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2020年

不動産投資の仕組みとは?初心者向けにわかりやすく解説2020.12.28

不動産投資の仕組みとは?初心者向けにわかりやすく解説

不動産投資の仕組みとは?初心者向けにわかりやすく解説

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

不動産投資と聞くと、「お金がない人には縁がない」「不動産の専門的な知識がない」と敬遠しがちな方も多いかもしれませんが、実際はそんなことはありません。サラリーマンで投資初心者でも、不動産投資をはじめる方が増えています。株式投資やFXなど数ある投資の中で、不動産投資は初心者でもはじめやすいといわれる理由とは一体何でしょうか。

ここでは、初心者でも不動産投資が理解できるよう、不動産投資仕組みからメリットやデメリット、不動産投資にかかる費用について解説します。



不動産投資とは

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

不動産投資が、どのようなものかわからない方のために、不動産投資の基本を解説します。



・概要

不動産投資は、土地や建物などの不動産を購入し、その物件を売却または賃貸することで収益を得る投資手法のことです。アパートや賃貸マンションのように、毎月安定した家賃収入を得ることもできれば、値上がりしたときに、購入価格以上の価格で売却することで売却差益を得ることもできます。このような2つの収益を目的に投資するのが、不動産投資です。



・立ち位置

不動産投資は、銀行などのアパートローンを利用して物件を購入するのが一般的です。購入した物件の家賃収入から、アパート運営にかかる経費と毎月の返済金額を差し引いた金額が、現金として手元に残ります。株式投資などは、企業成績や景気の動向によっては価格が変動するのが特徴です。

しかし、家賃収入は景気変動に影響されにくいといわれ、ローリスクかつロングリターンの安定した収入が期待できます。



・利回り相場

一般社団法人日本不動産研究所が発表した「第42回不動産投資家調査(2020年4月現在)」によると、賃貸住宅1棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、東京都の城南地区では4.2%、城東地区では4.5%でした。また、主な政令指定都市では4.8~5.7%で推移しており東京都の物件は物件価格が高く、利回りが低い傾向です。



不動産投資の種類

ここでは、不動産投資の種類を確認していきましょう。



・種類と特徴

1.現物投資

アパートなどの不動産(現物)を購入し、賃貸または売却することにより利益を得るのが現物投資です。その中でも、家賃収入を目的に長期で保有するのがアパート経営となります。不動産投資は、「アパートのオーナーになる」といイメージすれば、わかりやすいでしょう。

 <現物投資の種類>

・1棟アパート、1棟マンション

・ワンルームマンションなどの区分所有マンション1室

・一戸建て(借家、シェアハウスなど)

・オフィス、店舗(商業系のテナント、コンビニや飲食店など)



 <現物投資の種類>

不動産会社などが作った組合が複数の投資家から出資を募り、出資金で購入した不動産物件を経営する投資の手法が小口化不動産投資です。



3.J-REIT(ジェイリート:不動産投資信託)

不動産物件を投資証券に変えて、市場で売買できる投資がJ-REITです。現物投資とは異なり、株式や投資信託同様に長期で保有することも短期で売却することもできます。



不動産投資とは

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

収益を得る方法は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類です。それぞれの特徴を解説します。



インカムゲイン(家賃収入)

・概要

株式や債券などの資産を保有して、継続して受けられる収益が「インカムゲイン」です。株式なら配当金、不動産投資ではいえば家賃収入がそれにあたります。

・特徴

家賃は、物件価格ほど価格の上下が少ない傾向のため、長期で安定して得ることが期待できます。不動産投資は、インカムゲインを軸としたものが主流で投資初心者にはおすすめです。



キャピタルゲイン(売買差益)

・概要

保有資産の売却や値上がりによって得られる収益が、「キャピタルゲイン」です。株式が値上がりしたときに売却して利益を得るのと同じ仕組みで、不動産投資の場合も不動産が値上がりしたときに売却すれば、売買差益を得ることができます。

・特徴

将来値上がりが期待できる物件を安く購入できれば、売却により大きな利益が得られる可能性が高くなります。そのため、家賃収入(インカムゲイン)を受け取りながら値上がりを待ったりそのまま保有したりすることも可能です。



不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資も投資の一種であり、メリットもあればデメリットもあります。それぞれについて見ていきましょう。

