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2020年

【初心者向け】不動産投資の始め方とは?始める前に知っておきたい基本2020.12.20

【初心者向け】不動産投資の始め方とは?始める前に知っておきたい基本

【初心者向け】不動産投資の始め方とは?

老後の収入不安から自己防衛策として不動産投資を始める方が増えています。「自己資金が少ない」「忙しくてアパート経営まで手が回らない」といってもあきらめる必要はありません。ローリスク・ロングリターンで着実に資産を作ることができる不動産投資は始めやすい投資の一つと言えるでしょう。 ここでは、不動産投資の初心者やアパート経営の知識がなくて不安を感じる方のために、「不動産投資の始め方」と「始める前に知っておきたい基本」を解説します。



【初心者向け】始める前に知っておきたい不動産投資の基本

始める前に知っておきたい不動産投資の基本

最初に、不動産投資の基本的な仕組みがわからない方のために、不動産投資の基本を解説します。



概要(不動産投資とは?)

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、その物件を第三者に売却したり、賃貸したりすることで収益を得る投資手法のことです。「不動産を貸して家賃収入を得ることで安定した収入を得る」「不動産が値上がりした局面で購入価格以上の価格で売却し、売却益を得る」といった2通りの収益を見込むことができます。このような2つの収益を期待して投資する手法が不動産投資です。

収益の仕組み(インカムゲイン・キャピタルゲイン)

株式や債券などの資産を保有することで、継続して受けられる配当金や分配金の収益を「インカムゲイン」と呼びます。不動産投資でいえばインカムゲインは、家賃収入にあたります。不動産投資は、長期にわたって安定した家賃収入を得ることが期待できるため、投資初心者にはおすすめです。 一方、保有資産の売却や値上がりによって得られる収益を「キャピタルゲイン」と呼びます。株式が値上がりしたときに売却すると利益が出るのと同じ仕組みで、不動産投資の場合も保有している不動産が値上がりしたときに売却すれば、収益が得られます。

不動産投資の種類

不動産投資は、投資先によって以下のような種類に分けられます。

1.現物投資

アパートやマンションなどの現物を購入し、賃貸または売却することで利益を得るのが現物投資です。その中でも、購入する物件の種類によって以下のように分けることができます。



・一棟アパート、一棟マンション

・区分マンション(ワンルームマンションなどの区分所有マンション一室)

・一戸建て(借家、シェアハウスなど)

・オフィス、店舗(商業系のテナント、コンビニや飲食店など)

・パーキング、駐輪場、太陽光発電など土地活用



不動産投資の中でも、長期間にわたって安定した収入を得る目的で行うことが多いのが「アパート経営」でしょう。アパート経営は「アパートのオーナーになる」と考えるとわかりやすいかもしれません。

1.現物投資

アパートやマンションなどの現物を購入し、賃貸または売却することで利益を得るのが現物投資です。その中でも、購入する物件の種類によって以下のように分けることができます。



2.不動産小口化商品

不動産会社などが作った組合が複数の投資家から出資を募り、出資金で購入した不動産物件を経営する投資の手法を不動産小口化商品と呼びます。



3.J-REIT(ジェイリート:不動産投資信託)

不動産物件を投資証券に変えて、株式や投資信託と同じように市場で取引をする投資をJ-REITと呼びます。長期で保有することも短期で売却することもできる、流動性の高さが魅力の商品です。



不動産投資のメリット

不動産投資を始める方が増えているのには、理由があります。さっそく、不動産投資をするメリットを見ていきましょう。



・安定収入が見込める

家賃収入は、賃料相場が変動するリスクがあるものの、株式投資などに比べて景気変動に影響されにくい傾向です。なかでも、一棟アパートなどの現物投資は、空室ができたとしても、他の部屋が埋まっていれば空室リスクをある程度リスクヘッジすることができます。メリットは、なんといっても安定的な家賃収入が見込めることです。



