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2020年

不動産投資ローンの金利と借りる上でのおすすめのポイント2020.12.20

不動産投資ローンの金利と借りる上でのおすすめのポイント

不動産投資ローン

アパート経営などの不動産投資は、長期間安定した家賃収入が期待できるローリスク・ロングリターンの投資といわれています。忙しいサラリーマンでも少ない自己資金で始めることが可能です。本記事では、年金対策や将来の資産づくりとして不動産投資を検討している方のために、不動産投資ローンの基本と借入のフローを解説します。あわせて、不動産投資ローンを借りる上でのポイントも紹介します。



不動産投資ローンの基本

不動産投資ローン

『不動産投資』とは、1棟アパートや賃貸用マンションなどの不動産を購入し、その物件を第三者に賃貸・売却することで収益を得る投資手法です。不動産を保有することで、安定した賃料収入を継続的に得ることを『インカムゲイン』、売却して売却益を得ることを『キャピタルゲイン』と呼びますが、この2つの収益を期待して投資します。

また、不動産投資による収益を得るために、購入する不動産を担保にして、金融機関から融資を受けるのが『不動産投資ローン』です。ローンを利用してアパートのオーナーになれば、長期に安定した家賃収入を得ることが期待できます。



住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは『貸付目的』が異なります。本人と家族が住む住宅を購入するためのローンが「住宅ローン」であり、1棟アパートやマンションなど投資を目的とした事業用の不動産を購入するためのローンが「不動産投資ローン」です。



・貸付目的

不動産投資ローンと住宅ローンでは『貸付目的』が異なります。本人と家族が住む住宅を購入するためのローンが「住宅ローン」であり、1棟アパートやマンションなど投資を目的とした事業用の不動産を購入するためのローンが「不動産投資ローン」です。



・審査基準

住宅ローンの審査基準は、勤務先・勤続年数・年収などの『申込人本人の審査』が重視されます。一方、不動産投資ローンの審査基準は、申込人本人の審査だけではなく、購入物件の価値や事業としての収益性など『不動産に対する審査』も重視されるのが特徴です。



・金利設定

『不動産投資ローン』は、空室リスクや不動産価格の変動などのリスクがあり、『住宅ローン』よりも金利が高い傾向です。



・返済資源

『住宅ローン』の返済原資は、主に個人の給与収入ですが、『不動産投資ローン』の場合は長期保有による毎月の家賃収入が一般的です。



・融資額

『住宅ローン』は、給与から返済できる範囲で組むため、融資額の上限は1億円程度の金融機関が多い傾向です。一方、『不動産投資ローン』は、家賃収入が返済原資となり、事業としての収益性や不動産の価値を重視することから、住宅ローンよりも大きな融資額となります。なかには、3億円や5億円を上限とする金融機関などさまざまです。



・融資を受けられる年齢

『住宅ローン』は申し込み時の年齢が50歳程度を上限とするのが一般的です。『不動産投資ローン』は、事業目的や相続対策などさまざまなニーズがあり、安定した賃料収入が見込まれれば、80歳頃まででも借入できるケースもあります。



・返済期間

『住宅ローン』の返済期間は、最長35年以内が一般的ですが、『不動産投資ローン』も30~35年とあまり差はありません。しかし、建物の耐用年数(木造22年・鉄筋コンクリート造り47年など)に応じて返済期間を設定することがあるため、耐用年数が短い中古物件を購入する場合には短くなることがあります。

また、住宅ローンは、基本的には自分が住む家のためのローンであり、「不動産投資やアパート経営を目的としたローン」には利用できないため、注意が必要です。



不動産投資ローンと住宅ローンの併用

借入限度額内であれば、『不動産投資ローン』『住宅ローン』、2つの住宅ローンを同時に組むことが可能です。これは、融資する側からすれば、「不動産投資のローンの返済は家賃収入から」、「住宅ローンの返済は給料から」というように、別物と考えることによります。ただ、すでに住宅ローンを組んでいる場合は、不動産投資ローンの審査がより厳しくなるなど、注意すべき点もあるので、考慮しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローン

ここでは、不動産投資ローンのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

メリット

・レバレッジ効果とリスク分散

レバレッジとは、 「テコ」という意味です。テコの原理を利用して大きな力を生み出すかのように、手持ち資金に融資を受けた資金を加えて大きな投資効果を生むことを『レバレッジ効果』と呼びます。不動産投資ローンを利用することで、アパート1棟への投資ができるようになり、手持ち資金だけでは得られない大きな収益が期待できるのです。

また、不動産投資には『リスク分散』の効果もあります。同じ通貨や同じタイプの金融商品に資産が集中すると、その価格が下落したときには大きな損害を被ることになりかねません。資産を現金や不動産、株式など複数に分散投資していれば、仮に1つが値下がりしても損失を抑えることができるのです。

