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アパート経営に必要な経費とは?計上方法と節税可能な税金について2020.05.01

アパート経営に必要な経費とは?計上方法と節税可能な税金について 節税

アパート経営では毎年さまざまな経費が発生します。しかし、税金が安くなるからといって、無駄な経費を使ってばかりではお金がなくなる一方でしょう。アパート経営で効率よく収益を上げるには、必要経費として認められるものを把握し、適正に計上することが大切です。本記事では、アパート経営に必要となる経費に焦点をあてて、その計上方法と節税可能な税金について解説します。



アパート経営に必要な経費

節税

アパート経営をしていると、時には「この費用が必要経費になるのか」と迷うこともあるでしょう。アパート経営で発生する主な経費の種類と判断基準を紹介します。



アパート経営の経費に計上できるもの

アパート経営をする際に経費として計上できるものには以下のようなものがあります。



租税公課

1.固定資産税・都市計画税

『固定資産税』は、土地や建物を所有しているとかかる税金です。税率は、課税標準額と呼ばれる、税金を計算するうえで基礎となる価格の1.4%です。都市計画税は、課税標準額の0.3%(東京23区の場合)で、都市計画法による市街化区域内にある土地や建物に対してかかります。



2.登録免許税

『登録免許税』は登記の申請時にかかる税金です。物件購入時に移転や、抵当権の設定など登記するときに発生します。



3.印紙税

『印紙税』は収入印紙を貼付する形で支払う税金です。不動産売買契約書や、工事請負契約書、金銭消費貸借証書、ローン契約書など各種契約書に添付します。



4.不動産取得税

『不動産取得税』は土地や建物を取得したときに支払う税金です。アパート経営を始めるために物件を取得したときに支払うことになります。



5.個人事業税

『個人事業税』は不動産所得が290万円を超え、不動産貸付業と認定されたときにかかる税金です。不動産収入から必要経費や各種控除を引いた課税所得金額に対して5%(第1種事業の不動産貸付業の場合)の税金がかかります。



減価償却費

『減価償却費』は、事業に利用する建物や建物付属設備、車両などの減価償却資産を保有しているときに毎年計上できる経費です。建物のような減価償却資産は、購入したときに全額を必要経費として計上すると、多額の損失が発生することになります。そのため、年数の経過により価値が減少した分を使用可能期間で分割して、必要経費として計上する特別な計上方法を行います。

現金の支出が伴わずに、経費として計上できるのが特徴です。例えば、木造アパートの場合は、法定耐用年数が22年と決められており、毎年取得価格の一定の割合を、必要経費として計上していくことになります。償却方法は、「定額法」と「定率法」の2種類です。一般的には、毎年一定額となる定額法で償却しますが、税務署長に届けることで償却方法を選択することもできます。



修繕費、修繕積立金

内装工事や設備の修理費用などは、『修繕費』として全額を必要経費に計上することができます。しかし、規模の大きい改装や価値を高める工事などにかかった費用は、資本的支出として減価償却をすることになるので注意が必要です。

『修繕積立金』は、将来行う大規模な修繕のためのものであり、通常、その工事が完了した年に必要経費に計上します。ただし、管理組合の規約によって支払い義務がある場合や、物件のオーナーへの返還義務がないなど、一定の要件を満たせば、毎年の必要経費に計上することが可能です。



管理費

『管理費』には、管理委託費と賃貸管理代行手数料があります。『管理委託費』は、建物全体の管理を建物管理会社に委託する費用です。『賃貸管理代行手数料』は、入居者の管理を賃貸管理会社に委託する費用となります。



借入の利息

建物にかかるローンの利息は、必要経費になりますが、不動産所得がマイナスとなった場合には、土地にかかる利息に相当する部分は経費に計上できません。不動産所得がプラスの場合、その利益の範囲内であれば土地部分の利息も経費に計上することができます。



損害保険料(火災保険・地震保険)

火災保険料や、地震保険料などアパート経営に関する『損害保険料』は必要経費となります。複数年分を一括で支払った場合には、申告する年度分のみがその年度の経費として計上可能です。