・家賃収入が老後の年金対策になる

年金に代わる老後の収入を構築しようと、不動産投資を始める方もいます。「将来の年金が不安」という方には、安定的な家賃収入が得られることは魅力的です。



・生命保険の代わりになる

賃貸住宅を購入するときには、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。その場合、金融機関指定の「団体信用生命保険」への加入が条件となることが多く、契約者に万一のことがあれば、ローンの残額は保険金によって完済されます。残された家族は、ローンを返済することなく、アパート経営そのものが生命保険の代わりになるのです。



・節税ができる

更地に賃貸住宅を建てた場合、更地に比べて土地の評価額が下がるため、固定資産税の節税になります。また、不動産の評価額が下がるため、結果的に相続税の節税にもつながるでしょう。サラリーマンの場合は、所得税や住民税を計算する際、不動産によって得られた所得は給与所得と通算され(損益通算)、不動産による収支が赤字だった場合は給与所得で支払った所得税の一部が返還されるケースがよくあります。

その他、借り入れによって賃貸住宅を建設した際には相続時点のローン残高を相続財産から差し引くことができる(債務控除)など、さまざまな税制面のメリットがあります。



・外注でできる、他人に管理を任せられる

会社勤めで時間がとれないサラリーマンでも、不動産の管理や入居者の管理を管理会社に任せることができます。そのため、初心者でも気軽に不動産投資を始めることが可能です。



不動産投資のリスク

不動産投資も「投資」のため、当然リスクがあります。しかし、事前に準備することで回避できるものもあるため、しっかりと対策を立てておきましょう。



・空室リスク

不動産投資を行う上で、最も心配なのが「空室リスク」ではないでしょうか。アパートは、常に満室とは限らず空室があれば家賃収入が減少します。リスク回避の最重要ポイントは、「立地の選定」です。賃貸ニーズの高い立地を選定すれば、高い水準の入居率を維持することができます。



・金利上昇リスク

不動産投資ローンを利用する場合は、金利が上昇すればコストがかかり収益を圧迫することになります。できるだけローンの調達金利は低く抑えて、利回りの高い物件を選ぶことが重要です。



・災害リスク

近年、大雨や地震、台風による災害のニュースをよく目にします。そのため、火災保険だけではなく地震保険にも必ず加入したり、耐震性・耐久性に優れた建物を選定したりするなど、安全性に対するリスクヘッジは必須です。



・不動産価格の下落リスク

規模によっても異なりますが、不動産投資の投資金額は大きくなりやすく、不動産価格が下落すると大きな損失を被る可能性があります。市場調査をしっかりと行い、資産価値が高い良質な物件を厳選することが重要です。



・流動性リスク

不動産は、市場ですぐに売却ができる株式などに比べて流動性が低くなります。また、売却時には不動産業者へ依頼して買主を探してもらうことが必要です。良質な物件であれば比較的早く買主が見つかることもありますが、「利回りが低い」「立地が悪い」「瑕疵がある」など条件が悪い物件は、買主を見つけるのに苦労します。

このように、流動性としては低いため、現金化に時間がかかることも大きなリスクです。



不動産投資の始め方

不動産投資の始め方

不動産投資の基本が理解できたところで、次に不動産投資の始め方を見ていきましょう。



情報収集

・情報収集の方法

不動産投資は、専門的な知識を必要とするため、個人で情報収集するには限界があります。「土地の選定」「調達金利の抑制」「品質の高い建物」など最重要なポイントを押さえるには、情報収集が何より大切です。

本やネットを利用して、ある程度調べることはできます。しかし、より具体的なイメージをつかむには不動産投資専門会社のセミナーに参加するのが一番です。最近では、オンラインセミナーも増えているので、ぜひ一度セミナーに参加してみてください。

>>おすすめのセミナーはこちら

目標を決める

・目標を決める理由

最初に、目標を設定することから始めましょう。「投資によって得たい収入額」「投資の目的」を明確にすることで、物件の選び方が決まってきます。「節税対策」「相続対策」「老後資金」など、不動産投資を行う理由は人それぞれです。目標が明確になれば、物件の規模やエリアなどがおのずと見えてきて、物件も絞りやすくなっていきます。



