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アパート経営はどうすれば儲かる?メリットとリスクを知った上でポイントを知ろう!



少子高齢化で人口が減少しているといわれている中、「アパート経営が本当に儲かるのか」と半信半疑の方もいるかもしれません。アパート経営で成功する人と失敗する人には、特徴があることはご存じでしょうか。

アパート経営のポイントは、メリットとリスクを把握して、リスクにしっかりと備えることです。ここでは、アパート経営のメリットやリスクを正しく理解し、アパート経営で儲かるために取るべきリスク回避のポイントや、その備えについて解説します。


アパート経営のメリットとリスクを知って儲かるかを把握しよう

アパート経営に興味があっても、「リスクに対する不安が大きい」と感じて一歩を踏み出せない方は多いのではないでしょうか。最初に、アパート経営のメリットとリスクについてしっかり学びましょう。


アパート経営のメリット

アパート経営には、多くのメリットがあります。


安定収入が見込める

株式投資や投資信託など数ある投資の中でも、アパート経営を選んだほうがよい理由は、「長期安定経営のローリスク・ロングリターンの安定収入が得られること」です。毎月のローンの返済額よりも家賃収入が多くなる資金計画を立てて、高い入居率を維持することができれば、長期間にわたって安定した収入を得ることができるようになります。

しかも、ローンの返済が終われば無借金の資産を残すことができるのです。


家賃収入が老後の年金対策になる

少子高齢化の影響から、年金支給年齢引き上げの話題が注目を集めています。2020年6月の年金制度改正法では、支給年齢の引上げは実施されませんでした。しかし、「年金受給年齢引き上げ問題」に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

公的年金だけでは、老後の生活に不安を感じ「自己防衛の手段として年金以外の収入を自分で確保しよう」という方が増えています。例えば、投資資金を土地や建物で残すと、定期的な安定収入が期待できるでしょう。そのため、年金代わりの収入となるアパート経営が注目を集めています。


生命保険の代わりになる

金融機関で申し込むアパートローンには、多くの場合、金融機関が指定する「団体信用生命保険」が組み込まれています。万一、不幸があってもローンの残額は保険金で完済され、残された家族には無借金のアパートと毎月の家賃収入が残るため、アパート経営そのものが生命保険代わりになるのです。


節税ができる

更地に賃貸住宅を建てると、土地に対する固定資産税は6分の1、建物に対する固定資産税は2分の1となる軽減措置があります。アパートを建てることで、土地や建物の評価額も下がるため、固定資産税評価額を下げる効果のほか相続税の節税にもつながります。

さらに、相続時には、200㎡までの土地が5割減の評価額となる「小規模宅地の特例」の適用を受けることが可能です。借り入れによって賃貸住宅を建設した場合、相続時点のローン残高を相続財産から差し引くことができる(債務控除)などもあり、相続時の節税対策にも効果的でしょう。

また、サラリーマンの場合、不動産によって得られた所得は給与所得と合算される「損益通算」が可能です。不動産所得が赤字の場合に、給与所得で支払った所得税の一部が還付されることは、サラリーマンにとってはメリットとなるでしょう。


外注でできる、他人に管理を任せられる

アパートの管理業務やメンテナンス業務、大家としての家賃の集金業務などは管理会社に任せることができます。普段は会社勤めで時間が取れないサラリーマンでも、毎月の家賃を受け取るだけでアパート経営が可能です。


アパート経営のリスク

アパート経営で失敗しないためには、何よりもリスク対策が重要です。


空室

アパート経営で最も不安になるのが、「空室リスク」です。アパートは、常に満室とは限らず、退去者がいれば空室となり家賃収入が減少します。特に、部屋数(戸数)が少ないアパートの場合は、1室の空室の発生が利回りに大きな影響を与えかねません。入居者の入れ替わりは避けられませんが、空室となる期間をいかに短くするかが、経営のカギを握ります。


金利上昇

不動産投資ローンを利用する場合、金利が上昇するほど支払う利息の金額が増加することになります。コストが増加すれば、その分収益が少なくなるため、金利上昇時のリスクヘッジが重要です。


