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アパート経営をするための自己資金はいくら必要?



将来の安定収入や、老後の資金に備えてアパート経営による「資産づくり」を検討している方は多いのではないでしょうか。ローリスク・ロングリターンの堅実な投資といわれるアパート経営は、自己資金が少なくてもはじめることができます。しかし、あまりに自己資金が少ないと資金調達コストがかさみ、利回りの低下を招く原因になりかねません。

アパート経営を成功させるには、アパート経営にかかる資金を事前に把握したうえで、確実に準備することが大切です。この記事では、アパート経営にかかる資金や準備する方法について解説します。


アパート経営にかかる資金とは?

アパート経営にかかる主な費用は、物件購入時にかかる初期費用、物件購入後にかかる維持費に分けることができます。


初期費用

初期費用とは、アパート経営をはじめるときに必要となる費用のことです。項目ごとに費用の相場や目安を見てみましょう。


小項目

1.物件購入費

土地や建物を取得する代金が「物件購入費」です。土地は、立地条件や利便性、形状によっても価格が大きく異なります。一方、建物は木造や鉄筋コンクリート造りなどの構造や戸数、間取り、設備などで建築費用が変わってくるのが一般的です。そのため、周辺地域の利便性や賃貸ニーズを調査して、慎重に選ぶことが大切になります。


2.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、「不動産会社が他人の所有する不動産を代理して売買をする」「売主と買主を媒介して売買をする」といったときに発生する費用です。不動産会社が所有する物件を購入するときには発生しません。取引額が400万円を超える場合、「物件価格×3%+6万円」が上限となり、別途消費税もかかります。


3.アパートローン事務取扱手数料

金融機関でアパートローンを利用したときに発生する費用です。金融機関によって異なりますが、約10万~20万円を目安に準備しましょう。


4.アパートローン保証料

金融機関によっては、保証会社の保証をローンの条件とする場合があります。保証料の有無は必ず確認しましょう。


5.印紙代

不動産売買契約書や工事請負契約書、金銭消費貸借証書、ローン契約書など各種契約書に貼付する形で支払う税金です。例えば、不動産売買契約書の場合、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円の印紙代で済みますが、5,000万円を超え1億円以下の場合は6万円もの金額になります。

※金額は軽減措置後の金額です。2020年4月1日~2022年3月31日までに作成された契約書に適用となります


6.登録免許税

アパートを建築すると、所有権保存登記をする必要があります。また、アパートローンを組むときには、物件に抵当権を設定するため、抵当権設定登記をします。アパートの規模や借入金額よって異なりますが、最低でも50万円から、司法書士への報酬なども含めると100万円はかかると考えておきましょう。


7.司法書士報酬

司法書士報酬は、登記手続きを司法書士へ依頼する際にかかります。司法書士に、あらかじめ費用を見積もりしてもらいましょう。


8.不動産取得税

アパートを所有すると、取得したアパートの価格(固定資産税評価基準により評価した課税標準額)に対する不動産取得税(住宅の場合2021年3月31日までは3%の税率)を納めます。取得した日から60日以内(東京都の場合は30日以内などと都道府県によって異なります)に土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告すると納付書が送付されてくるので、納税資金を確保しておく必要があります。


9.損害保険料(火災保険料)

保険料は、補償内容によって大きく異なります。長期で契約するほど保険料が割引になりますが、地震保険などを契約するには数十万円もの費用が必要です。保険会社によっても保険料は異なるので、各保険会社で相見積もりを取るようにしてください。

なお、2020年8月時点では最長で10年までの火災保険が契約できますが、将来的には最長5年となる見込みです。


アパートの維持費

アパート取得後は、維持するための費用と定期的なメンテナンスにかかる費用が発生します。アパートの設備劣化は、入居率低下の原因になりかねません。アパートの管理を自分ですべて行うこともできますが、専門の不動産会社へ委託することも可能です。