・安定収入が見込める

不動産投資は、安定的な家賃収入を得られることが大きなメリットです。1棟アパートなどの現物投資であれば、たとえ空室が1部屋できたとしても、他の部屋の賃料で空室リスクをある程度吸収することができます。そのため、不動産投資初心者におすすめなのが、アパート1棟の現物投資です。



・家賃収入が老後の年金対策になる

少子高齢化の影響から年金受給年齢引き上げが検討されるなど、年金に不安を感じる方は多いのではないでしょうか。自己防衛の手段としての不動産投資は、投資資金を土地や建物という形で残しつつ定期的な安定収入をもたらす魅力的な投資となるため、年金対策に最適です。



・節税ができる

更地に賃貸住宅を建てると、土地や建物の評価額そのものも下がるため、固定資産税評価額を下げる効果があります。土地に対する固定資産税は6分の1、建物に対する固定資産税は2分の1となる軽減措置があり、固定資産税の節税になります。

さらに、相続時には、200㎡までの土地が5割減の評価額になる「小規模宅地の特例」の適用を受けることが可能です。借り入れにより賃貸住宅を建築した場合、ローン残高を相続財産から差し引くことができる「債務控除」もあり、相続時の節税にもつながります。

そのほか、サラリーマンの場合、不動産によって得られた所得は給与所得と通算される「損益通算」が可能です。不動産所得が赤字でも給与所得で支払った所得税の一部が還付されるなど、さまざまな税制上のメリットがあります。



・外注でできる、他人に管理を任せられる

アパートの管理業務やメンテナンス業務などは、自分で行う必要はありません。管理会社に任せれば、会社勤めで時間が取れないサラリーマンでも、毎月の家賃を受け取るだけで不動産投資ができます。



不動産投資のリスク

・空室

不動産投資を行う上で、最も心配なのが「空室リスク」です。アパートは、常に満室とは限らず、空室になれば家賃収入が減少します。空室リスクは、利便性や周辺の住環境などの立地条件に大きく左右される点は注意が必要です。



・金利上昇

銀行などの不動産投資ローンを利用する場合、現在の低金利の金利情勢から固定金利よりも金利が低めな変動金利を選ぶ方が多い傾向です。ただし、金利が上昇することがあれば、その分支払う利息の金額が増加します。



・災害と土地・建物の安全性

豪雨や地震、台風による被害も懸念材料の一つです。地震や津波による破損・倒壊があれば、不動産投資はできなくなります。



・投資金額が大きい(不動産価値の下落)

不動産投資は、株式投資や投資信託などに比べると大きな金額の投資になります。資産性の高い良質な物件は値下がりしにくい傾向ですが、投資である以上、不動産価格の下落により損失を被る可能性は、否定できません。



・流動性

不動産などの固定資産を現金化するには不動産業者へ売却を依頼する必要があり、流動性の面ではデメリットです。好条件の入居率が高い物件はすぐに買主が見つかりますが、「利回りが低い」「立地が悪い」などの問題があると、現金化するのに相当の期間を要します。



不動産投資の費用

「不動産投資はお金がない人にはできない」と誤解している方もいるでしょう。不動産投資をはじめるときに必要な費用について解説します。



初期費用

初期費用とは、不動産投資をはじめるときにかかる費用のことです。物件を購入して不動産投資をはじめるまでの費用が、初期費用にあたります。



・初期にかかる経費

初期費用の種類には以下のものあります。



1.物件購入費

土地や建物本体を取得する費用が「物件購入費」です。土地は、「立地条件・利便性・形状」、建物は木造や鉄筋コンクリート造りなど「構造・戸数・間取り・設備」によって、価格が大きく異なります。その他、土地の造成費や門扉や塀、車庫設置などの外構工事費は建築費に含まれないため、追加費用が発生することもあるでしょう。



2.不動産仲介手数料(中古物件購入時や土地購入時など)

不動産会社が他人の所有する不動産を代理して売買をするときや、売主と買主を媒介して売買をするときに発生します。取引額が400万円を超える場合、「物件価格×3%+6万円」が上限(別途消費税がかかります)です。