家賃収入や好立地の不動産物件は、株や投資信託などの商品よりも比較的価格変動が小さいといわれているため、不動産投資はリスク分散に最適でしょう。



・団体生命保険付きローンで生命保険の代わりにもなる

『団体生命保険付きローン』なら、万が一のことがあっても、ローンの残額は生命保険の保険金で完済され、家族には無借金の収益物件と毎月の家賃収入が残ります。つまり、アパート経営そのものが生命保険の代わりになるのです。



・少額の自己資金でも不動産投資を始められる

不動産投資は、『少額の自己資金』でも始められることが大きな魅力です。不動産を購入する際は、不動産物件を担保提供し金融機関から融資を受けます。金融機関にとっても、収益性の高い資産価値のある物件が担保となるため、安心して融資することが可能です。

アパート経営には、建物の管理や家賃回収など煩雑な管理業務が伴います。不動産経営の初心者やサラリーマンには、煩雑な管理業務をするのが困難な場合もあるでしょう。実績ある専門業者のサポートを受けることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでも不動産投資を始めることが可能です。



デメリット

・空室により返済が滞る場合がある

空室があると、その分家賃収入は減少するため、金融機関へ返済できない可能性があります。その場合、返済に足りない分は自分で捻出しなければなりません。例えば、区分マンション1室の不動産投資の場合は、空室になると家賃収入がゼロになるので特に注意が必要です。



・売却しても残債が残る場合がある

所有して間もなく売却するなど、ローンの残高が多い時期に売却すると、売却代金でローンを完済できない場合があります。金融機関は、物件購入時に担保として抵当権や根抵当権を設定するのが一般的ですが、売却代金でローンが完済できない場合は、原則、抵当権は解除できません。

なにかしらの理由で物件を現金化しなければならない事情が発生しても、現金化できないリスクがあります。



・返済ができなくなったら債務整理が必要になる場合がある

ローンの返済ができなくなると、債務不履行となり物件を競売にかけられ売却されてしまう可能性があります。最悪の場合、自己破産や債務整理などを検討しなければなりません。そのような事態に陥らないためにも、購入前には返済額をシミュレーションし、家賃収入で無理なく返済できるよう、しっかりとした収支計画を作成しましょう。



不動産投資ローンの金利 シミュレーション

不動産投資ローンを利用する際に、なによりも気になるのは金利です。金利の種類や、シミュレーションによる毎月の返済額の変化を見ていきましょう。

金利の種類

金利には、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。それぞれの特徴を紹介します。



・変動金利型

金利は、独自の長期貸出金利などを基準とした一定のレートによって、金融機関ごとに決定されます。金融機関が、この基準金利を定期的に見直すことによって金利が変動する可能性があるため、『変動金利型』と呼ばれます。

「低金利のメリットを最大限に活用したい」と考える方には変動金利がおすすめです。変動金利は、固定金利よりも低金利の傾向にあり、低金利の情勢が長く続くほどメリットが大きくなります。しかし、不動産投資ローンは長期間で返済するケースが多く、金利上昇リスクに対するヘッジも検討しなければなりません。



・固定金利型

金利が変更されることなく固定されるものが『固定金利型』です。固定金利型には、返済終了まで金利が変更されることがない全期間固定型、選択した一定期間だけ金利を固定する固定金利選択型の2種類があります。固定金利選択型で選択できる期間の種類は、金融機関によって異なり、例えば「2年・3年・5年」と比較的短い期間から「10年・15年・20年」と比較的長い期間などさまざまです。

固定金利は、毎月の返済額が一定となるため、金利上昇時のリスクヘッジになります。そのため、「計画的に返済をしたい」と考える方にはおすすめです。しかし、一般的に変動金利よりも金利が高い傾向のため、金利が上昇しなかった場合は金利負担が重くなります。固定金利選択型を含めて、慎重に検討しましょう。

不動産投資ローンの金利の相場と推移

金利は景気動向や国の政策に左右される

不動産投資ローンは長期で借入することが多く、金利は、景気動向や国の政策に大きく左右されることになります。しかし、金利の推移を予想することは、専門家でも大変難しいことです。過去の震災やリーマンショック、現在の新型コロナウイルスの影響による経済情勢の混乱など、危機的な状況は誰にも予想できません。

また、現在は低金利の情勢にあるとはいえ、働き方改革による労働環境の変化、東京オリンピックの開催など金利上昇要因もあります。新型コロナウイルスの影響がなくなれば、一時的に低迷した景気が回復することも考えられます。そもそも政府は物価上昇目標を定めて政策を実施しており、徐々に金利が上昇していくことを前提にリスク管理をする必要があります。