立退き料

建物の賃借人に支払う『立退き料』は、必要経費になります。建物の賃借人に支払う『立退き料』は、必要経費になります。



交通費

アパートへの往復や、不動産会社との打ち合わせなど業務に関係する『交通費』は必要経費になります。



通信費

アパート経営に必要な電話代や切手代などの『通信費』は必要経費になります。



情報収集費

アパート経営に必要な不動産賃貸業に関する知識や情報を収集するための新聞、書籍の購入など『情報収集にかかる費用』は必要経費になります。



消耗品費

アパート経営に必要な帳簿や文具、備品などの『消耗品費』は必要経費になります。



弁護士報酬、税理士報酬

アパート経営を行うにあたり、税金の処理や確定申告などを依頼する『税理士の報酬』は必要経費です。また、アパート経営に関する争いや民事上の問題を解決するために依頼した『弁護士に支払う報酬』は必要経費になります。



その他

その他、不動産業者に支払う仲介手数料や、建物の共用部分にかかる事業主が負担する水道光熱費など、『賃貸経営に必要となるもの』は必要経費になります。



アパート経営の経費に計上できないもの

私生活に関するものや、自宅に関する費用など私的なものは、アパート経営とは関係ないため、当然必要経費とはなりません。主に経費に計上できないものをみてみましょう。

ローンの借入金の元本

借入の利息は必要経費になりますが、借入金の元本は返済すべき負債であり、必要経費にはなりません。金融機関から利息証明書を取り寄せるなどして、利息と元本の内訳がわかるようにしましょう。



所得税や法人税

所得税や法人税は、経費になりません。その他経費にならない税金として、住民税や延滞税、加算税などの納税を適正に行わない場合のペナルティーに関するものがあります。



白色申告者の専従者への給与

青色申告者なら生計を同じくする、年齢15歳以上の配偶者や親族で一緒に仕事をしている場合、支払った給与を「青色事業専従者給与」として必要経費に算入することができます。この給与の金額の上限は、特に定められていません。

一方、白色申告者の場合は生計を一にする親族に支払った給与を必要経費に算入することはできず、「事業専従者控除」して、必要経費ではなく専従者1人につき一定額の控除が受けられる制度になっています。

控除を受ける専従者の要件は、青色申告専従者給与と同じですが、金額に上限があります。事業専従者控除の金額は、次のいずれか低い金額となります。

 1.事業主の配偶者は最大86万円、配偶者ではない親族は1人につき最大50万円

 2.控除をする前の事業所得の金額を専従者の数に1を足した数で割った金額

ここで気をつけなければならないのは、「青色申告専従者給与」も「事業専従者控除」もおおむね5棟10室以上の事業的規模で賃貸事業を行っている場合のみ適用されることです。



必要経費かどうか悩んだときの判断基準

時には、必要経費になるかどうか迷うこともあるかもしれません。必要経費になるかの基本は、「アパート経営に必要な費用かどうか」です。悩んだときの判断基準は、次の3つから考えるようにしましょう。



<判断基準のポイント>

 1. アパート経営に直接関係するもの

 2. アパート経営をする際に必要なもの

 3. 事業用の金額を明確に区別できるもの



自宅と賃貸住宅を併用している場合には、電気代や水道光熱費があいまいになることがあります。固定資産税も必要経費にできますが、賃貸併用住宅の場合はオーナーの自宅として使用する部分と賃貸する部分を按分して計算し、必要経費に計上することが必要です。

また、ガソリン代や電話料金など賃貸経営と、私生活に関するものを区別することが難しい場合には、領収書や明細をはっきりと分けて明確にできるようにしましょう。

アパート経営で節税可能な税金と経費を計上する方法

節税

必要経費を適正に計上することは、節税につながります。アパート経営で節税可能な税金の種類と経費計上のポイントを解説します。



アパート経営において節税可能な税金

アパート経営では次のような税金が節税可能です。

所得税

所得税額は、課税される所得金額に税率を乗じて計算します。そのため、必要経費が多くなるほど所得金額が少なくなり、税金が安くなるという仕組みです。サラリーマンでアパート経営をしている方は、不動産所得と給与所得を損益通算するので、以下のように計算します。