3.アパートローン事務取扱手数料

金融機関でアパートローンを利用したときに発生する費用です。金融機関によって異なりますが、10万~20万円を目安に準備しておきましょう。



4.アパートローン保証料

金融機関によっては、保証会社の保証をローンの条件とする場合があります。保証料の有無は必ず確認してください。



5.印紙代

不動産売買契約書や工事請負契約書、金銭消費貸借証書、ローン契約書など各種契約書に貼付する形で支払う税金です。



6.登録免許税・司法書士の報酬

土地の所有権移転登記や建物の所有権保存登記、アパートローンを組むときの抵当権設定登記にかかる費用です。アパートの規模や借入金額よって異なりますが、最低でも50万円、司法書士への報酬なども含めると100万円程度は準備しましょう。司法書士の報酬は、アパートローンとは別にかかります。



7.不動産取得税

取得したアパートの価格(固定資産税評価基準により評価した課税標準額)に対する不動産取得税(住宅の場合2021年3月31日までは3%の税率)を納めることが必要です。不動産を取得した日から60日以内(都道府県によって異なります)に土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告すると後日納付書が送付されてきます。



8.損害保険料(火災保険料)

保険料は、補償内容によって大きく異なりますが、長期で契約するほど保険料が割引になります。保険会社によっても保険料は異なるため、保険会社で相見積もりを取るようにしてください。

初期費用のほとんどが、アパート購入に要する「アパート取得費」です。仲介手数料や外構工事費があると数百万円もの諸経費がかかります。アパートローンを利用して「アパート取得費」を調達する場合でも、新築物件購入時の初期費用は、「アパート取得費」の7~8%は必要です。余裕を持って1割以上の資金は用意したいものです。



・調達方法

不動産投資は、すべての費用を現金で用意する必要はありません。多くは、アパートローンを利用して資金を準備することになります。アパートローンは、家賃収入が返済資源となるため、事業としての収益性や不動産の価値が評価されれば、自己資金が少なくてもローンを組むことが可能です。

しかし、登記費用や仲介手数料、不動産取得税、火災保険料などの諸経費はアパートローンの対象外となることがあるため、諸経費の分は自己資金で用意しておく必要があります。ローン額の目安は、「アパート取得費」の範囲内と考えましょう。



・初期費用以外に必要な費用

初期費用以外にも、アパート経営が軌道に乗るまでの運用資金とローンの返済資金が必要です。不動産投資当初は、満室になるまでに一定の期間を要します。軌道に乗るまでの間の運用費やローンの返済資金を事前に用意しておかなければ、万が一資金が不足したときには、不動産投資ができなくなる可能性があるでしょう。

そのため、3ヵ月から半年分程度のローン返済費用と運用費は確保しておかなければなりません。できれば余裕を持って、半年~1年分程度の資金を用意しておきたいものです。



不動産投資を継続するための費用

・継続にかかる経費

アパート取得後には、運用するための維持費用が必要です。維持管理費や修繕費、毎年かかる固定資産税などは、半年~1年分程度の資金を準備することをおすすめします。



不動産投資のポイント

リスクを把握してしっかりと備えることが、不動産投資のポイントです。また、家賃収入は不動産所得に該当するため確定申告が必要になります。



リスクヘッジ

・リスクヘッジをする理由

不動産投資には、リスクもあります。このリスクを軽減、または回避することが、「リスクヘッジ」です。長く安定した収益を得るためには、あらゆるリスクに備えて準備することが重要です。



・方法

さっそくリスクヘッジの方法を見ていきまょしう。

1.空室対策

空室対策で最も重要なポイントは「立地の選定」です。駅から徒歩10分圏内の生活環境良好な賃貸ニーズの高いエリアで不動産投資を行うことができれば、高い水準の入居率の実現が期待できます。以下のポイントに留意して不動産投資を行いましょう。



・好立地で市場価値の高いエリアの良質な物件を厳選する

・入居率の高い、高収益が見込まれる物件を購入する



また、単身者が増加しているエリア、高齢者向けの住宅が不足しているエリアなどのエリアの特性も把握することが大切です。情報収集と市場調査に裏付けされた入居ニーズの高い物件を購入することが、空室対策のポイントになります。



2.アパートのデザイン性や間取り・設備にこだわる

高い入居率を実現するためには、アパートのデザイン性や間取り・設備にこだわることも重要です。周辺に大学が多ければ学生向け、会社や家族世帯の賃貸ニーズが高いエリアであれば家族向けの間取りで設計し、デザインや耐久性・耐震性・防音性も重要になります。また、入居者に人気の設備導入も検討しましょう。

