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アパート経営のメリット・デメリット、リスクまとめ

アパート経営をお考えの方へ

メリット・デメリット、リスクまとめ

アパート経営のメリット

アパート経営のメリット①:ローリスクで安定した収入

投資にも様々ありますが、投資信託や株式での資産運用は「ハイリスク・ハイリターン」な投資と言えます。では、アパート経営や不動産投資はどうでしょう?投資ですのでリスクはもちろんありますが、アパート経営の場合、基本的には土地と物件がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低く、何十年にもわたって安定した収益を得られる「ローリスク・ロングリターン」の投資といえます。

アパート経営は、毎月の賃料収入を得られることでキャッシュフローが確保できるという大きなメリットがあります。

アパート経営のメリット②:生命保険の代わりになる

団体信用生命保険というのをご存知でしょうか?団体信用生命保険とは、住宅ローンを組む際に加入する保険です。住宅ローンを返済中に不慮の事態がおこっても返済者に代わって、保険会社がローン返済を行います。収益不動産のローンにおいても、この保険が適用されるものがあり、生命保険代わりとしての効果があります。また、戻ってくるお金はその時々に払われている家賃であるため、インフレによる大きな損失はありません。

団信への加入により、もし万一の事があっても、家族に無借金の土地月に何十万円もの継続的な家賃収入を残せます

アパート経営のメリット③:無借金の土地が手に入る

アパート経営といえば、土地をお持ちの方が行う資産運用の手段というイメージがあるかもしれませんが、シノケンでは将来のための「資産づくり」として、創業以来、好立地の土地を仕入れ、人気の高いデザイナーズアパートを企画・設計し、供給しています。銀行からの借り入れによって土地と建物を購入し、家賃収入の中からローンを返済していきますが、ローン完済後は土地も建物も全てが無担保の資産となります。

シノケンのアパート経営では、将来のための「土地+建物」の資産づくりができます。

アパート経営のメリット④:年金対策になる

個人年金保険の場合は、60歳や65歳などの受領年齢に達するまでは保険料を払い続けることになりますが、その間に収益は得られません。一方、不動産経営の場合は、ローンの返済が残っていても家賃収入で返済でき、資金計画を入念に立てておけば毎月少しずつでも収益を得られます。さらにローン完済後は、家賃収入の多くが手元に残るので年金のように安定した収入を得られ、自分名義の不動産も所有することができます。

老後の資金不足を解消でき、長期的・安定的にゆとりを持った生活を送る為にも、アパート経営を始める方が増えています。

アパート経営のメリット⑤:インフレにつよい資産の守り方

資本主義経済における一般的な物価の上昇率は年2〜4%と言われており、超インフレになれば10%超も視野に入れなければいけません。そうしたインフレに見舞われた場合、現金や預貯金などの金融資産は貨幣価値が目減りする可能性があります。一方不動産投資なら、物価の上昇とともに不動産価格も上がっていくため、資産価値が大幅に下落することは考えにくく、家賃も上昇していくことが予想されます。だから、不動産投資は景気変動に強いと言われているのです。

現物資産である不動産投資は、一般的にインフレに連動して資産価値も上昇します。

アパート経営のメリット⑥:レバレッジによる費用対効果

不動産投資の魅力の1つにレバレッジがあります。
なかなか数千万円という現金を動かせる方は少ないかと思いますが不動産投資は今までご自身が築いてきた信用力を活かし、金融機関から融資を受けて、大きなお金を動かすことができ、大きな資産を築くことができます。シノケンでは1990年の創業より、その実績は長年に及びますので、金融機関からは安定した投資として、高い信用を得ています。

アパート経営は、自己資金をあまりかけずにレバレッジ効果を活用して、手軽に始めることができる投資と言えるでしょう。

アパート経営のデメリット、リスク

空室が続いたら?老朽化したら?アパート経営で起こりうるデメリットとは

アパート経営をしたいと思っても、初めての人にとってはなにかと不安も多いでしょう。
では、実際にどのようなデメリットが起こりうるのでしょうか?