・不動産所得=家賃など不動産の総収入額-必要経費

・課税所得金額=(給与所得+不動産所得)-各種所得控除



給与収入がある方は、給与所得と不動産所得との合計金額から社会保険料控除など各種所得控除金額を引いて課税される所得金額を計算します。ここでポイントとなるのが減価償却費です。減価償却費は、前述したように現金の支出を伴わず、毎年計上できる経費になります。



住民税

住民税も所得税と考え方自体は同様です。ただ、所得税の計算とは異なり、所得割と均等割りの合算で計算されます。所得割は所得に応じて課税されます。所得税の各種所得控除とは、若干金額が異なりますが、所得割は所得に応じて計算するため、所得が少なくなるほど税負担が軽減します。



相続税

現金よりも貸家建付地としてアパートを相続するほうが資産の評価額が下がり、相続税の節税になります。

アパート経営が相続対策となる理由は、相続として取得した土地や建物の評価の違いにあります。現金を相続する場合には、額面通りに現金の金額が評価額となるため、例えば預貯金が1,000万円あれば1,000万円の評価額のままです。

しかし、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価します。また、アパート経営に利用している土地や建物は、賃借人がいるため権利関係に応じた評価を調整し、評価額が減少します。

さらに、小規模宅地等の特例など一定の条件に該当すれば、より一層評価額を減らすことが可能です。相続税の評価が減少しても、アパート経営は安定した賃料収入を家族に残すことができる価値ある資産であることには変わりません。



固定資産税

固定資産税には、「住宅用地に対する課税標準の特例」があり、アパートなど住宅用地として土地を利用する場合には固定資産税が軽減されます。特に、手続きをする必要はありません。更地にしておくと軽減措置が受けられず固定資産税が高くなるため、土地を有効活用することで得られるメリットといえるでしょう。



【計算方法】

1.小規模住宅用地(200㎡を超える場合は1戸あたり200㎡までの部分)

  ⇒固定資産税評価額6分の1、都市計画税は3分の1で計算

2.一般住宅用地(200㎡を超える部分)

  ⇒固定資産税評価額の3分の1都市計画税は3分の2で計算



経費を計上するタイミングと計上方法

それでは、経費を計上するタイミングと計上方法を確認していきましょう。

計上のタイミング

必要経費に算入できるのは、『その年において債務が確定しているもの』です。減価償却費のように、債務の確定によらないものもありますが、債務が確定しているものはその年の経費になります。

その年に債務が確定しているものとは、次の3つです。



1 その年の12月31日までに債務が成立

2. その年の12月31日までに原因となる事実が発生

3. その年の12月31日までに金額が合理的に算定できる



つまり、その年に支払いをしても債務が確定していないものは必要経費にはできません。一方、その年に支払っていなくても支払うことが決まっているときは、必要経費になります。そのため、債務が確定したタイミングで必要経費を計上することが必要です。



計上方法

発生主義とは、お金の動きには関係なく、収入や支出の原因になる事実が発生した日で、収益や費用を計上する方法で、企業会計の原則です。特に、最高65万円※の青色申告特別控除を受けるには発生主義で帳簿を記帳することが求められています。

青色申告は、確定申告の際に複式簿記などで帳簿を記帳して申告する方法です。青色申告の記帳は、年末に貸借対照表と損益計算書が作成できるような、正規の簿記で記載しなければいけません。

一方、白色申告は青色申告をしていない方が申告する方法です。単式簿記が認められていますが、税法上の優遇措置は青色申告にはかないません。

※2020年度から「65万円の青色申告特別控除」を受けるための要件が変わります



経費計上のポイント

領収書は保管する

領収書は保存し、帳簿もためずに日々正確につける必要があります。経費計上のポイントは、領収書などで賃貸経営との関連性を示す客観的な証拠を残すことです。



修繕費の位置づけ

修理費用などは、修繕費として全額を必要経費に計上することが可能です。しかし、資本的支出として減価償却をすべきものがどうか判断に迷うことがあります。例えば、「1つの修理や改良などが20万円未満」「3年未満の周期で行う修理や改良」は修繕費にすることが可能です。