一般的には、変動金利よりも先に長期金利が上がるといわれ、長期金利は、短期金利よりも先取りして反応し、動きが速い傾向にあります。将来のことは誰にも予想できず不透明な分だけ、金利の振れ幅は敏感に反応すると考えると、わかりやすいでしょう。「固定金利にするか、それとも変動金利にするか」は、まさに究極の悩みとなるのです。



住宅ローンの金利は長・短期プライムレートに影響される

民間金融機関の住宅ローンの金利と日本銀行が公表している長・短期プライムレート(主要行)から金利の推移を見てみましょう。短期プライムレートとは、1年以内の短期で貸し出す際に適用する「最優遇貸出金利」のことであり、市場金利に連動する金融機関の調達コスト等をベースにしており、日銀の政策金利に大きく影響されます。また、固定金利は、一般的に10年国債利回りに連動しているといわれ、日銀のマイナス金利政策の影響を受けます。

グラフでは、バブル崩壊後、金利が一気に下降しているのがわかります。固定金利選択型の金利は3年と10年ともに小刻みに変動していますが、ここ10年以上変動金利に変動がないことがわかります。変動金利の基準金利に変動がないのは、短期プライムレートに変動がないためです。

各金融機関は独自の判断で金利を決定します。日銀のマイナス金利政策もあり長期プライムレートは低水準で推移していますが、金融機関は期間リスクを考慮して金利を決定するため、変動金利よりも固定金利を高く設定する傾向にあると考えられます。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(出典:住宅金融支援機構)

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

日本銀行:長・短期プライムレート(主要行)の推移からグラフを作成

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

・変動金利の相場

『変動金利』の金利相場は約2~3%ですが、中には1%台の金利で融資をする金融機関もあります。一般的には、信用金庫や地方銀行よりもメガバンクのほうが低金利の傾向です。



・借入額

『借入額』が大きくなるほど、毎月の返済額や支払総額は増加します。上記の表のようにわずかな金利差でも、借入期間が長期になるので、支払総額に大きな差が生まれます。



・アパート経営を不動産投資ローンで開始したシミュレーション

金利の違いによる返済額の変化をシミュレーションで見てみましょう。



<借入金額8,000万円 返済期間25年、元利均等返済で計算した場合>

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

金利が高いほど『毎月の返済額』が増加します。それに伴い、総支払額・利息の支払い総額が増加するため、できるだけ低金利で融資を受けたいものです。



・毎月の家賃収入

不動産投資ローンの返済原資は『家賃収入』となるため、家賃と毎月の返済額とのバランスが重要です。空室リスクも考え、余裕を持った返済額に抑えられるように収支計画を作成する必要があります。



金利が上昇した場合

変動金利で不動産投資ローンを契約した場合、金利上昇時に、毎月の返済額が急激に増加すると返済が困難になる可能性も否めません。急激な返済額の増加を避けるために、「5年ルール」と「1.25倍ルール」を採用している金融機関もあります。



・5年ルール

ローン返済途中で金利が変動する場合でも、5年間は毎月の返済金額が変わることはありません。金利の変更があった場合、5年ごとに毎月の返済額の元金と利息の内訳を変更することで調整します。



・1.25倍ルール

返済額の変更は、一般的に5年ごとに行われますが、毎月の返済金額が増額する場合には、変更後の返済額は変更前の返済額の1.25倍が限度になります。



・「借り換え」という選択

すでに、住宅ローンや不動産投資ローンを利用している方は、『借り換え』という選択も検討しましょう。低金利の金融機関で借り換えできれば、毎月の返済額が少なくなります。借り換えにより毎月の収支が改善すれば、審査上でも有利になるでしょう。



不動産投資ローンの借入フロー

金利や融資の条件は、金融機関によって異なります。また、申し込み時には審査に必要となる書類を準備しなければなりません。有利な条件で融資を受けるためにも、事前準備はしっかりと行いましょう。



書類・資料の用意

申し込みをする際には、主に以下の書類を準備することが必要です。金融機関によって異なるので、申し込みの際にはよく確認しましょう。



・必要資料・書類

<物件に関する書類>

・売買契約書

・登記簿謄本

・重要事項説明書

・建築確認申請書・建築確認済証

・構図・建物図面(各階平面図)

・測量図

・住宅地図

・物件概要書

・収支計画や事業計画書(レントロールや物件関連費用の概算表などを含む)

・固定資産税評価証明書など



<本人に関する書類>

・運転免許証・健康保険証・マイナンバーなど

・収入を証明する書類(会社員の場合:源泉徴収票、個人事業主の場合:確定申告書、法人の場合:法人決算書・勘定科目明細書)

・自己資金、金融資産の確認資料

・他社借入の返済予定表・カード明細

・住民税課税決定通知書など収入を証明するもの



審査

審査は、提出した書類に基づき行われます。



・審査期間

審査に要する期間は、金融機関によって異なるため注意が必要です。金融機関も物件の調査を独自で行うため、2~3週間、時には1ヵ月程度かかる場合があります。余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。