小項目

1.維持・管理費

共用部分の清掃や備品の管理、賃料の集金や督促、入居者からの苦情対応など、アパート経営にはさまざまな管理業務が発生します。管理会社へ管理を委託する場合、建物全体の管理を建物管理会社に委託するのが「管理委託費」です。また、入居者の管理を賃貸管理会社に委託するのが「賃貸管理代行手数料」となります。


2.修繕費

アパートは、経年劣化していきます。その際に修繕にかかる費用が「修繕費」です。


3.固定資産税・都市計画税

「固定資産税」は、土地や建物を1月1日時点で所有しているとかかる税金です。税率は、課税標準額(税金を計算するうえで基礎となる価格)の1.4%となっています。「都市計画税」は、都市計画法による市街化区域内にある土地や建物に対してかかる税金です。物件所在地によって異なり、東京都23区の場合は課税標準額の0.3%となっています。


4.個人事業税

アパート経営の場合、不動産所得が290万円を超えて、不動産貸付業と認定されたときにかかります。不動産収入から必要経費や、各種控除を引いた課税所得金額に対して5%(第1種事業の不動産貸付業)の税率で計算します。


5.税理士報酬など

税金の処理や、確定申告などを税理士に依頼する場合に発生します。


6.雑費その他

その他にも、アパートへの往復や不動産会社での打ち合わせなど、業務に関係する交通費、アパート経営に必要な電話代や切手代、帳簿や文具、備品などさまざまな費用がかかります。


その他の費用

初期費用と維持費以外に準備しておきたい費用が、アパートローンの返済資金。なぜなら、アパート経営を始めてすぐに満室となるとは限らないからです。そのため、アパート経営が軌道に乗るまでの間の返済資金や、維持費などの運用費を確保しておくことが必要です。また、アパート経営には空室リスクがあります。

部屋数(戸数)が少ないアパートの場合には、空室が発生すると一時的に予定していた利回りを下回ることも少なくありません。アパート経営に支障がないよう、病気やけがなどの不測の事態に備えて、毎月の返済資金や維持費、生活費も確保しておきましょう。


アパート経営の資金を準備する

アパート経営の資金を、すべて自己資金で準備する必要はありません。多くの方が、アパートローンを活用して準備しています。


自己資金の目安

購入するアパートの規模や、ローンの有無によって準備する初期費用は異なります。火災保険は、地震保険の付保も検討しましょう。不動産取得税や登録免許税も含めて、新築アパート購入時には購入価格の約7~8%は準備したいものです。できれば、余裕を持って10%程度を目安に準備するのがよいでしょう。

また、アパート取得後には維持費用が必要です。大きな修繕が必要なときには、金融機関から融資を受けることもあるでしょう。しかし、維持・管理費や修繕費、毎年かかる固定資産税などは自己資金で賄う必要があります。まずは、返済が滞らないよう3~6ヵ月程度の返済資金や生活費を手元に確保しておきましょう。

アパート経営は、不測の事態に備えたリスク管理が重要になります。アパートローンを利用したレバレッジ効果を活かして、少ない自己資金ではじめることができるのがアパート経営の醍醐味ですが、自己資金があまりにも少ない場合は考えものです。肝心の毎月の返済が滞ってしまっては、アパート経営を続けることはできません。


アパートローン

アパートローンの概要

一棟アパートや賃貸用マンションなどを購入し、その物件を賃貸や売却することで収益を得ることを不動産投資と呼びます。また、購入したアパートなどの不動産から収益を得るために、購入物件を担保にして金融機関から融資を受けるのが「アパートローン」です。ローンを利用してアパートのオーナーになることで、ローリスク・ロングリターンの家賃収入が期待できます。


ローン額の目安

アパートローンは、家賃収入が返済資源となるため、事業としての収益性や不動産の価値によってローンの金額が決まります。自己資金0(ゼロ)でもローンを組むことができますが、基本的に「自己資金では足りない分をアパートローンで資金調達する」と考えたほうがよいでしょう。