・不動産投資ローンを借りる

「不動産投資ローン」は、アパートなどの購入物件を担保にしてお金を借りる仕組みです。「アパートローン」などとも呼ばれ、家賃収入が返済資源となるため、事業としての収益性や不動産の価値によってローンの金額が決まります。自己資金が0でも、不動産投資ローンを利用することが可能です。

しかし、登記費用や不動産取得税などの諸経費はローンの対象外となることもあるため、ローンの金額の目安はアパート購入価格の範囲内と考えましょう。融資金利は、不動産投資の収益に大きな影響を与えるため、できるだけ低金利でローンが組める金融機関を選ぶことが大切です。

普段の取引振りから懇意にしている銀行があって、低金利で融資を受けられるのが理想的です。懇意にしている銀行なら、申し込みもスムーズに運ぶことが期待できるでしょう。



<融資を受ける流れ>

1. 必要書類の準備(物件に関する資料、本人の収入に関する資料など)

2. 申し込みと審査(2~3週間)

3. 融資の決定(金額・融資金利・返済期間・融資実行の条件)

4. 融資の手続き(ローン契約の締結)

5.融資の実行と取引(代金支払い・物件の引き渡し)



懇意にしている金融機関がないときは、投資用不動産の専門会社として金融機関から信頼されている不動産会社へ相談するのがおすすめです。提携金融機関から信頼の厚い実績がある不動産会社の紹介があれば、1%台の低金利の有利な不動産投資ローンを組むことも期待できます。



物件・土地を見つける

・見つける方法

不動産投資を検討する際、「自分の目的に合った好条件の物件を見つけることができるか」は課題の一つです。立地条件の良い土地は、「なかなか市場に出回らない」もしくは「市場に出てもすぐに売れてしまう」など、個人で探し出すことは難しくなります。そのため、地元や大手不動産会社と連携した、プロの専門業者に見つけてもらうのが現実的です。



・おすすめの物件、土地の条件

好立地で市場価値の高いエリアの良質な物件を厳選することが必要です。また、入居率が高く、高収益が見込まれる物件がおすすめ。土地を選定するポイントは、主に以下の3つです。



・入居ニーズの高いエリアの土地

・駅徒歩10分圏内の利便性よいエリアの土地

・資産性が高い土地



投資用不動産の専門会社に相談して、自分の目的に合った物件を探してもらいましょう。



管理会社を決める

サラリーマンや事業を行っている方は、本業に専念する必要があるため、アパートの管理や維持に十分な時間をとれないケースもあります。しかし、不動産投資では管理会社に不動産の管理業務を任せることできるため、不動産投資の初心者でも取り組むことが可能です。アパート経営開始後のサポート体制が充実した管理会社を選びましょう。



物件を運用する

・運用時のポイント

物件の購入後は、いよいよアパート経営のスタートです。運用時のポイントには、主に以下のものがあります。



【運用時のポイント】

 
業務内容
管理業務入居者の募集、賃貸借契約の締結、設備点検、手付金の保管、清算金の受け渡し
メンテナンス業務入退去に伴う室内の修繕、定期的な清掃、建物保守や修繕工事の発注
大家業務入居者審査、家賃の集金、清算書作成などの事務、オーナーと入居者の意見の調整、クレーム対応
経営に関する業務各種税金対策、確定申告、トラブル解決


自分でできない場合には、入居者募集から建物のメンテナンスや家賃回収までさまざまな業務を一括で代行する管理会社を選ぶようにしましょう。不動産にかかわる税金や不動産経営のアドバイスが受けられるかどうかも管理会社選びのポイントになります。



不動産投資を始める上でかかる費用

不動産投資に興味があっても「多額の資金が必要になる」と敬遠してしまう方もいるかもしれません。そこで、ここでは初期費用や維持費など気になる費用について解説していきます。