・審査基準

審査のポイントは、『申込人本人の審査』と『不動産に対する審査』の2種類です。金融機関は、安定した収入から問題なく返済できるかどうかを2つの側面から審査します。それぞれの審査のポイントは以下の通りです。



<申込人本人の審査のポイント>

・勤務先

・勤続年数

・年収

・家族構成

・資産背景

・金融資産の保有状況

・他社のローンの返済状況

・金融事故の有無など



<不動産に対する審査のポイント>

・土地や建物の評価

・収支計画や事業計画の内容

・立地や周辺環境

・入居状況や稼働率



・審査が通りやすい人の特徴

金融機関によって審査基準は異なりますが、審査に通りやすい人には特徴があります。



1.自己資金がたくさんある

自己資金が豊富ならば、不測の事態や返済が厳しい状況でも対応できる可能性が高くなるため、審査で有利になることが考えられます。



2.物件の利回り(収益性)が高い

「物件の利回りが高い=収益力が高い」とみなされるため、収益力が高いほど物件価値が高いと判断されます



3.勤務先の属性がよい

上場企業のような大企業や公務員など勤務先の属性がよいほど、収入の安定が見込めます。そのため、金融機関の審査では返済が滞るリスクが低いとみなされ、審査に有利になる可能性があるでしょう。



融資決定通知

審査が無事通過すれば、金融機関から融資承諾の連絡があります。販売業者によっては、融資証明書や融資決定通知書が必要なケースもあるので確認しておきましょう。



・融資決定通知の内容

金額や融資金利、返済期間、融資実行の条件など、誤りがないかについてよく確認しましょう。



4.高年収

年収が高いほど返済能力に余力があります。万が一、空室ができても給与から返済の不足分を補てんできる可能性が高く、審査においても有利になるでしょう。



融資の手続き

融資を受ける際、金融機関との契約の手続きがあります。



・手続きの内容

主な契約関係の書類は、以下の通りです。金融機関の担当者に書類の記載方法や印鑑証明書などの登記に必要な書類をよく確認しましょう。



・抵当権(根抵当権)設定契約書

・金銭消費貸借契約書

・保証会社がある場合には保証委託契約書

・団体生命保険申込書兼告知書など



融資の実行

すべての手続きが終了し、融資が行われる(実際にお金を借りる)ことを金融機関では『実行』と呼びます。



・実行後に行うこと

融資実行後に代金を支払い、所有権移転や抵当権設定などの登記ができれば、物件は自分のものになります。入居者の募集・建物の管理・家賃の回収など、自分で行うことが困難な場合には、専門業者に依頼することも可能です。



不動産投資ローンを借りる上でのおすすめのポイント

不動産投資を行う上で重要になるおすすめポイントを紹介します。



物件の立地や収益性

物件の立地や収益性は、金融機関の審査に大きな影響を与えます。金融機関は、不動産投資ローンの対象となる物件を独自の調査により評価しますが、駅が近いなど、立地条件が良好な物件は安定した収益性が期待でき、高い評価につながります。

金利による違い

高い収益性を生み出すオーナーになるには、「物件そのものの収益性が高い」「低金利の融資が受けられる」といったことが重要です。そのためには、金利1%台~2%台での融資が理想となります。

アパート経営は、ローン選びで大きな差がつきます。利回りの高い好条件の物件を購入しても、ローンの金利が高ければ思うような収益をあげることができません。金融機関から長年の実績により信頼を得ている販売会社からの紹介があれば、1%台で融資が受けられる可能性もあります。



実績がある販売会社を選ぶ

高い収益を生み出すアパートのオーナーになるには、立地条件の良い土地を選定することが大切です。また、デザイン性や設備、周辺の住環境に合わせた間取りの建物を建設し、建築後の管理やメンテナンスが必要となります。

これらを満たすには、実績とノウハウが蓄積された信頼性がある販売会社を選ぶことが重要です。金融機関からの信頼が厚い販売会社からの紹介は、審査基準のひとつになり得ます。



不動産投資ローンはプロに相談

1棟アパートや賃貸用マンションなどの不動産へ投資してオーナーとなることで、長期に安定した収益を得ることが可能です。しかし、アパート経営をするには建物の管理や家賃管理など煩雑な管理業務が伴うため、実績のある販売会社のサポートを受ける必要があるでしょう。

投資初心者や忙しいサラリーマンでも、信頼できる販売会社を選ぶことで、少ない自己資金を活用して不動産投資を始めることができます。シノケンなら長年の実績に裏打ちされた豊富な資金調達プランと、施行から運用までの幅広いサポート体制をお客様に提供することが可能です。

アパート経営を考えるなら、一人ひとりに合わせたプランを提供できるシノケンにぜひご相談ください。


◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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