また、登記費用や不動産取得税などの諸経費は、アパートローンの対象外となることもあるため、ローン額の目安はアパート購入価格の範囲内と認識しておきましょう。


用意する頭金の目安

頭金とは、諸費用以外の物件価格の一部を先に現金で支払うお金のことです。頭金は、結果的に物件購入費にあてる自己資金の一部となります。アパート購入価格の全額を借り入れすることを「フルローン」、アパート購入価格の全額と諸経費を借り入れすることを「オーバーローン」などと呼びますが、頭金の目安に明確な基準はありません。

頭金が多い場合は、ローンの金額が少なくなるため、毎月の返済にゆとりができるでしょう。一般的に、頭金はアパート購入価格の10~20%程度といわれますが、頭金なしでもアパートローンを借りられるケースがあります。


融資を受けるための準備

金融機関の審査のポイントは、「申込人本人の審査」と「不動産に対する審査」にあり、返済能力の有無を2つの側面から審査します。そのため、購入するアパートの収益力が高く、返済能力に問題がないと判断されれば、自己資金が少なくてもアパート経営を行うことは可能です。

それには、投資用不動産の専門会社として金融機関から信頼されている実績のある不動産会社に相談するのがよいでしょう。金融機関から信頼の厚い不動産会社だからこそ、低金利のアパートローンを利用できるのです。


自己資金0(ゼロ)でのアパート経営のポイント

自己資金0(ゼロ)でアパート経営をするときのポイントは、低金利のアパートローンを利用して収益力が高い物件を購入することです。「投資物件の収益性が高い」と判断されれば、低金利の融資も期待できます。以下のポイントを参考にしてください。


1. 好立地で市場価値の高いエリアの良質な物件を厳選する

2. 入居率の高い、高収益が見込まれる物件を購入する

3. できるだけ低金利のアパートローンを利用する

4. 金融機関からの信頼が厚い不動産会社に相談する


リスクがある理由

頭金が多いほど、ローンの金額は少なくなるため、審査のうえでは有利になるでしょう。自己資金が少ない場合は、「フルローン」や「オーバーローン」となり、申し込みする人の属性や不動産の評価によっては融資が受けられない可能性があります。

また、自己資金が少ないとその分ローンの金額が大きくなり、収支計画に余裕がなくなってしまう点がデメリットです。空室が発生したときに、家賃収入で返済ができなくなれば、アパート経営が継続できなくなることもあるため気をつけるようにしましょう。

【土地あり/土地なし 別】アパート経営の資金計画とシミュレーション

同じアパート経営でも、「土地あり」と「土地なし」では特徴が異なります。それぞれの特徴と資金計画(シミュレーション)について見ていきましょう。

【土地あり】相続で取得した土地でアパート経営をする

メリット


1.土地取得資金を必要としない

土地がある場合は、土地取得資金を必要としないことが一番のメリットです。アパート経営を行う際に、建築資金を準備するだけで済みます。


2.アパートローンを利用する場合、建築費の借り入れだけで済む

借入金額が建築資金だけとなるので、担保の余力を考えると審査のうえで有利になります。「土地なし」の場合よりも毎月の返済金額が少なくなるため、空室発生時のリスク軽減につながります。


3.節税効果がある

更地に賃貸住宅を建てた場合、土地の評価額が更地のときよりも下がるため、固定資産税の節税になります。さらに、固定資産税の税額は200平方メートルまでの敷地は6分の1に、都市計画税の税額は200平方メートルまでの敷地は3分の1、それを超える部分は3分の2になる軽減措置があります。


4.相続対策になる

更地に賃貸住宅を建設すると、相続の際の土地評価額が下がり、相続税の節税につながります。事業用地として「小規模宅地の特例」の適用が受けられれば、さらに効果的です。借り入れによって賃貸住宅を建設した際には、相続時点のローン残高を相続財産から差し引く(債務控除)ことができ、相続税に備えることができます。


