクリアした新築アパートを選択することは、構造上の安心感を高め、将来的な災害リスクを最小限に抑えるための非常に有効な防衛策となります。

家賃下落リスクとは？

家賃下落リスクとは、建物の経年劣化や周囲の類似物件との競争により、家賃を下げざるをえなくなるリスクのことです。

物件の賃料は一般的に、「新築時が最も高く、時間の経過とともに下落していく」というイメージが強いかもしれませんが、適切なエリア選定や建物自体の物件力、戦略を意識した管理が行われていれば家賃の一方的な下落を回避できるとされています。

家賃が下がってしまうと毎月のキャッシュフローが悪化することはもちろん、物件の資産価値そのものにも影響する可能性があるため注意が必要です。

あらかじめ家賃の下落を防ぎ、高い賃料を維持するための仕組みを持つ物件やパートナー会社を選んでリスクを事前に防ぐ対策が重要なのです。

家賃下落に効果的な対策

家賃の下落をおさえるために効果的な対策は「家賃を下げる前に手を打ち、入居者を途切れさせない客付け力を維持」することと言えます。

多くの場合、空室を恐れて家賃を下げる選択を安易にとってしまいがちですが、ノウハウを持つ優れた管理会社などであれば家賃を下げる選択の前に以下のような対策を実行しています。

・募集時期（タイミング）の戦略的変更：賃貸需要が最も高まる春の繁忙期などに合わせて募集条件を最適化し、高い家賃水準のままで入居者を獲得する。
・仲介業者における募集条件の改善：敷金・礼金などの初期費用を調整したり、最新のトレンドに合わせた設備や付加価値をアピールしたり、リノベーションをすることで客付け仲介業者が魅力に感じるような条件へスピーディーに改善する。

このように入居者が付く幅を常に広く保つことができれば年数が経過しても家賃をさげることなく、安定した賃料の維持が可能になります。こうした戦略を個人で行うことが難しい場合は客付けや管理までをワンストップでサポートしてくれる「総合力の高いパートナー企業」を最初から選んでおくこと、も重要な対策と言えます。

リスクの種類が多く、対策が複雑

不動産投資（アパート経営）には、本記事で紹介したように空室問題や家賃設定、金利など複数のリスクが存在するため「難しい」というイメージを持たれがちです。また、株式投資や投資信託とは異なり、少ない自己資金からでもレバレッジを効かせて大きな資産を動かせる投資だからこそ、事前のリスクコントロールが運命を分けます。

しかし、これらは個人で完璧にマスターしなければ始められないというわけではありません。事前に適切な対策を行うことで、本業を持つサラリーマンの方でも毎月安定した利益（手残り）が得られる堅実な投資です。

複雑に見えるリスク対策をクリアし、安定した利益を出し続けるためには、企画・開発から資金調達、日々の管理までをワンストップで任せられる「信頼できるサポート会社」をパートナーに見つけることが重要なのです。

中古物件における突発的な修繕コストの発生

形ある資産を運用する以上、築年数が経つと設備や外壁などの老朽化が進みます。アパート経営において建物を維持するためのメンテナンスや、退去時の原状回復費といったランニングコストは発生します。特に中古物件の場合だと、購入後すぐに想定外の突発的な修繕費用などが重なり、想定以上の支出を強いられるケースがあることも。価格が安いからという理由だけで選んでしまうと、資金計画が崩れる可能性があります。

このリスクを回避するためには【新築物件】を選ぶことが対策の一つとして挙げられています。さらに、将来必要となる長期的なコストを先回りして計画し、オーナーの突発的な持ち出しを防ぐための「定額メンテナンス保証」などの独自のバックアップ体制を持つサポート企業をパートナーに選んでおけば、費用の支払いに慌てることなく、手残りを安定させながら長期にわたって物件の価値を維持できます。

自身の状況に合わない無理なローン計画

サラリーマンが不動産投資を始める場合、ローンを活用し毎月のローン返済には、主に家賃収入によって支払っていく計画を立てるのが一般的です。しかし、個人の年収や自己資金のバランス、あるいは将来のライフプランを無視した無理な返済計画を立ててしまうと、万が一の環境変化の際に心理的な負担が大きくなってしまいます。

このような資金計画における不安は、「どのような金融プランを組むか」「どんなサポート会社と組むか」によって解消できます。

実績と信頼のある会社であれば、独自の強力な「提携ローン」を複数持っているため、個人の状況に合わせた最適な金利や融資期間のプランをカスタマイズしてくれます。さらに、圧倒的な好立地による高い入居率と、独自の100%満額の家賃保証システムなどがセットになっていれば、無理のない安定した返済計画を長期にわたって維持することが可能です。

不動産投資には、空室や家賃滞納など、7つの主要リスクが存在します。しかし、それぞれのリスクを理解して、事前に適切な対策をとっておくと失敗のリスクを予防するのに効果的です。

特に、本業を持つサラリーマンがアパート経営で成功するためには、表面的な利回りの高さだけを追わず、リスクを適切にコントロールし、手元に残る利益を最大化していくことが重要です。

少ない自己資金からでも安心して運用をスタートし、毎月安定した利益を得続けるための最大の鍵は、企画・開発から資金調達、管理までを一貫して任せられる「信頼できるサポート企業」をパートナーに選ぶことです。まずは実績豊富なプロフェッショナルへ相談してみてはいかがでしょうか。