それでも判断できないときは、支出した金額が60万円未満の場合や、前事業年度終了時における資産取得価格の10%相当額以下の場合には、修繕費とすることができます。



収入支出が個人・事業用で混ざらないようにする

金融機関からの融資を受けて自宅兼賃貸併用住宅を購入する際、アパート経営に係る必要経費や返済額が明確に区分できるように、住宅部分と賃貸部分の2本に分けるのも効果的です。

収入や支出が私生活に関するものと事業に関するものと混ざらないように、私生活用とアパート経営用で預金通帳を使い分けることもおすすめします。



青色申告で申告する

帳簿の作成に手間はかかりますが、青色申告で確定申告することがおすすめです。青色申告特別控除や青色事業専従者給与、赤字を出したときに3年間繰り越しすることができる純損失の繰り越し、貸倒引当金などの税法上の優遇措置があります。



法人化する

不動産収入が多くなった場合には、法人化することも検討しましょう。個人の場合、所得税の税率は所得に応じて高くなっていきます。しかし、法人税は定率制のため、法人税を支払うほうが税率や低く節税になる場合があるのです。法人化すると、個人が受け取る収入は会社からの給与になり、社会保険に加入することで将来の年金を増やせるメリットもあります。

しかし、「決算事務など経理業務が煩雑になる」「税理士への報酬」「経営に関するコストの増加」などデメリットもあるため、慎重に検討しなければなりません。後継者の有無や税負担、相続対策など検討すべきことが多岐にわたるため、税理士や会計士などの専門家に相談のうえ、法人化することをおすすめします。



アパート経営を行う上で知っておきたい必要経費と税金

アパート経営を行うにあたって、必要経費と税金には密接な関係があります。必要経費にできるものとできないものを正確に把握し、税金に関する知識もしっかりと身につけましょう。シノケンならアパート経営開始後もお客様を全面的にサポートすることが可能です。

シノケンでは好条件の土地の選定からアパートの建築、入居者の募集や建物のメンテナンスまでお客様のご要望にそったアドバイスをさせていただきます。また、不動産税務に精通した税理士のご紹介も可能です。シノケンのネットワークをぜひ活用してください。




かじなおき

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方 | アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン2020.05.01



不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方 | アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

「人生100年時代」などといわれ、老後の資金に不安を感じる方もいるのではないでしょうか。老後に備えるといっても、投資には株式やFX、不動産、債券などさまざまな種類のものがありますが、なかでも注目したいのが不動産投資です。初めての投資・副業を検討している方や、忙しいサラリーマンの方など、投資初心者におすすめの不動産投資の基本と始め方について分かりやすく解説します。



「初心者向け」不動産投資の基本



不動産投資に興味があっても基本的な仕組みが分からない方のために、まずは投資の種類や不動産投資の基本を解説します。



投資の種類はさまざまです。ここでは、「ハイリスク・ハイリターン」「ローリスク・ローリターン」「ローリスク・ロングリターン」といわれる3つの種類について紹介します



【ハイリスク・ハイリターン:FX・株式投資】

  • 株式投資
  • 株式を購入し、株主としての権利を取得するのが株式投資です。保有し続けることで配当(インカムゲイン)を得る目的もありますが、値上がりしたら売却することで利益を得る(キャピタルゲイン)のが一般的です。しかし、株価が購入時よりも下がってしまうと損をしてしまいます。信用取引は、証券会社に担保として金銭(委託保証金)を差し入れることで投資資金の何倍もの取引ができるため、ハイリスク・ハイリターンの取引です。どの株が値上がりするのかを予想するのはプロでも難しく、十分な知識のない初心者には難しいかもしれません。