アパート経営のデメリット①:空室のリスク

アパート経営のデメリットの中で、もっとも大きいのは空室のリスクです。不動産投資は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得るので、空室が多いほど収入は減少します。さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になるなど、投資計画に狂いが生じてしまいます。

ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあるといわれています。立地やデザイン、間取り、防犯、管理、貸し方、賃料など、様々な方法で近隣の物件と差別化を図ることにより、空室のリスクを回避することができます。まずは、専門家の意見を良く聞きながら物件選びをすることが大切です。

アパート経営のデメリット②:老朽化

経年劣化による建物の老朽化は、避けて通ることはできません。しかし、老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。

最初に事業計画を立てる際に、修繕費をあらかじめ計算に入れておくとよいでしょう。

アパート経営のデメリット③:金利の上昇

ローンを利用して不動産投資を行なうにあたって変動金利を選択した場合、数年後に必ず返済額のアップが起こってきます。

ある程度の自己資金を持った上でローンを利用するのが望ましいのですが、まとまった自己資金がなくても、返済期間を短く設定するとか、繰り上げ返済をする、固定金利期間を長くするなど、返済額アップのリスク対策を立てておきましょう。

アパート経営のデメリット④:資産価値・売却価格下落

地価が下落すると資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。

好立地で利回りのよい物件であればリスクを軽減することができるので、最初のエリア選定やマーケット分析を綿密に行なう必要があります。
なお、アパート経営は物件の賃料で収入を得ることを目的にしているので、急遽お金が必要になって売却しようとしても簡単に現金化することができません。あくまでも長期的な投資スタンスを持つことが大切です。

アパート経営のデメリット⑤:災害

建物すべてにいえることですが、地震や火災などで建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。

傷害保険の加入はもちろんですが、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことも大切です。

アパート経営のデメリットを踏まえ、失敗しないために万全な対策を

アパート経営を始める時にはメリットになっていたことも、10年、20年、30年後にはデメリットに変わるかもしれないことを頭に置いて、資金計画を立てておきましょう。

例えば、アパート経営を始めるときには金利が低くて入居率は高く、収益率抜群だったのが、数年後に金利が上がって周辺の状況も変り、入居率が落ちてしまうということも考えられます。そのため、計画の段階で金利の上昇やその土地の状況をきちんと考えた上で、無理のない返済計画を立てなければなりません。

アパート経営の投資を始める前に、信頼できるパートナーを見つけ、相談・検討しながら運営していくことが重要です。シノケンではマーケティング・プランニングを実施しており、オーナー様をサポートする「アパート経営システム」を実施しています。

アパート経営を始めてからのトラブルにもしっかり対処

アパート経営をする上で、入居者とのトラブルを未然に防ぐために重要なのが「賃貸契約書」です。法律に基づき、賃貸契約書にアパート経営のトラブルを回避する適切な内容を盛り込んでおきましょう。万が一、アパートの入居者とのトラブルがあった場合に、その賃貸契約書を有効的に活用し、アパート経営のトラブル解決の手段として利用できます。

しかし、賃貸契約書に必要項目が全て記載されていたとしても、トラブル発生時に適切な対応がとれないと、円満に解決できる内容でもこじらせてしまう可能性も。アパート経営のトラブルを上手に解決するには、相手の内容や言い分をよく把握し、交渉を上手に進める必要があります。こちらに不備がなくても、こじらせて裁判になってしまうと長時間を要してしまいますので、円満な話し合いで解決する姿勢が大切です。

様々なトラブルに適切に対応するには、それなりの実績とノウハウが必要になります。アパート経営のトラブルが心配な方は、ぜひ経験と実績が豊富なシノケンにお任せ下さい。

POINT

不動産投資の資金計画から入居者募集、クレーム処理まで、
アパート経営のプロ集団シノケンがすべてを代行するので、ご安心下さい。

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