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2020年

アパート経営に必要な初期費用はいくら?費用項目と相場について解説2020.12.20

アパート経営に必要な初期費用はいくら?費用項目と相場について解説

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

アパート経営をはじめる際、最初に気になるのが事前に準備する資金です。土地の購入費用や建物の建築代金以外にもさまざまなことにお金がかかります。「どれくらいの資金があればはじめられるのか」気になる方も多いでしょう。また、「大金が必要」と思いあきらめている方もいるのではないでしょうか。

アパート経営は、アパートローンなどを利用して資金調達を行うのが一般的です。しかし、「そもそも費用の相場がわからない」「見積もりを出されても高いのか安いのかわからない」と不安な方もいるでしょう。そこで、今回はアパート経営に必要な初期費用とその費用の項目や相場に焦点をあてて解説します。



アパート経営の初期費用はいくらか

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

最初に、物件購入時にかかる初期費用はいくらくらいかかるのか、その費用と相場について解説します。



アパートの取得費

・概要

土地と建物の本体を取得する費用が、「アパートの取得費」です。土地は、立地条件や利便性、形状によって価格が大きく異なります。建物は、木造や鉄筋コンクリート造りなどの構造や部屋数、設備、グレードによって建築費が大きく異なるのが特徴です。初期費用の中で費用の大半を占めるのが「アパートの取得費」となります。

「土地なし」からはじめる場合には、周辺地域の利便性や賃貸ニーズなどの市場調査を行い慎重に選定することが必要です。賃貸ニーズの高い主要都市で、駅から徒歩10分圏内など立地条件が良好なエリアから選定することが賢明でしょう。また、建物は家屋の構造が建築費を決める大きな要因になります。



・1坪当たりの取得費用

建物構造別の1坪当たりの工事費を全国平均で見ると、以下のようになります。

<構造別 共同住宅(全国平均)工事費予定額>

木造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造
約55.5万円 約83万円 約79.3万円 約78.3万円

建築統計着工調査「2019年度住宅着工統計 34表」共同住宅 貸家(アパート)より



建物は、耐久性が高い構造の建物ほど高額です。仮に、木造で延べ床面積50坪のアパートを建てる場合は、55.5万円×50坪=約2,775万円の建築費用がかかることになります。同じ木造住宅でも建物のグレードを上げれば建築費は上乗せされていくでしょう。



・取得費にかかる範囲

取得費にかかる費用は、ほかにもあります。例えば、駐車場の敷地が必要となると、より広い敷地が必要となるため、土地の取得費が高くなりがちです。土地持ちで、古い建物がある場合には、建物の解体費用などもかかるでしょう。

空調設備・電気・ガス設備・給排水設備など建物と一体のものは、一般的に本体価格に含まれます。しかし、土地の造成費や門扉や塀、車庫設置などの外構工事費は建築費に含まれないのが一般的です。そのため、見積書などで工事のどこまでが本体価格に含まれ、何が含まれないのかをよく確認する必要があります。



不動産取得税

・概要

アパートを取得すると、取得した不動産の価格(固定資産税評価基準により評価した課税標準額)に対する不動産取得税を納めることが必要です。原則、取得した日から60日以内(都道府県によって異なります)に土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告する必要があります。

その後、納付書が送付されてくるため、実際に支払うのは取得してからタイムラグがあるのが一般的です。そのため、後で「納税資金がない」と慌てないよう資金を確保しておかなければなりません。なお、2021年3月31日までに宅地を取得した場合、土地の課税標準額は2分の1の価格となります。

また、土地および住宅用の建物の税率は3%、住宅以外の建物は4%です。その他にも一定の条件を満たすことで受けられる軽減措置があるため、土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に確認するようにしてください。



・税相場

住宅は建築後、市役所や町役場などの調査を経て固定資産税評価額が決定されます。例えば、不動産取得税の計算は以下の通りです。



(取得した住宅の課税標準額-控除額)×税率



東京都かつ以下の条件で、税金を計算してみましょう。

・土地の面積200㎡→固定資産税評価額:3,000万円

・建物4戸(1戸あたり延べ床面積40㎡)→固定資産税評価額:1,600万円



1.通常の計算

【土地】※2021年3月まで

  3,000万円×2分の1=1,500万円(課税標準額)

  課税標準額 1,500万円×3%=45万円(土地の税額)

【建物】

1,600万円×3%=48万円(建物の税額)