  • FX
  • 外国の通貨を売買する「外国為替証拠金取引」をFX(Foreign Exchange)取引と呼びます。FX取引では、預けた証拠金の何倍もの金額を取引すること(レバレッジ)が可能です。国内FX業者の場合はレバレッジの上限が25倍と決まっています(2019年12月時点)。例えば、50万円の証拠金を預けて20倍のレバレッジにすれば、1,000万円分の取引ができるのです。レバレッジが大きいほど大きな利益を得る可能性がありますが、失敗すると大きな損失を被る可能性もあります。



    【ローリスク・ローリターン:預貯金・保険・債券】

  • 預貯金
  • 銀行や郵便局などの金融機関へお金を預けることで利息がつきます。金融機関の破綻などリスクは低い傾向ですが、2019年12月時点で大手銀行の普通預金金利は0.001%、定期預金金利は0.01%と超低金利です。例えば、100万円を1年間定期預金したとしても利息は100円(税引き前)となるため、現在の金利情勢では大きなメリットは期待できません。



  • 保険商品
  • 保険商品にも、さまざまなものがあります。代表的な老後の資金に備える保険は、一時払定額年金保険・養老保険、平準払定額年金保険、変額年金保険(投資型年金保険)などです。一時払定額年金保険・養老保険は、一括で保険料を支払い、契約時に将来受け取る年金原資が確定する商品です。

    平準払定額年金保険は、月払いや年払いなど定期的に保険料を支払い、将来年金として受け取ることができる商品。また、変額年金保険は、保険料をファンドで運用し、その運用実績によって将来受け取る年金額が変動する商品です。

    保険商品の場合、預貯金に比べて高利回りの運用が期待できますが、年金の受取期間が終われば終了してしまいます。さらに、契約期間中に解約すると、解約返戻金が支払った保険料の総額を下回ることがあるので注意が必要です。



  • 債券投資
  • 債券とは、国・地方公共団体、民間企業または外国の政府や法人などが投資家から資金を借り入れ、投資家に利子を支払い償還日には元本を返すもので公社債とも呼ばれます。債券は、通常、発行時に決められた利率で支払われますが、償還前に時価で売買することも可能です。

    国や地方公共団体、大企業が発行するものは信用度が高い傾向ですが、価格の変動が小さく、リスクは低い投資といえます。リスクが低いということは、つまりローリスク・ローリターン金融商品といえるのです。



    【ローリスク・ロングリターン:不動産投資】

  • 不動産投資
  • 土地や建物などの不動産を購入し、その物件を第三者に売却または賃貸する方法で収益を得る投資手法を不動産投資と呼びます。投資の目的は年金の代わりや貯金の代わり、節税対策や相続対策など人様々です。不動産を人に貸して家賃収入を得るインカムゲインや、不動産の購入価格以上の価格で売却して売却益を得るキャピタルゲインといった2つの収益を期待して投資するのが不動産投資です。

    例えば、アパート経営なら安定した家賃収入を長期にわたり得ることが期待できます。景気の動向に左右されにくく、ローリスク・ロングリターンの投資となります。



    不動産投資で利益が出る仕組み

    不動産投資を始める前に知っておきたいのが「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類の仕組みです。



    【インカムゲイン(運用益)】

    インカムゲインとは、資産の保有中に、継続して受けられる収益をいいます。例えば、不動産投資でいえば家賃収入、株式なら配当金のことです。家賃は、物件価格ほど価格の上下が少ない傾向にあるため、家賃収入を長期にわたって安定して得ることが期待できます。インカムゲインを軸とした不動産投資は、投資初心者にはおすすめです。

    不動産投資は、投資のため当然リスクが伴います。特に、インカムゲインを目的とした長期間の投資は、20年、30年先に現時点では予想することのできないリスクがあるかもしれません。そのため、不動産投資を始める前には、さまざまなリスクを想定し投資計画を立てることが大切です。



    【キャピタルゲイン(売却益)】

    キャピタルゲインとは、保有資産の売却や値上がりによって得られる収益のことです。不動産の場合は、保有している不動産の値上がり時に売却することで得られる収益がこれにあたります。

