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上海進出企業に聞く 異国で生かされる日本流賃貸管理術2012.09.03

上海進出企業に聞く 異国で生かされる日本流賃貸管理術

アフターサービスの充実で5000戸管理目指す

2009年に進出した上海で着実に管理戸数を増やしつつあるのが、シノケン(本社:福岡県福岡市)の上海現地法人、シノケン上海だ。管理戸数は現在2500戸。早期に5000戸の大台に乗せるのが課題。現地で責任者を務める蓑田正一郎氏に話を聞いた。

一年で求められる成果

「こちらの管理委託契約は1年が一般的。ですから一年後に更新してもらう確率をいかに高めるかがポイントです」

こう語るのは、シノケン上海の蓑田正一郎氏だ。オフィスがあるのは、上海市内の一等地、静安区。ダイキン工業や富士通といった大企業も入居するビルだ。

蓑田氏によると、上海のオーナーは、1年ごとに管理会社を変えるのが一般的だという。理由は二つだ。長期保育の考えが無いのと、管理会社に対して短期で成果を求める傾向が強いためだという。このため、入居率を維持し収益性を高めることで2年目以降の管理を受託することが、管理戸数を積み上げていく上で重要となる。シノケン上海のオーナー更新率は、75%~80%。ほとんどが1年で契約終了となる現地では、かなり高い数字だといえる。

「もともと日本人は部屋をきれいに使ってくれるという期待があるため、当社のように日本人仲介に強い会社は人気があります」とは蓑田氏。入居者の99%は日本人。大手企業の駐在員やビジネスマンがほとんどを占める。入居率は80%で、入居者のリピート率も75%~80%だという。オーナー募集の方法はもっぱら公告。しかしうたい文句は「管理受託」ではなく、「日本人の入居者募集」だ。地元の飲食店などで配布される日本語のフリーペーパーに、「入居者募集」の広告を出すと、それを見たオーナーから「日本人が入居するなら物件を預けてもいい」と問い合わせが入るのだという。

中国人社員の意識改革

フィーは、月額家賃の70%。入居時に「一年間のアフターサービス料」として入居者、オーナー双方からもらい受ける。仲介手数料は、賃料の30%で、こちらもオーナー、入居者からもらう。つまり、毎月の管理フィーはない。

アフターメンテナンスにこだわる同社だが、「入り口のもうけではなく、成約後の管理こそ大事だ」と中国人社員に根付かせるのには苦労したと語る蓑田氏。

「営業時間外は携帯に入居者やオーナーからの電話が掛かってくるようにしてあります。夜中であっても対応するわたしの姿を、当初現地スタッフは“信じられない”といった顔で見ていました」と振り返る。

しかし、アフターサービスの充実が結果的に、管理拡大や次のビジネスへのきっかけになると、徐々にではあるが伝わりつつあるという。以前は、入居者が付けばよかったが、最近は、契約時に室内設備の点検や不具合をチェックしてくるスタッフも出てきたため、入居の初期段階でトラブルを抑止できるようになった。蓑田氏が上海に来たばかりの頃は、月間60件を超えていた緊急電話だが、現在では月20件程度まで減ってきているという。「とにかくエアコンの故障や水漏れトラブルは後を絶ちません。ここでのトラブル対応に慣れたら、どこの国でも働けそうな気がします」。2500戸すべての室内が頭に入っているほど訪問したという蓑田氏。今後、上海で培った管理術を背景に、エリア拡大にも意欲的だ。篠原英明社長は、「上海から香港までの沿岸部主要都市に拠点をつくりたい」と明言しており、今後上海での経験が生かされていくと考えられる。

決裁早い地元企業のスピードに仰天
シノケン上海 蓑田 正一郎氏(31)

25歳の時、篠原社長の一声で上海に来ました。こちらに来て驚いたのは、オーナー企業が多く、とにかく決裁が早いこと。不動産の場合、「買うかどうかはその場で決めて、その後用途を考える」という人も多いです。日本企業のように物事が決まるまで時間が掛かったり、稟議(りんぎ)書が回るのに何人ものハンコが必要なことはありません。ですから、もたもたしていると、売買にしろ管理にしろいい物件をつかむことはできません。

当社の場合、社長が月に一度は上海に来て決断をしてくれるので助かっています。取引先からも「中国企業のようだ」と言われるほどです。

全国賃貸住宅新聞 2012年09月03日号

不動産販売事業が好調 第2四半期 売上・利益とも大幅増加2012.09.02

不動産販売事業が好調 第2四半期 売上・利益とも大幅増加

株式会社シノケングループ(篠原英明代表取締役)は8月8日、平成24年12月期第2四半期の連結業績を発表しました。

それによりますと、同期間は、主力事業である不動産売買事業が堅調に推移するとともに、不動産賃貸管理事業、金融・保証関連事業やその他の事業も順調に推移、また、金融機関からの借入れの調達コストが低減することにより営業外収支も向上していること等から、売上高108億7800万円(前年同期比16・2%増)、営業利益10億4800万円(同36・1%増)、経常利益9億2600万円(同82・5%増)、当期純利益8億100万円(同295・8%増)という実績となり、計画を大幅に上回りました。

部門別の売上高はアパート販売事業が35億5200万円、マンション販売事業が48億8800万円、不動産賃貸管理事業が20億1000万円、金融・保証関連事業が9900万円、その他の事業が3億2300万円となっています。