2.軽減制度が利用できる場合

新築住宅で以下の床面積要件を満たす場合、住宅の価格から一定額(1,200万円)が控除されます。

下限 上限
一戸建の住宅 一戸建て以外の住宅
貸家以外 50㎡以上 50㎡以上 240㎡以下
貸家 50㎡以上 40㎡以上 240㎡以下

※「一戸建以外の住宅」とは、マンション等の区分所有住宅やアパート等構造上独立した区画を有する住宅のこと。現況の床面積で判定するので登記床面積と異なる場合があります。また、共用部分がある場合は、共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分した床面積も含まれます。

※一戸建て以外の住宅については、独立した区画ごとに控除され、認定長期優良住宅の場合は、控除額が1,300万円となります



【土地】

  3,000万円×2分の1=1,500万円(課税標準額)

  課税標準額 1,500万円×3%=45万円……(1)

  <減額額>

  新築住宅で上記の床面積要件を満たす場合、4.5万円か以下の計算により得た額のいずれか大きいほうが軽減されます。

  土地1㎡当たりの価格(1,500万円÷200㎡)= 7.5万円

  住宅の床面積の2倍=床面積の2倍(40㎡×2)×4戸=320㎡

  (共同住宅等の場合、該当する区画の「住宅の床面積の2倍(200㎡限度)」を合計



  土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍×住宅の取得持分×3%

  =72万円(減額額)……(2)

  (1)45万円-(2)72万円≦0円(土地の税額)

【建物】

  1,600万円-(控除額1,200万円×4戸)×3%=0円(建物の税額)



印紙税

・概要

印紙税は、不動産売買契約書や工事請負契約書、金銭消費貸借証書、ローン契約書など各種契約書に貼付する形で支払う税金のことで、契約書の種類によって金額が異なるため注意が必要です。2022年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書や工事請負契約書については、印紙税額が軽減されています。

しかし、アパートローンなど銀行で融資を受ける際の金銭消費貸借証書は、軽減措置がありません。不動産売買に伴う金銭消費貸借証書の場合は、契約金額が大きいため、思わぬ出費になります。



・印紙税の金額

軽減後の税額の一部(「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税 2020年4月改訂)

記載された契約金額 税額
100万円を超え 500万円以下のもの 1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円


登記費用

・概要

アパートを購入すると、土地は所有権移転の登記、建物は所有権保存の登記(売買の場合は所有権移転の登記)を行うことが必要です。また、アパートローンを組むときは物件に抵当権を設定するため、抵当権設定登記をします。司法書士の報酬も発生するため、登録免許税とは別に用意することが必要です。



・登記費用の相場

アパート新築・購入に係る登録免許税の税率を見てみましょう。

【土地】

               
内容課税標準税率軽減税率
所有権移転(土地)不動産の価額2.0%2021年3月31日までの軽減税率は1.5%
所有権保存(アパート新築)不動産の価格0.4%
所有権移転(アパート購入)不動産の価格2.0%
抵当権設定(ローンの利用)債権金額0.4%

※「不動産の価額」は、固定資産税評価額となり市町村役場で証明書を発行。固定資産課税台帳の価格がない場合、登記官が認定した価額となります。



土地を購入してアパートを新築した場合の具体的な登録免許税を計算してみましょう。

・土地の固定資産税評価額:2,000万円

・建物の固定資産税評価額:1,600万円

・アパートローン:6,700万円の借り入れ

 (1)土地:2,000万円×1.5%=30万円

 (2)建物:1,600万円×0.4%=6.4万円

 (3)抵当権設定:6,700万円×0.4%=26.8万円

(1)+(2)+(3)=63.2万円



アパートの規模やローンの借入金額によって異なりますが、規模の小さいアパートでも50万円程度は最低でもかかると考えておいたほうがよいでしょう。



アパートローンの手数料

・概要

アパートローンの手数料は、金融機関でアパートローンや不動産投資ローンなどの融資を受ける場合に発生する費用です。金融機関によって金額は異なるため、利用する金融機関に確認しましょう。



・手数料の相場

手数料がかからない金融機関もあれば、融資金額に応じて手数料の金額が異なる金融機関、融資金額に一定の手数料率を乗じて設定している金融機関など手数料はまちまちです。10万~20万円(融資金額の2%程度)を目安に準備します。



保険料

・概要

アパート経営で火災保険の契約は必須です。地震保険は任意ですが、地震が多い日本では万が一に備えて、地震保険も契約することをおすすめします。保険料は、補償内容や建物の構造によって異なります。基本的には、毎年発生する費用となりますが最長10年間の契約が可能です。

地震保険は、どこの保険会社で加入しても保険料率は同じですが、火災保険は保険会社によって保険料が異なるため、各保険会社で相見積もりを取るようにしてください。



・保険の種類

1.火災保険

火災保険は、補償範囲が広くさまざまなリスクを総合的に補償する住宅総合保険が一般的です。しかし、「水災」や自動車の飛び込みなどによる「飛来・落下・衝突」などがない補償範囲を限定した契約もできます。また、建物と家財を分けて契約することが可能です。