    将来値上がりが期待できる立地条件の良い物件を安く購入できれば、家賃収入の安定性や収益性も加わるでしょう。結果的に投資物件が値上がりした場合は、大きな収益が得られます。



    不動産投資の種類

    不動産投資には、大きく分けると以下の3つの種類があります。



  • 現物投資
  • 小口化不動産投資
  • J-REIT(ジェイリート:不動産投資信託)


  • 【現物投資】

    アパートやマンションなどの現物を購入し、他人に賃貸・売却することで利益を得る投資が現物投資です。インカムゲインを目的として不動産を購入すれば、安定した家賃収入が長期で得られ、建物が老朽化したとしても、土地を資産として残すことができるのが魅力です。また、駅近等のニーズがある土地では、さらにその価値は高くなるかもしれません。



    【小口化不動産投資】

    不動産会社などが作った組合が複数の投資家から出資を募り、その出資金で不動産物件を購入し経営する種類の投資を小口化不動産投資と呼びます。



    【J-REIT】

    不動産物件を投資証券に変えて投資し、株式や投資信託と同じように市場で取引をする種類の投資をJ-REITと呼びます。長期で保有することも短期で売却して現金化することもできる流動性の高さが魅力的です。



    不動産投資の「現物投資」の種類

    前述した不動産投資の3つのうちの1つである「現物投資」にも、大きく分けて以下の3種類があります。それぞれについて見ていきましょう。



  • 一棟投資
  • 戸建て投資
  • 区分マンション投資


  • 【一棟投資】

    アパートやマンションなど集合住宅を建物ごと購入するのが一棟投資です。複数の部屋を貸すことになるので、1つの部屋が空き部屋になっても他の部屋が埋まっていれば家賃収入が得られるため、一定収入が確保できるメリットがあります。



    【戸建て投資】

    戸建ての家を購入し、借家として貸すのが戸建て投資です。戸建ての住宅を丸ごと貸すことになるので、空いてしまうと家賃収入はゼロになってしまいます。賃料も割高で、ファミリーなど借り手が限定されることにも留意することが必要です。



    【区分マンション投資】

    ワンルームマンションなど1室ごと家賃収入目的に購入するのが、区分マンション投資です。一棟投資に比べると購入価格が低くなるため、初心者向けの不動産投資といえます。しかし、戸建て投資と同様に1室だけの投資の場合、空室リスクが高くなる点がデメリットです。入居者が見つからない場合は、家賃収入はゼロになってしまいます。



    投資初心者や忙しいサラリーマンに不動産投資がおすすめな理由

    投資初心者や忙しいサラリーマンに不動産投資がおすすめな理由

    不動産投資が初心者や忙しいサラリーマンに人気があるのには理由があります。ここでは、不動産投資が初心者やサラリーマンにおすすめな理由を検証していきましょう。



    ローリスク・ロングリターンの安定した収入



    安定的な家賃収入

    不動産投資のメリットはなんといっても安定的な家賃収入です。株式投資などは、価格変動リスクがあるため、世界情勢や企業成績の動向によっては価格が変動します。しかし、家賃収入は景気変動に影響されにくく安定している傾向にあります。なかでも、一棟投資の場合は1室が空室になっても一定の家賃収入が得られ、空室リスクをある程度吸収することが期待できます。



    ローン完済後は現物が残る(無借金の土地と建物が手に入る)

    不動産投資は、購入金額が多額となるため銀行などでローンを組むのが一般的です。しかし、ローン完済後には土地・建物といった現物が残ります。ローン返済後は無借金となり資産が残るだけでなく、家賃収入が長期にわたって得られる点は大きなメリットです。建物のメンテナンスが定期的に必要ですが、手入れをしながら保有し続ければ、空室リスクも下げることができるでしょう。

    また、老朽化して建物の価値がなくなったとしても、土地は残るので資産価値はゼロにはなりません。活用できる資産として子供や配偶者に残すことができるのも魅力の一つです。



    将来に向けての資産づくり



    年金対策

    将来の年金が不安という方は、年金に変わる資産運用を検討してはいかがでしょうか。たとえば、アパート経営により安定的な家賃を得られれば、年金代わりの収入源となります。



