アパート経営のメリット【アパート経営のシノケン】

アパート経営をお考えの方へ

アパート経営を失敗しないためのポイント

「不動産投資における失敗」とは?

失敗事例の多くに共通することが、「想定外の出費」や、「業者から説明されていなかったリスク」によって「予定していた収益(利益)が入ってこない」ために起きているトラブルです。リスクを知り正しい判断をして、失敗しないためのポイントをご紹介します。

不動産投資のリスクと対策

空室対策

空室リスクを回避するには入居者に支持されるアパートであることが重要です。つまり、多くの入居者が住みたい、住み続けたいと思うのはどんなアパートか、それを一つずつ考えていかなくてはいけません。

ポイント1:入居ニーズの高い立地

多くの人が住みたい、という住宅の条件は限られています。主要都市からアクセスがよく、駅徒歩10分圏内で、生活環境の良い立地…と、入居者の希望は絶えることはありません。
アパート経営には徹底した市場調査とマーケティングにより、入居ニーズの高い立地を選定することが必要です。

ポイント2:アパートのデザイン性

通常のアパート入居希望者だけを対象としていては、安定した入居率を保つことはできません。
どんな入居者からも支持されるべく、アパートのデザイン性は決して手の抜けないポイントです。

ポイント3:設備のスペック

バス/トイレ別、独立洗面台、ウォシュレット、ブロードバンドの常時接続など、入居時に挙げられる条件は数多くあります。これらの設備を備えていない物件は、入居希望者が賃貸情報サイト等で物件を探す場合、検索されにくくなるため、不利になります。

入居率のことだけを考えると、こうしたスペックが多い方がいいのはもちろんですが、他方、投資コストがかさみ利回りが悪くなる、というデメリットがあります。最終的に利回りとのバランスを考慮しながら、その土地のニーズに合わせた設備の取捨選択をしていくことが重要です。

ポイント4:管理体制

入居者の募集はもちろんですが、入居率の維持には長期に安定して入居を継続をしてもらうことも肝心です。建物のメンテナンスをはじめ家賃回収など、入居者にとって高い管理サービスを提供することが必要です。

ポイント5:金銭的な保証

上記のポイントを押さえたうえでも、空室のリスク対策が万全ということはありません。
初回満室保証や、家賃滞納保証など、さまざまな金銭的保証のメニューを組み合わせてリスクに対する備えをしていく必要があります。

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金利上昇への備え

アパート経営において、金利の上昇はローンの返済額を決定づける重要ポイントです。多くの場合、ローンは変動金利で受けるので、金利上昇にともない、利息支払額の増大というリスクが生じます。
アベノミクスなどの影響でデフレ経済下の超低金利時代を抜け、これから金利の上昇が予測されています。これを見越した対策をしておくことが大切です。

金利上昇のリスクを考える際に有効な指標となるのが、イールドギャップです。
これは簡単に言うと、物件の利回り(年間の家賃収入÷物件価格)から、借入金にかかる金利を引いたものを指します。物件を購入する際、この数値を基準に考えることもリスク回避のひとつです。

仮に1000万円で物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だとすると、利回りは10%になります。例えば資金を金利3%で貸りていたりすると、利回り10%とから金利3%を引いた5%(=50万円の収益)がイールドギャップとなります。
購入金額の1000万円の内、400万円が自己資金だったとすると、12.5%がROI(投資利益率=投資に使った自己資金に対してのリターン比率)となります。
つまり、イールドギャップが高いほどレバレッジがかかり、ROIが高くなるというわけです。

表面利回り- 調達金利 = イールドギャップ

ランニングコストの考え方

建物の老朽化によって発生する修繕費用=ランニングコストは将来的なキャッシュフローに影響する必要経費です。アパートは年数を経るほど老朽化していきます。当然、修繕や補修に関する費用(=ランニングコスト)がかかります。修繕にはそれなりの費用がかかる上、予測できない出費も少なくありません。これをアパート経営におけるひとつのリスクと捉え、備えをしていく必要があります。