災害と土地・建物の安全性

近年は、大地震の不安だけでなく豪雨や台風など、災害発生による被害が懸念材料の一つです。地震や津波による破損・倒壊があれば、アパート経営は継続が難しくなってしまいます。火災保険や地震保険には必ず加入することはもちろん、耐震性・耐久性に優れた建物を選定するなど、土地と建物の安全性に対するリスクヘッジが必須です。


投資金額が大きい(不動産価格の下落)

不動産投資は、株式投資や投資信託などに比べると比較的大きな資金の運用になるのが一般的です。そのため、不動産価格の下落により大きな損失を被る可能性があり、資産価値が高い良質な物件を厳選することが重要です。


流動性

不動産などの固定資産を現金化するには時間がかかる傾向のため、流動性が低い点はデメリットです。売却する場合には、不動産業者へ依頼し買主を探してもらわなければなりません。好条件の入居率が高い物件はすぐに買主が見つかりますが、「利回りが低い」「立地が悪い」などの問題があると、売却するのが困難になります。


アパート経営で儲かるためのポイントと備え

アパート経営で成功する人と失敗する人には、特徴があります。アパート経営で儲かるためのポイントは、メリットとリスクを把握して、リスクにしっかりと備えることです。

儲かるためのポイント


空室対策(賃貸需要のある立地を選ぶ)

空室対策で最も重要なポイントは、「立地の選定」です。賃貸需要のないエリアでアパート経営を行っても高い入居率を維持することはできません。例えば、駅徒歩10分圏内の生活環境良好な賃貸ニーズの高いエリアを選定すれば、高水準の入居率を実現することが期待できます。

それには、「単身者が増加しているエリア」「高齢者向けの住宅が不足しているエリア」など、エリアの特性を理解することが大切です。情報収集と市場調査に裏付けされた入居ニーズの高い物件を購入することが、アパート経営で儲かるためのポイントとなります。


利回りや経費について理解する

投資した金額に対して、「どのくらいの利益が出るのか」を判断する指標が「利回り」です。「実質利回り」は、実際の不動産取得時にかかった費用を物件価格に加え、維持管理費用を年間の家賃収入から控除して算出します。

家賃収入よりも、実際にかかった経費が多くなれば、たとえ満室でも利益を得ることはできません。また、「表面利回り」がどんなに良かったとしても「実質利回り」が悪くては意味がありません。経営するアパートの取得費や維持管理費、実際に得られる家賃収入を正確に把握し、採算が取れる経営をする必要があります。

アパート経営で成功するためには、「実質利回り」と経費の関係を理解することが大切です。


リスク回避の準備をする

アパート経営をする上で重要なのは、あらゆるリスクに備えて準備することにあります。長く安定した収益を得るためには、法定要件以上の付加価値がある建物を建築することも必要です。地震や火災、台風など、自然災害によって発生するリスクを回避するには、建物の強度を高め、高品質の建物を建築するなどのリスク対策を講じておく必要があります。

土地・建物の安全性に対するリスクヘッジに対応した施工業者が建築した建物であれば、安心です。入居者からの家賃が滞納したときに備えて、「家賃滞納保証サービス」を活用することもよいでしょう。

「地盤補償」「建物保証」「家賃保証」「家賃滞納保証」など、アパートオーナーにとって安心なサービスを提供する不動産投資の専門会社に相談することで、さまざまなリスク回避のアドバイスを受けることができます。


アパート建築の設計や間取りにこだわる

高い入居率を実現するためには、アパート建築の設計やデザイン、間取りにこだわることも大切です。周辺に大学が多ければ「学生向けの間取り」、会社や家族世帯の賃貸ニーズが高いエリアであれば「家族向けの間取り」で設計してもらう必要があります。また、デザインや耐久性・耐震性・防音性も重要です。