現在、ルームエアコンや風呂トイレ別は、ワンルームでも必須です。他のアパートとの差別化を図り、入居者から満足度を得ることが、高い入居率につながります。



3.管理体制や金銭的な補償

アパートの管理業務やメンテナンス業務は、実績がある管理会社に任せるのが賢明です。管理体制の充実した管理会社に任せることで、高い入居率の維持が可能になります。また、「地盤補償」「建物保証」「家賃保証」「家賃滞納保証」などの金銭的な補償も検討する必要があります。アパートのオーナーにとって、安心なサービスを提供する不動産投資の専門会社を選びましょう。



4.金利上昇への備え

金融機関でアパートローンを利用する場合、金利上昇に備えたリスクヘッジが重要です。できるだけ調達金利は低く抑え、利回りの高い物件を選ぶことが、金利上昇への備えになります。過去の実績から金融機関に信頼の厚い不動産投資の専門会社の紹介があれば、金利1%台での融資も実現可能です。



5.ランニングコストの考え方

修繕費用はいつ発生するか予想ができません。それには、毎月の家賃収入の5%を目安に積み立てておくことがおすすめです。アパートは、年数経過に伴い老朽化し、将来の修繕費が必要になります。新築当初は満室でも、設備が老朽化すれば空室リスクが高くなり、家賃収入が減少すれば修繕費用を捻出することが困難になるでしょう。

将来発生する修繕費など予想し、資金を蓄えておくことが大切です。そのためには、アパート経営におけるキャッシュ・フローをよく理解して、年数経過に伴う建物の老朽化によって発生する修繕費用を準備しておかなければなりません。



6.土地・建物の安全対策

地震や火災、台風などの災害により発生するリスクを回避するには、建物の強度を高め、高品質の建物を建築するなどの安全対策が重要です。長く安定した収益を得るためには、法定要件以上の付加価値がある建物を建築する施工業者に建築を任せるのが安心です。



確定申告

・確定申告をする理由

家賃収入は、不動産所得に該当するため、原則確定申告をしなければなりません。サラリーマンなどの給与所得者でも、不動産所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。また、不動産所得が赤字であれば確定申告は不要ですが、給与所得と不動産所得を合算して損益通算する場合や、繰越控除の適用を受けようとする場合には確定申告が必要になります。不動産所得は以下のように計算します。



・不動産総収入-必要経費=不動産所得



もし、確定申告を忘れたり申告内容に漏れがあったりすることがあると、追徴課税のペナルティが課せられます。不動産投資をはじめるということは、「事業者になる」ということです。確定申告は確実に行うようにしましょう。



・確定申告の概要

確定申告は、毎年1月1日~12月31日までの1年間の所得の金額とそれに対する所得税の額を精算する手続きです。原則、その年の翌年2月16日~3月15日の間に申告しなければなりません。確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類の方法があります。

「青色申告」は、確定申告の際に複式簿記などで帳簿を記帳して申告する方法です。青色申告をするには、税務署に「青色申告承認申請書」をその年の3月15日までに提出する必要があります。また、年末に貸借対照表と損益計算書が作成できる正規の簿記で記帳することが必要です。青色事業専従者給与、純損失の繰り越し、貸倒引当金などの税法上の優遇措置が受けられる点がメリットですが、帳簿の作成に手間がかかるデメリットもあります。

一方、「白色申告」は、「青色申告」の対象とならない方が申告する方法です。単式簿記での記帳が可能であり、比較的簡単にできる点がメリットですが、「青色申告」で受けられる特別控除がないことや、純損失の繰り越しができないなどのデメリットがあります。



まとめ

不動産投資は、投資資金を土地や建物という資産で残しつつ定期的な安定収入をもたらす魅力的な投資手法です。安定した家賃収入が長期で期待できるローリスク・ロングリターンの投資といわれ、投資初心者でも少ない自己資金ではじめることができます。しかし、長く安定した収益を得るためには、あらゆるリスクに備えて準備することが何よりも重要です。

アパートオーナーにとって安心なサービスを提供する不動産投資の専門会社であるシノケンは、お客様のニーズに応え、あらゆるリスクに備えた不動産投資をプロデュースすることが可能です。投資初心者の方でも安心して不動産投資ができるシノケンに、ぜひお任せください。


加治直樹

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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