ポイント1:初心者・本業が忙しい人などは、修正費用が発生しない新築物件を選択するのがオススメ

新築アパート場合、初期費用が多少高くなるものの、中古物件に比べて修繕費がかなり低く抑えられるというメリットがあります。もちろん、長期的なスパンで修繕計画を立てたり、こまめなメンテナンスをしていけば、中古物件でもランニングコストを抑えることは可能ですが、それには経験や時間が必要です。
アパート経営の初心者や本業が忙しい人には、手のかからない新築物件をオススメします。

ポイント2:将来発生する修繕費用は、あらかじめ積み立てておく

修繕費は具体的にどれくらいかかるのか、予測が難しいものです。それゆえ、家賃収入の中から修繕費を毎月プールしていくというのが一般的な対策です。もしも修繕費として使わなくても、別の費用に充てられるため、とても有効です。修繕費は家賃収入の3~5%、多くて7%程度の積み立てが一般的な割合です。

家賃滞納への対応

オーナー個人では対処が難しい入居者の家賃の滞納は長引くと重大な損失につながります。
アパート経営の収入に直接関わってくる問題であり、ローン返済などにも支障が出てくるため、回避すべきリスクとしてしっかり対策しておきましょう。

ポイント1:家賃滞納保証サービスを活用する

家賃滞納リスクを軽減する有効な手段のひとつが、家賃滞納保証制度です。
これは、入居者からの家賃滞納が発生してしまった場合に全額保証を受けられるというサービスです。こういった制度の導入も選択肢のひとつに入れておくとよいでしょう。

ポイント2:入居者審査の基準を厳格にし、家賃滞納発生の確率を軽減する

家賃滞納リスクへの対策として、入居者審査を厳しく行うという方法もあります。
例えば、収入や国籍面で一定の条件をつけたり、必ず保証人をつけてもらったりするなどの方法があります。入居者の審査を厳しくすることには、空室リスクが高まるという側面もあるため、バランスを見極めることも大切です。

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土地・建物の安全対策について

アパート経営には、地震や火災、台風など、自然災害によって発生するリスクも存在します。
日本は特に地震が多い国であり、これらは予測が難しいリスクなだけに、建物の強度を高めたり、各種保険に加入するなどして、十分なリスク対策を講じておく必要があります。

ポイント1:建物の築年数や地盤に注目

地震対策のチェック項目として、物件の耐震性や地盤の強度などが挙げられます。
耐震性であれば、1981年に法で定められた「新耐震基準」以降の建物かどうかが判断基準になってきます。地盤であれば、物件を扱う不動産会社による地盤の調査と工事が行われているかどうか、引渡後の保証がなされているかどうかがひとつの基準になってきます。

ポイント2:考えられる災害に対する各種保険への加入

火災に対しては「住宅火災保険」で損害を補償することができます。しかし、台風などによる水害、事故などで受けた損害は補償されないので、「住宅総合保険」への加入もオススメです。
台風による洪水の被害や入居者による自動車の飛び込み事故、給排水設備などによる水漏れなども補償してくれます。また、地震や津波の被害も考えられるので、火災保険に「地震保険」をつけておくことも大切です。

ポイント3:異なるエリアに物件を購入してリスク分散する

災害リスクを複数物件の購入によって分散するという手段もあります。
例えば3つの物件を所有するなら、北海道、東京、九州といったように、離れた3つのエリアに分散しておけば、同じ災害に見舞われてしまうリスクは回避できます。

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アパート経営失敗事例集

事例1『利回りが高いということだけで購入を決めてしまい、難点に気づきませんでした』

私は関東在住でしたが、ある販売業者に勧められ、投資用に地方の大学のキャンパス近くの物件を一棟購入しました。その大学周辺の街では、その大学の学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウェートを占めていました。

しかし、キャンパス近くの学生アパートは、入学当初は入居者がいてもほとんどの学生が「アルバイトに不便」との理由から途中で転居していました。そのため平均空室率は2割といった状況。そんな物件とも知らずに買ってしまったのです。その物件は満室だった為、利回りに魅力を感じたのですが、実は全員が春に卒業をする4年生でした。つまり、この物件を販売した事業者が、購入者が地元の事情に詳しくないことをいいことに近い将来退去をすることが確実な入居者を無理にかき集め「満室」として販売したのでした。

