アパート経営のリスク

アパート経営失敗談

失敗事例の多くに共通することが、「想定外の出費」や、「業者から説明されていなかったリスク」によって
「予定していた収益(利益)が入ってこない」ために起きているトラブルです。
リスクを知り正しい判断をして、失敗しないためのポイントをご紹介します。

空室対策

ポイント1
入居ニーズの高い立地

多くの人が住みたい、という住宅の条件は限られています。
主要都市からアクセスがよく、駅徒歩10分圏内で、生活環境の良い立地…と、入居者様の希望は絶えることはありません。
アパート経営には徹底した市場調査とマーケティングにより、入居ニーズの高い立地を選定することが必要です。

ポイント2
アパートのデザイン性

通常のアパート入居希望者だけを対象としていては、安定した入居率を保つことはできません。
どんな入居者様からも支持されるべく、アパートのデザイン性は決して手の抜けないポイントです。

ポイント3
設備のスペック

バス/トイレ別、独立洗面台、温水洗浄便座、インターネット使い放題など、入居時に挙げられる条件は数多くあります。
これらの設備を備えていない物件は、入居希望者が賃貸情報サイト等で物件を探す場合、検索されにくくなるため、不利になります。
入居率のことだけを考えると、こうしたスペックが良い方がいいのはもちろんですが、最終的に利回りとのバランスを考慮しながら、その土地のニーズに合わせた設備の取捨選択をしていくことが重要です。

ポイント4
管理体制

入居者の募集はもちろんですが、入居率の維持には、入居者様に長く安定して住み続けていただくことも肝心です。
建物のメンテナンスをはじめ家賃回収など、入居者様にとって高い管理サービスを提供することが必要です。

ポイント5
金銭的な保証

上記のポイントを押さえたうえでも、空室のリスク対策が万全ということはありません。
初回満室保証や、家賃滞納保証など、さまざまな入居前後のリスクへの保証を組み合わせてリスクに対する備えをしていく必要があります。

金利上昇の備え

アパート経営において、金利の上昇はローンの返済額を決定づける重要ポイントです。
多くの場合、ローンは変動金利で受けるので、金利上昇にともない、利息支払額の増大というリスクが生じます。
異次元金融緩和などの影響でデフレ経済下の超低金利時代を抜け、これから金利の上昇が予測されています。これを見越した対策をしておくことが大切です。
金利上昇のリスクを考える際に有効な指標となるのが、イールドギャップです。
これは簡単に言うと、物件の利回り(年間の家賃収入÷物件価格)から、借入金にかかる金利を引いたものを指します。
物件を購入する際、この数値を基準に考えることもリスク回避のひとつです。

ランニングコストの考え方

ポイント1
初心者・本業が忙しい人などは、
修繕費用が発生しない新築物件を選択するのがオススメ

新築アパートの場合、初期費用が多少高くなるものの、中古物件に比べて修繕費がかなり低く抑えられるというメリットがあります。
もちろん、長期的なスパンで修繕計画を立てたり、こまめなメンテナンスをしていけば、中古物件でもランニングコストを抑えることは可能ですが、それには経験や時間が必要です。
アパート経営の初心者や本業が忙しい人には、手のかからない新築物件をオススメします。

ポイント2
将来発生する修繕費用は、あらかじめ積み立てておく

修繕費は具体的にどれくらいかかるのか、予測が難しいものです。
それゆえ、家賃収入の中から修繕費を毎月プールしていくというのが一般的な対策です。もしも修繕費として使わなくても、別の費用に充てられるため、とても有効です。修繕費は家賃収入の3~5%、多くて7%程度の積み立てが一般的な割合です。

家賃滞納の対応

オーナー個人では対処が難しい入居者様の家賃の滞納は長引くと重大な損失につながります。
アパート経営の収入に直接関わってくる問題であり、ローン返済などにも支障が出てくるため、回避すべきリスクとしてしっかり対策しておきましょう。

ポイント1
家賃滞納保証サービスを活用する

家賃滞納リスクを軽減する有効な手段のひとつが、家賃滞納保証制度です。
これは、入居者様からの家賃滞納が発生してしまった場合に全額保証を受けられるというサービスです。
こういった制度の導入も選択肢のひとつに入れておくとよいでしょう。

ポイント2
入居者審査の基準を厳格にし、
家賃滞納発生の確率を軽減する

家賃滞納リスクへの対策として、入居者審査を厳しく行うという方法もあります。
例えば、収入や国籍面で一定の条件をつけたり、必ず保証人をつけてもらったりするなどの方法があります。
入居者様の審査を厳しくすることには、空室リスクが高まるという側面もあるため、バランスを見極めることも大切です。

土地・建物の
安全対策について

アパート経営には、地震や火災、台風など、自然災害によって発生するリスクも存在します。
日本は特に地震が多い国であり、これらは予測が難しいリスクなだけに、建物の強度を高めたり、各種保険に加入するなどして、十分なリスク対策を講じておく必要があります。

ポイント1
建物の築年数や地盤に注目

地震対策のチェック項目として、物件の耐震性や地盤の強度などが挙げられます。
耐震性であれば、1981年に法で定められた「新耐震基準」以降の建物かどうかが判断基準になってきます。
地盤であれば、物件を扱う不動産会社による地盤の調査と工事が行われているかどうか、引渡後の保証がなされているかどうかがひとつの基準になってきます。

ポイント2
考えられる災害に対する各種保険への加入

火災に対しては「住宅火災保険」で損害を補償することができます。
しかし、台風などによる水害、事故などで受けた損害は補償されないので、「住宅総合保険」への加入もオススメです。
台風による洪水の被害や入居者様による自動車の飛び込み事故、給排水設備などによる水漏れなども補償してくれます。
また、地震や津波の被害も考えられるので、火災保険に「地震保険」をつけておくことも大切です。

ポイント3
異なるエリアに物件を購入してリスク分散する

災害リスクを複数物件の購入によって分散するという手段もあります。
例えば3つの物件を所有するなら、東京、大阪、福岡といったように、離れた3つのエリアに分散しておけば、同じ災害に見舞われてしまうリスクは回避できます。