注意点

相続により取得した土地は、必ずしも賃貸ニーズの高いエリアにあるとは限りません。賃貸住宅は、好立地で市場価値の高いエリアにある入居率の高い物件が最適です。節税対策だけを目的に賃貸ニーズの少ないエリアでアパート経営を行っても、赤字になってしまっては財産が目減りしてしまい、意味がありません。


資金計画(シミュレーション)

相続により取得した土地に、アパートローンを利用して賃貸住宅を建築した場合の効果を具体的な金額で見てみましょう。


<相続税評価額5,000万円の土地に3,500万円で賃貸住宅を建築した場合>

※借地権割合60%、借家割合30%、建物の経年(1年)減点補正率0.8で計算


このように、更地に賃貸住宅を建築することで、建物を含めた評価額が2,560万円と大幅に下がることが分かります。賃貸住宅は、居住者がいることで土地を自由に処分することが難しくなるため、評価額が下がり相続税や固定資産税の節税効果があるのです。


【土地なし】購入した土地でアパート経営をする

メリット


1.好立地で市場価値の高いエリアの良質な物件を厳選できる

賃貸ニーズの高いエリアの好立地で良質な物件を選ぶことで、安定した家賃収入が長期に見込まれ、空室リスクの回避につながります。


2.ローンを返済していくだけで「資産づくり」ができる

現在資産がない方でも、ローンを利用して資産価値がある賃貸住宅を購入することで「資産づくり」が可能になります。建物が老朽化しても、ローンが終われば、価値がある土地が残ります。


3.投資用不動産の専門会社のアドバイスで低金利のアパートローンの利用が可能

金融機関から信頼の厚い、かつ実績がある投資用不動産の専門会社に相談することが重要になります。なぜなら、土地がなかったり自己資金が少なかったりする場合でも、信頼できる専門会社のアドバイスやバックアップを受けながら、アパート経営をはじめることが期待できるからです。アパート経営に適した入居率の高い、高収益が見込まれる物件を低金利のアパートローンを利用して購入できる可能性も高まるでしょう。


注意点

「土地なし」でアパート経営を検討する場合、土地と建物を購入する資金が必要です。アパートローンを利用する場合には、家賃収入で返済ができる収支計画となるよう稼働率が高い良好な物件を厳選する必要があります。しかし、不動産に精通していない方が好条件の物件を探すのには限界があるでしょう。やはり、実績がある専門の不動産会社に相談することが大切です。


資金計画(シミュレーション)

金融機関から高い評価がある販売会社なら、有利な条件で金融機関から融資を受けることが可能になります。金利の違いで「どれくらい利息の支払い総額に差が出るか」を見てみましょう。


<借入金額5,000万円 返済期間30年で計算した場合>

1.175%と2.475%の金利では、利息の支払い総額に約2倍もの収益差が生じます。少しの金利差でも支払総額で見ると、支払う利息の金額が非常に大きくなるため、できるだけ低金利で調達したほうが良いことが理解できるのではないでしょうか。


まとめ

アパート経営にかかる主な費用は、初期費用と維持費のほかにもさまざまな費用がかかります。少ない自己資金でもアパート経営をはじめることは可能です。しかし、アパート経営をより一層成功へ導くためには、金融機関から信頼され有利な資金調達プランが提供できる「投資用不動産の専門会社」のアドバイスを受けることが賢明でしょう。

シノケンは、1990年に創業して以来30年以上の実績と信頼から豊富な資金調達プランを用意しています。施工から運用まで任せられるシノケンであれば、「土地がない」「自己資金が少ない」といった方でも、安心してアパート経営をはじめることができるでしょう。


かじなおき

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

年: 
2020
更新日: 
日曜日, 12月 20, 2020
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