利回りが高いということだけで購入を決めてしまい、利回りが物件は何らからの難点があるため安く購入できるということをあらためて思い知らされました。

事例2『目先の利回りだけで購入してしまい後悔しています』

販売業者に「利回り13%」と勧められ、東北と東海地域でそれぞれ中古マンションを投資目的で合計2億5000万円をフルローンで購入しました。

しかし、利回り13%というのは満室になった場合の想定利回りであり、実際は2棟合計約30戸で4割もの空室があったのです。しかもオーナーが購入する直前半年間に5戸の入居が立て続けにあったのですが、家賃は以前から入居があった部屋より20%安い水準で明らかに「販売時に見かけ上の入居率を上げる」ために入居させたと思われます。また2棟とも築20年近い物件にもかかわらず、大規模修繕がなされていません。外壁の修繕だけでも500万円くらいはかかりそうです。 現在の入居率でギリギリ持ち出しになっていない水準ですが、これ以上の空室が発生してしまったら、私の収入ではとても補てんしきれません。

事例3『相続でアパートを所有しましたが、その後の管理が大変でストレスに』

私は父からアパートを相続しました。場所は京王線沿いで築15年以上経っていましたが、一度に土地と収入が得られる建物を手にいれ、これからの生活にとても期待をしていました。

しかし現実は、入居者のクレーム・滞納・リフォーム代、そして入居者がいない部屋も目立ってきている状況です。最近では、この物件でストレスを感じるほどです。かといって、解体するにもお金がかかるので、現在売却を考えていますが、実際どのぐらいで売れるのか。そもそも売却できるのか。今では大変なものを相続してしまったと思っています。

事例4『1棟を所有するか1戸を分散で所有するか悩み、1棟を購入し苦労しました』

私は中古アパートを1棟所有しています。購入当初は全部屋とも入居者がいて、しっかりと運用できていました。 しかし、ある入居者が退去した時ですが、夏場という賃貸がつきづらい時期に空室になってしまった為、数か月も空室が続いてしまいました。私はとにかく少しぐらいなら家賃を下げてもいいから早く空室をうめてほしいと思い、賃貸管理会社にお願いをしました。

その結果、すぐに入居者は決まったのですが、その入居者のマナーはひどいものでした。日々の騒音、ガラの悪い人達も出入りするようになり、最終的にはその入居者のせいでほかの部屋の入居者がどんどん退去してしまいました。
1棟所有のリスクを身に染みて感じました。

事例5『高利回り中古木造物件を購入しましたが、入居者の家賃滞納で1年も経たずに売却』

利回り16%、物件総額4000万円の満室の物件を購入しました。毎月50万円以上の家賃収入が入るはずでしたが、いつしか入居者の家賃滞納が発生するようになりました。始めのうちは「賃貸物件なので、多少の遅れはあるものですよ」という管理会社の言葉を鵜呑みにしていたのですが、延滞は2ヶ月、3ヶ月と続き、キャッシュフローがプラスになるどころか赤字の穴埋めに追われることになりました。延滞した入居者への回収は、管理会社だけでは対応してくれません。結局回収しきれないまま夜逃げ状態になる入居者まで現れ、大きな損失を抱えてしまいました。

入居者属性(勤務先や年収)や保証人の方の審査が十分に行われておらず、前の所有者が転売するために、とりあえず満室にしてしまった状態だったようです。
何とか売却できて良かったですが、結局200万円以上の損失が出てしまいました。

事例6『中古物件の耐震構造をチェックしないで購入してしまいました』

利回りが高いと勧められて中古物件を購入してみたら、耐震基準が旧耐震の物件でした。

東日本大震災の地震の影響で建物にヒビが入ってしまい、慌てて売ろうとしたら旧耐震基準の為、全く売れずに困っています。
もちろん不動産業者は修繕もしてくれず、こんな物件を購入してしまって本当に後悔しています。

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