初期費用

初期費用は、不動産投資を始めるときに必要となる費用のことです。項目ごとに見ていきましょう。



・初期費用の項目  
種類内容
物件購入費土地や建物を取得する代金
不動産仲介手数料中古物件購入時や土地購入時など
事務取扱手数料・保証料不動産投資ローンを利用する場合
印紙代不動産売買契約書や工事請負契約書、金銭消費貸借証書などに貼付
登録免許税所有権保存登記や抵当権設定登記にかかる税金
司法書士報酬各種登記書類作成や手続きの代行依頼時にかかる費用
不動産取得税土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告後納付
損害保険料火災保険料


・費用の目安、相場など

用意できる初期費用が少ない場合は、不動産投資ローンで残りの資金を賄うことになります。しかし、借入金額が多いほど毎月の返済額が多くなり、支払利息が多くなればそれだけ収益が少なくなる点は注意が必要です。不動産投資ローンを利用する場合でも、新築なら購入価格の7~8%、中古なら10%程度を目安に準備するのがよいでしょう。



アパートの維持費

アパート取得後は、管理業務やメンテナンス業務などアパートを維持するための費用が発生します。劣化した設備のアパートに入居を希望する人は少ないため、必要な費用です。



・経費の項目

1.維持・管理費(管理業務、メンテナンス業務にかかる費用)

・管理委託費

管理会社へ管理を委託する場合、建物全体の管理を建物管理会社に委託するための費用



・賃貸管理代行手数料

入居者の管理を賃貸管理会社に委託するときにかかる手数料



2.修繕費(劣化した場合の改修費や修繕費)



3.固定資産税・都市計画税(土地や建物の所有者に毎年かかる税金)

「固定資産税」の税率は、課税標準額の1.4%です。「都市計画税」は都市計画法による市街化区域内にある土地や建物に対してかかる税金で、物件所在地によって異なります。例えば、東京都23区の場合は課税標準額の0.3%です。



4.個人事業税

不動産所得が290万円を超え、不動産貸付業と認定された場合にかかります。不動産収入から必要経費や各種控除を引いた課税所得金額に対して5%(第1種事業の不動産貸付業)の税率です。



5.税理士報酬など(税金の処理や確定申告などを税理士に依頼する場合)



6.雑費その他(業務に必要な交通費、電話代や切手代、帳簿や文具、備品など)



・費用の目安

アパート経営が順調であれば、維持費は家賃収入で賄うことができます。しかし、突然の入居者の退去による敷金の返金、空室発生による一時的な家賃収入の減少など、突発的な事態にも備えておかなければなりません。慌てないためにも、半年分程度の維持費は手元に常に確保しておくようにしましょう。



その他の費用

・用意しておきたい経費(ローン返済費用、軌道に乗るまでの運用費など)

初期費用や、維持費以外にも次のような費用を手元に確保しておく必要があります。



1. ローンの返済資金

2. 経営が軌道に乗るまでの運用費

3. 収入が安定するまでの生活費



・経費をあらかじめ用意する理由

アパート経営を始めて、すぐに満室になるとは限りません。しかし、ローンの返済が滞れば、アパート経営を続けることができなくなります。アパート経営が軌道に乗るまでの間の運用費と返済資金は、余裕を持って半年分は準備しておきたいものです。アパート経営に支障がないよう、病気やけがなどの不測の事態に備え、生活費も手元に残しておきましょう。



まとめ

アパート経営に関する専門的な知識を身につけ、管理から運用まですべてを自分で行うのは困難です。管理業務を管理会社に任せることができるところが、不動産投資の魅力の一つといえるでしょう。近年、女性でも不動産投資を始める方が増えているのは、安心して任せられる管理代行サービスがあるからかもしれません。

土地の情報収集からアパート経営まで自社でプロデュースし、オーナー様に負担をかけないサポート経営システムのシノケンなら、忙しいサラリーマンの方など、アパート経営初心者でも安心して始められるでしょう。


加治直樹

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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