このうち、主力事業である不動産販売事業の受注、販売状況を見てみますと、アパート販売事業では65棟(前年同期19棟)と前年同期を大幅に上回る販売実績をあげ、受注残も73棟となっています。マンション販売事業では214戸(同175戸)を販売、受注残も69戸となっており、「今期販売計画の450戸へ向け計画通り推移している」(同社担当者)とコメントしています。

こうした業績の順調な推移を踏まえ、同社は本年2月に発表した12月期通期の連結業績予想を次の通り上方修正しています。(カッコ内は前期実績)。

  • 売上高 235億円(198億2200万円)
  • 営業利益 15億円(13億900万円)
  • 経常利益 11億円(8億8100万円)
  • 当期純利益 9億5000万円(10億100万円)

また、前回発表予想に対する今回発表予想の増減率は売上高2・2%増、営業利益7・1%増、経常利益2・2%増、当期純利益46・2%増。

不動産住宅ジャーナル 2012年8月号

中国・上海でウィークリーマンション事業をスタート2012.09.01

中国・上海でウィークリーマンション事業をスタート

日本国内の主要都市および中国、台湾で不動産事業を展開する株式会社シノケングループは、今年5月から中国・上海市でウィークリーマンション事業をスタートした。 現地子会社の希諾建(上海)物業経営管理有限公司(シノケン不動産)が、上海市内中心部のマンション2物件の部屋を借りて運営している「上海ウィークリーシノケン」は、41㎡~52㎡と通常のホテルよりも広めの居室で料金はビジネスホテル並みの1泊4~5千円程度、日本円で決済することもできる。

サービス体制も整備している。中国では、5つ星クラスのホテルでも夕方以降は日本語ができるスタッフを置いていないケースもあるが、上海ウィークリーシノケンでは、基本対応言語が日本語で、サポートセンターにはスタッフが24時間常駐しており、不意のトラブルにも対応している。また、日本語テレビ放送視聴や、高速インターネットも無料で利用可能だ。 都心部の立地も魅力で、交通の便がよいのはもちろん、付近には吉野家やケンタッキーフライドチキンなど日本でおなじみの飲食店やコンビニも多い。また当該物件の「新時空マンション」には上島珈琲の喫茶店が入居するなど、付帯設備も充実している。

現在、ビジネスユースや短期留学、転居時の一時入居などを中心とした1~2週間単位での利用が多く、「出だしとしてはまずまずの稼働率」(篠原英明社長)で推移しており、現在の20数戸を年内には50戸、来年には150戸、再来年には500戸へと拡大していく計画だ。

もともと上海には、日系企業の中国進出に伴う賃貸物件の仲介や現地の投資家に日本の不動産物件を販売するなどの事業で進出しているが、ウィークリーマンション事業開始にあたって、昨年末から業務の領域を広げるための手続等を進めてきた。篠原社長は「今後、ウィークリーマンションの件数が増えるとホテルの免許も必要だがそれも取得できている。また駐車場経営もできるので、上海でさまざまな不動産事業に取り組むことが可能になった」と話している。

ふくおか経済 2012年9月号

ご好評により9月も継続放送決定!メディア情報(TV)放送スケジュール 2012.08.31

アクトオンTV(CS701ch他、全国のケーブルテレビ)

「土地なしでOK?最新アパート大家さん事情」

土地がなくても、自己資金が少なくてもできる弊社のアパート経営システムについて、上記番組で紹介されました。ご好評により9月も継続放送決定!

第3者の専門家や、実際に10年以上アパート経営をされているオーナー様の声など、貴重な情報が満載ですので、ぜひこの機会にご覧ください。

放送スケジュール


アクトオンTV(CS701ch他、全国のケーブルテレビ)

放送日 放送時間
2012年9月1日(土) 21:00
2012年9月3日(月) 18:30
2012年9月5日(水) 11:00
2012年9月6日(木) 23:00
2012年9月7日(金) 13:00
2012年9月8日(土) 10:00
2012年9月10日(月) 23:30
2012年9月12日(水) 08:30
2012年9月14日(金) 18:30
2012年9月16日(日) 23:00
2012年9月18日(火) 06:30
2012年9月20日(木) 18:30
2012年9月21日(金) 21:30
2012年9月22日(土) 12:00
2012年9月23日(日) 06:00
2012年9月25日(火) 18:30
2012年9月26日(水) 24:30
2012年9月27日(木) 12:30
2012年9月29日(土) 07:00
2012年9月30日(日) 09:30

「東京ショールームオープン」全国賃貸住宅新聞2012年8月27日号2012.08.31

 2012年8月27日号の全国賃貸住宅新聞に弊社アパート事業に関する記事が紹介されておりますので、ご紹介致します。

 「シノケンハーモニー オフィス1階にモデルルーム」

 個人投資家向けに投資用アパート・マンションの企画・販売を行うシノケンハーモニー(福岡県福岡市)は8月18日、港区にある東京オフィスの1階にショールームを開設した。 ショールーム内にはアパート販売物件の(1)New Standard(ロフト付きスキップフロア -フロアの高さを半階ずつずらして配置したフロアタイプ)と (2)AVAND(都市型ロフト付きコンパクトタイプ)の2物件を実物大で設置。 床面積は、(1)が21・36平方mで、(2)が12・39平方mとなっている。 「ショールームに来られたお客様に当社のアパート商品を実際に体験していただき、納得した上で購入していただければと思います」と同社経営企画部の栗山真一氏はコメント。 今後はショールーム内のラウンジで投資セミナーも開催する予定だという。福岡の本社にも商品見学のできるコーナーを設置しており、同社でモデルルームを内覧できる施設は東京を含めて2店舗目となる。

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土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる

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