    団体信用生命保険

    アパート購入のために銀行などでローンを申し込む場合は、銀行の指定する「団体信用生命保険」への加入が条件となることが一般的です。団体信用生命保険に加入していると、契約者に万一のことがあった場合、ローンの残額は保険金によって完済されるため、残された家族がローンを返済することはありません。つまり、アパート経営そのものが生命保険の代わりになるのです。



    リスクコントロールしやすい

    アパート経営も投資である以上リスクをゼロにすることはできません。しかし、事前に対策することでリスクはある程度コントロールできます。もちろん、投資初心者や忙しいサラリーマンが、自分ですべて対策を講じることは難しいかと思います。そのため、専門家に相談しながら安心してアパート経営を任せられるパートナー会社選びが大切となってきます。想定されるリスクと対策について確認していきましょう。



    空室リスク

    アパート経営には入居者の入れ替わりは避けられず、空室リスクは付きものです。しかし、立地条件など土地の選定やデザイン性の高い建物の建築、空室保証などの事前対策で、リスクを下げることが期待できます。



    入居者の質

    アパート経営をしていると、入居者同士のトラブルや家賃滞納などの問題が発生することがあります。入居審査や家賃滞納保証などでリスクを下げることができます。



    土地建物の品質

    自然災害や建物の老朽化はどうしても避けることはできません。しかし、品質の高い建物の建築、建築前の厳格な審査、土地・建物保証などでリスク軽減を図ることはできます。



    設備管理

    定期的なメンテナンスや管理・退去時のメンテナンスはアパート経営には必須の業務です。設備に問題があると入居者は募集できないので、入退去時の設備の点検や交換は必ず行わなければなりません。最適な設備管理と迅速な入居者募集によりリスクを下げることが期待できます。



    少ない自己資金

    不動産投資は不動産物件そのものを担保として融資を受けて物件を取得します。そのため、自己資金が少なくても始められることが大きな特徴です。

    また、アパート経営にはさまざまな管理業務が伴うため、建物の管理や入居者・近隣との交渉など不動産経営の初心者やサラリーマンには、困難な場面もたびたび発生するかもしれません。しかし、管理までを一括で委託できるパートナーがいれば手間は最小限に抑えられるでしょう。

    融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、不動産投資は投資初心者や忙しいサラリーマンでも始められるのです。



    がん団信(がん保障特約団体信用生命保険)

    がんになったらアパートローンの残債が0円になる「がん団信」はご存じでしょうか。現代では、男性・女性ともに2人に1人ががんと診断されるといわれています。このリスクを回避するためにも、所有不動産からの家賃収入に加え、がん団信の加入を検討してはいかがでしょうか。

    通常のがん保険や、一般的な団体信用生命保険でカバーできないがん、生活習慣病、病気やけがのすべてに備えることができます。がんと診断されても、ローンの残債が0円になる「がん団信」は、経営者であるアパートのオーナーとして心強い保険商品でしょう。



    不動産投資の始め方と流れ

    次に不動産投資の始め方と流れを見ていきます。

    始め方と流れ



    1. 目標と目的の設定

    最初に目標と目的、つまり「投資によって得たいもの」「なぜ投資をするのか」を明確に設定することで、投資計画が立てやすくなります。老後資金の対策であれば、受給できる年金の見込み額と不動産投資により得られる賃料が老後の生活の基盤です。

    購入物件を銀行の融資で資金調達するのであれば、返済額と家賃収入のバランスが重要です。勤務先や現在の収入、退職までの年数、個人信用情報などは、返済能力として銀行審査のポイントになります。



    2. 情報収集、物件の選定

    次に、目的に合った物件の情報収集を行い、購入物件を選定します。「一棟投資」「戸建て投資」「区分マンション投資」など現物投資の種類によって投資の規模が大きく異なります。

    駅が近いなど立地条件が良ければ、空室リスクは少なくなります。周辺に大学や会社が多いなど、住環境に応じて賃貸物件のニーズが異なるため、周辺の物件の空室状況や賃貸需要が安定しているかどうかを情報収集することが大切です。