契約金額の設定方法には、「再調達価額」と「時価」をもとに設定する2種類の方法があります。「再調達価額」とは、同等の物を新たに建築・購入するのに必要な金額のことで、最近主流の設定方法です。「時価」 は、再調達価額から年月経過や使用により価値が下がった分を控除した金額となります。

そのため、時価を下回る契約をした場合、損害額が全額補償されないことがあるので注意が必要です。



2.地震保険

地震保険は、「地震保険に関する法律」に定められた政府と損害保険会社が共同で運営する保険です。火災保険とセットで契約するものですが、火災保険の契約期間中に後から地震保険に加入することもできます。

建物と家財のそれぞれで契約し、契約金額は火災保険の契約金額の30~50%の範囲内、限度額は建物の場合は5,000万円、家財の場合は1,000万円となります。



・保険料の相場

保険料は、建物がある地域や構造、建築面積によって大きく異なります。例えば、東京都内の木造アパートで加入した場合(保険金額2,000万円)の標準的な保険料の相場は、1年なら3万~5万円程度、10年なら20万~30万円程度が目安です。

地震保険を付ければ、その分保険料が増加するため、1年なら6万円、10年なら50万円前後の保険料がかかると考えておきましょう。また、特約の有無、免責金額(自己負担金額)によっても保険料は変わります。家賃収入を保障する「家賃収入特約」などの特約を付けることも可能です。

そのため、見積もりを取る際にはアパートオーナーとして必要な特約を付けることも検討しましょう。



外注費

・概要

1.新規の入居者募集・アパートの管理委託

建物全体の管理を建物管理会社へ委託するには「管理委託費」、入居者の管理を賃貸管理会社に委託するには「賃貸管理代行手数料」がかかります。自分で管理業務ができない場合には、任せられる管理会社に委託することも可能です。



2.仲介手数料

仲介手数料は、中古物件購入時や土地を購入するときの仲介する不動産業者へ支払う手数料です。不動産会社が他人の所有する不動産を代理して売買をするときや、売主と買主を媒介して売買をするときに発生します。しかし、不動産会社が所有する物件を直接購入するときには発生しません。



・外注費の相場

アパート管理を管理会社へ依頼する場合における管理費の相場は、家賃の5%程度が相場といわれますが、管理業務に含まれる範囲は管理会社によって異なります。入居率や管理戸数などを調べ、実績があり安心して任せられる管理会社を選択することが必要です。業務の範囲や、別途発生する費用についてもよく確認しましょう。

仲介手数料は、取引額が400万円を超える場合、「物件価格×3%+6万円」が上限となり別途消費税もかかります。例えば、4,000万円の土地を購入するときには、以下のような計算式になります。



・4,000万円×3%+6万円=126万円

・126万円×消費税10%=12.6万円

・126万円+12.6万円=138.6万円



このように仲介手数料は138.6万円もかかることになります。



初期費用とアパートローンの相場

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

初期費用には、「アパート取得費」をはじめ、さまざまな費用が必要となることが理解できたのではないでしょうか。次に、初期費用とアパートローンの相場を解説します。



初期費用の相場

・用意する初期費用の相場

アパート経営は、すべての費用を現金で用意する必要はなく、アパートローンを利用して資金を準備するのが一般的です。各種諸経費を考えると、初期費用の1割以上を目安として考えましょう。



・上記額を用意する理由

初期費用のほとんどが「アパート取得費」になるといっても、仲介手数料や外構工事費を含めると数百万円もの諸経費がかかることになります。アパートローンを利用して「アパート取得費」を資金調達したとしても、新築物件購入時の初期費用は、「アパート取得費」の7~8%です。しかし、余裕を持って1割以上は準備しておくことが賢明でしょう。



アパートローンの相場

・目安額

アパートローンは、家賃収入が返済資源となるため、ローン金額は事業としての収益性や不動産の価値から決定されます。自己資金が少なくても、ローンを組むことが可能です。しかし、登記費用や仲介手数料、不動産取得税、火災保険料などの諸経費はアパートローンの対象外となることがあるため、自己資金で用意しておく必要があります。

「自己資金で足りない分をアパートローンで資金調達する」といっても、ローン額の目安はアパート購入価格の範囲内です。



・用意する頭金の額

頭金とは、契約成立時に相手に支払う現金の金額をいい、物件購入費にあてる自己資金の一部のことです。頭金が多いほどローンの金額が少なくなり、毎月の返済負担が減るため、多いにこしたことはありません。