入居者に喜ばれる設備を取り入れることも検討しましょう。ルームエアコンや、風呂トイレ別は、ワンルームでも欠かせません。他のアパートとの差別化を図るためにも、人気の設備は押さえておきたいポイントです。女性に人気が高い設備として、2口コンロキッチンや独立洗面化粧台、温水洗浄便座などがあります。

カラーモニター付きインターフォンなどは、防犯上から一人暮らしの入居者に人気です。入居者から高い満足度を得ることが、高い入居率の実現につながります。


キャッシュ・フローを理解する

キャッシュ・フローとは、「お金の流れ」を意味しています。家賃収入から維持管理費などの経費を除いた手元に残る現金の量を把握する目安のことです。アパートは、年数経過に伴い老朽化し、修繕費が必要になります。設備が老朽化すれば、空室が発生するリスクが高くなり、家賃収入の減少により修繕費用を捻出することができなくなる可能性もあるでしょう。

そのため、アパート経営をはじめるときには、将来発生する修繕費などを予想して資金を蓄えておくことが必要です。そのためには、アパート経営におけるキャッシュ・フローをよく理解しておかなければなりません。年数経過に伴う建物の老朽化によって発生する修繕費用は、将来のキャッシュ・フローに影響を与える必要経費となります。

新築当初は満室で、キャッシュ・フローに余裕があったとしても、そのお金を蓄えておかないと将来の修繕費用を賄うことはできません。「修繕費用がいつ発生するか」は予想ができないため、毎月の家賃収入の5%を目安に積み立てておくことをおすすめします。これを、アパート経営における一つのリスクと考え、余裕がある時期に少しずつ備えを残しておくことが必要です。


金利上昇への備え

金融機関でアパートローンを利用する場合、多くの場合が変動金利です。そのため、金利が上昇に備えたリスクヘッジが重要になります。そこで、金利上昇リスクを考える際の有効な指標が「イールドギャップ」です。イールドギャップとは、物件の利回り(年間の家賃収入÷物件価格)から借入金利を引いたものを指します。

例えば、物件利回りが5%でアパートローンを2%で借りた場合、イールドギャップは3%です。イールドギャップが高いほど金利上昇時にも利益が確保できるため、リスクヘッジになるといえるでしょう。できるだけ調達金利は低く抑え、利回りの高い物件を選ぶことがリスクヘッジとしては重要です

物件を購入する際には、イールドギャップを基準に考えることもリスク回避の方法の一つといえるでしょう。


こんなアパート経営は儲からない

メリットとリスクを十分に把握せずにアパート経営を行うと、失敗する原因となりかねません。アパート経営で失敗する人の特徴には以下のものがあげられます。


・アパート経営の知識が乏しい

・立地や条件の悪い物件を購入

・利回りしか見ずにアパート経営を始めた


不動産投資は、専門的な知識が必要なため、「アパート経営の知識が乏しい」という人は誤った選択をしてしまう可能性があります。また、「立地条件の悪い物件を購入する」「利回りしか見ずにアパート経営をはじめる」といったことも厳禁です。

土地の選定、調達金利の抑制、品質の高い建物などの重要なポイントを押さえるには、不動産投資専門会社のアドバイスを受けるのが賢明でしょう。初心者で、「具体的なイメージをつかみたい」と考える方は、不動産投資専門会社のセミナーへの参加も検討してみてください。


まとめ

アパート経営は、たくさんのメリットがありますが、リスクもあります。アパート経営で儲かるためのポイントは、メリットとデメリットをしっかりと把握して、あらゆるリスクに備えることです。そのためには、専門的な知識を身につけリスクを回避する方法を知っておく必要があります。

シノケンが選ばれる理由は、「土地の選定からプロがサポートできる」ことです。アパート経営開始後のサポート体制も充実し、建物保証や家賃滞納保証をはじめとした専門的なリスクマネジメントを提案することが期待できます。アパート経営セミナーなども随時行っているため、気軽に活用してみてはいかがでしょうか。


かじなおき

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)


◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士


◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

年: 
2020
更新日: 
日曜日, 12月 20, 2020
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