    しかし、良質な収益物件はなかなか市場にでないので自分だけの力で探すことは難しいかもしれません。そのため、市場にでてこない良質な収益物件を紹介できる実績のある不動産業者に相談できる体制を整えておくことも重要です。



    3. 収支計画、資金計画、ローン

    購入物件が決まったら銀行にローンを申し込みます。不動産会社が借主に代わって提携している金融機関のローンを申し込むケースも多い傾向です。金融機関のローン審査をスムーズに通すためには、しっかりとした収支計画や資金計画等の事業計画が必要になります。

    ただ、入居率や空室リスク、将来の修繕費用なども事業計画に取り入れ、家賃収入で返済ができるという事業計画書を慣れていない個人で作成することはなかなかできません。そのため、銀行融資に精通した適切なアドバイスができ、かつ信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。



    4. 契約

    購入物件が決定したら、いよいよ契約です。実際の契約手続きは、金融機関の融資の申し込みと並行して行うことが一般的です。ローンが通らなかったときに契約を白紙に戻すための特約(ローン条項)など、契約内容には十分注意しましょう。

    融資を受け、代金を支払うと同時に物件の引き渡しを受ければ、念願の収益物件のオーナーになります。物件購入時からローンのあっせん、入居者募集や建物のメンテナンス、家賃回収などあらゆる管理業務を代行する業者に任せれば、オーナーとなった後は毎月の家賃収入を受け取るだけでアパート経営が可能です。



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    投資の種類はさまざまです。なかでも、不動産投資の一つである現物投資のアパート経営は、安定した家賃収入が長期で期待できるローリスク・ロングリターンの投資といわれます。土地や建物という資産が残るので、投資資金がゼロになる心配がないのも魅力の一つです。

    ローリスク・ロングリターンの不動産投資は、投資初心者や忙しいサラリーマンに向いています。年金対策など将来に向けた資産づくりに最適で、少ない自己資金でも始めることが可能です。

    物件情報からローンのあっせん、入居者募集や建物のメンテナンスなどあらゆる管理業務を代行するシノケンなら、オーナーとなった後は毎月の家賃収入を受け取るだけでアパート経営が可能です。これを機に、不動産セミナーや個別相談会で将来の資産づくりの相談をしてみてはいかがでしょうか。



    シノケン:不動産投資セミナー

    https://www.shinoken.com/toushiseminar

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    加治 直樹(かじ・なおき)

    加治 直樹(かじ・なおき)



  • 保有資格
  • 1級FP技能士

    社会保険労務士



  • 主なキャリア
  • 銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

    日本テレビ「ZIP!」に紹介されました2020.02.27

    2020年2月27日、日本テレビの番組「ZIP!」にて、
    シノケンの都市型コンパクトデザインアパート「AVAND」が
    紹介されました。

    ~令和の人気物件~
    約3畳の「狭小物件」でありながら、
    ロフト(約3畳)を併せ持ち、天井の高い、圧迫感のない
    空間が広がります。
    アクセスの良さや手頃な家賃を求めた人々に、
    「駅に近くて、値段も手頃」「極力長く住みたい」と人気を集めています。
    狭小でありながら、十分な設備が備わっている点など、
    さらに人気を高める理由となっています。

    宮城テレビ放送『ミヤギnews every.』に紹介されました2020.02.27

    2020年2月27日、宮城テレビ放送『ミヤギnews every.』にて、
    ロフト付きスキップフロアタイプのデザインアパート、
    「New Standard」が紹介されました。

    ~仙台でも広がりつつある「狭小住宅」人気~
    約5.8畳のコンパクトな洋室でありながら、
    広いスペースのロフトによって、空間的な広がりをもたらします。
    今まで、首都圏や関西など大都市にて人気が広まっていた、
    「安くて狭い物件」でしたが、
    近年、仙台でも人気が広がりつつあるとご紹介されています。

    シノケンインテリジェントアパート 紹介動画2019.08.28

    シノケンインテリジェントアパート 紹介動画

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