アパート購入の契約時に頭金を支払い、購入代金の残額をアパートローンで支払うのが通常の流れです。そのため、初期費用とは別に現金で用意しておく必要があります。一般的には、アパート購入価格の1~2割程度といわれますが、頭金の目安に明確な基準はありません。そのため、金融機関の中には頭金なしでもアパートローンを借りられるケースもあります。



初期費用以外に準備しておく費用

初期費用以外にも準備しておきたい費用があるため、紹介します。



ローン返済費用

・準備する額

初期費用と維持費以外にも、準備しておきたいお金がアパートローンの返済資金です。まずは、返済が滞らないよう、3ヵ月~半年分程度のローン返済費用は確保しておかなければなりません。できれば余裕を持って、半年~1年分程度の資金を用意することをおすすめします。



・準備する理由

アパート経営には、空室リスクが付き物です。特に、部屋数(戸数)が少ないアパートの場合、1室でも空室が発生すると収支計画に大きな影響を与えてしまいます。ローンの返済が滞れば、アパート経営ができなくなる可能性があるため、ローンの返済費用は何よりも優先して確保することが必要です。



初期のアパート運用費

・準備する額

アパート取得後には、維持費用が必要です。大きな修繕が必要なときには、金融機関から融資を受けること検討します。しかし、維持・管理費や細かい修繕費、毎年かかる固定資産税などは、ローン返済費用と同様に半年~1年分程度の資金を用意することがおすすめです。



・準備する理由

特に、アパートを購入したばかりだと、満室になるまでに一定の期間が必要になります。通常、アパートの運用費は家賃収入で賄いますが、アパート経営が軌道に乗るまでの間の運用費は事前に用意しておくことが必要です。また、アパート経営に支障がないよう、病気やけがなどの不測の事態に備えて、生活費も確保しておくようにしましょう。



初期費用を抑えるためのポイント

自己資金を多く準備できないため、「できるだけ初期費用を抑えたい」という方もいるでしょう。ここでは、初期費用を抑えるためのポイントを紹介します。



仲介手数料

・費用を抑えるためのポイント

仲介手数料は、初期費用の中でも金額が大きくなりがちですが、上限金額は決まっています。しかし、下限金額は決まっていないため、仲介手数料を交渉できる場合もあるのです。複数の会社で見積もりを取ることで、上限いっぱいの仲介手数料を設定する不動産業者でも交渉次第では安くしてくれる可能性があります。

また、仲介手数料は物件所有者から直接購入するときには発生しません。投資用不動産の専門会社が所有する物件を購入することで、仲介手数料が発生しないこともあります。



保険の補償範囲

・費用を抑えるためのポイント

火災保険や地震保険は、長期で契約するほど保険料が割引になります。しかし、5年や1年など短期で加入することも可能です。10年の長期で一括払いをするのが最も安くなりますが、初期費用を抑えたい方は、年払いで分割して支払うことも検討しましょう。また、各社同じ条件で相見積もりを取って、一番安い保険会社で契約するのがおすすめです。

そのほか、水害など立地によっては発生しにくい災害があれば、その補償を外すことで保険料を抑えることもできます。この場合、ハザードマップなどで災害が起こる可能性をよく考え、補償内容を吟味し慎重に検討しなければなりません。



政府系金融機関の利用

・利用する理由

日本政策金融公庫は、日本政府が100%出資する政府系金融機関です。不動産投資ローンのような専用のローンはありませんが、中小企業への一般融資として不動産賃貸業向けの事業資金の貸付を行っています。

・メリット

融資期間が原則10年で融資限度額が4,800万円と、一般的なアパートローンに比べると使い勝手が悪いイメージを受けますが、低金利で固定金利の融資は魅力的です。銀行などと比べると収入が少ない人でも借り入れがしやすい傾向のため、条件によっては初期費用が少ない方でも融資を受けられる可能性があります。



まとめ

初期費用は、「アパートの取得費」のほかさまざまな諸経費が必要になり、契約時の頭金や経営が軌道に乗るまでの返済資金・アパート運用費用も準備する必要があります。しかし、すべての費用を現金で用意する必要はありません。アパートローンを利用して少ない自己資金でもはじめることができるのが、アパート経営の魅力の1つです。

個人が金融機関から、有利な条件でローンを借りることは困難です。シノケンは、投資用不動産会社として数多くのお客様を金融機関へ紹介してきた実績があります。金融機関からの信頼が厚いシノケンなら、自己資金が少ない方でもアパート経営ができる「最適なプラン」を紹介することが可能です。


加治直樹

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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