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2020年

家賃収入には確定申告が必要!必要書類とやり方を解説2020.12.20

家賃収入には確定申告が必要!必要書類とやり方を解説

確定申告

不動産投資初心者にとって、税金は心配事の一つです。しかし、「家賃収入が入ってきたのに、確定申告のやり方がわからない」という方もいるのではないでしょうか。ここでは、不動産投資初心者に役立つ、確定申告で知っておきたいポイントを紹介します。家賃収入について確定申告が必要となるケースや所得税の計算、家賃収入の種類や必要経費について解説します。



家賃収入で確定申告が必要な場合とは?

確定申告

基本的に、サラリーマンの場合は給与収入が2,000万円を超えないかぎり、会社で年末調整をしてくれるため、確定申告をする必要がありません。しかし、給与収入とは別に収入があると、場合によっては確定申告が必要になります。



確定申告が必要なケース

確定申告が必要なケースをみていきましょう。



・年間の家賃収入(不動産総収入-必要経費)が20万円を超える場合

家賃収入は不動産所得に該当するため、20万円を超える場合は確定申告をしなければなりません。不動産所得は、不動産に関する総収入から固定資産税や火災保険料、減価償却費など必要経費を控除した金額となります。



・損益通算する場合は、家賃収入が20万円超えるのであれば、赤字経営でも確定申告が必要

たとえ、不動産経営が赤字になったとしても、給与所得と不動産所得を合算して損益通算する場合や、繰越控除の適用を受けようとする場合には確定申告が必要です。



・不動産所得が赤字なら申告不要

損益通算の必要がないのであれば、不動産所得が赤字の場合は確定申告する必要はありません。



確定申告漏れに注意

確定申告漏れには、注意が必要です。もし、確定申告を忘れたり申告内容に漏れがあったりすると追徴課税のペナルティが課せられます。



・追徴課税の種類

『追徴課税』の種類には、以下のものがあります。



 ・延滞税

  確定申告の期限後に申告をした場合、納付しなければならない税額があると『延滞税』が課せられます。



 ・無申告加算税

  確定申告が必要な人が申告しなかった場合、納付すべき金額の5~20%が『無申告加算税』として加算されることがあります。



・追徴課税以外のペナルティ

申告額が少ないと『過少申告加算税』、故意に所得を隠ぺいするなど最も悪質なケースでは『重加算税』を課せられる可能性があります。脱税は犯罪のため、確定申告は忘れず間違いのないよう行いましょう。



不動産所得が赤字でも確定申告をしたほうがいい

不動産所得が赤字でも、確定申告をしたほうがよいケースがあります。特に、給与など他の所得と損益通算できる場合は、税金が還付される場合があるので、確定申告をしたほうがよいでしょう。損益通算とは、不動産所得や事業所得が赤字の場合に、給与所得などの他の所得と合算することをいいます。

例えば、給与所得が300万円で不動産所得が▲50万円の場合、損益通算すると所得は250万円です。サラリーマンは、源泉徴収により所得税を納税しますが、確定申告をすることで所得金額が減少し、税金の還付が受けられる可能性があります。



【確定申告で知っておきたい】所得税の計算

確定申告

家賃収入は、不動産所得に該当します。家賃収入がある場合の所得税の計算方法を見ていきましょう。

所得税額の税率

課税所得金額の計算ができたら、課税所得の金額に応じた所得税の税率を乗じ、課税控除額をその金額から控除します。国税庁のホームページにある所得税の速算表(国税庁『所得税の税率』)を活用すれば簡単に計算することが可能です。



【計算方法】

・所得税額=(課税所得金額×税率)-課税控除額



【確定申告で知っておきたい】家賃収入の種類

不動産所得に該当する家賃収入の内容や、課税される税金の種類、事業所得との違いついて解説します。

不動産所得

不動産所得には、次のものが該当します。



(1) 土地や建物などの不動産の貸付け

(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け

(3) 船舶や航空機の貸付け



・不動産所得に分類されるケース

家賃収入のほか、頭金や更新料などの名目で受領するものは『不動産所得』に含まれます。しかし、敷金や保証金など、入居者が退去するときに返金するものは、不動産所得には含めません。ただし、滞納した家賃や掃除代などの名目で敷金から充当し、返金しない場合には収入となるので注意が必要です。



・課税される税金

家賃収入に関する税金は、所得税以外にも以下のようなものがあります。



1. 住民税

地方税の1つで、都道府県民税と市区町村民税の総称です。所得割と均等割りの2つからなり、所得割は所得に応じて課税、均等割りは全員に対して等しく課税されます。税率は、都道府県民税が4%、市区町村民税が6%です。しかし、政令指定都市や都道府県によって税率が異なることがあります。



2. 個人事業税

不動産所得が290万円を超えて、不動産貸付業と認定された場合に課税されます。個人事業税は不動産所得を算出し、5%(※業種によって異なる)の税率を乗じることで税金の算出が可能です。

※不動産貸付業は第1種事業で5%



3. 消費税

課税売上高が1,000万円を超えると、原則その翌々年から『消費税』が課税されます。事務所の賃貸など事業用賃貸物件は課税対象ですが、居住用賃貸物件として住居の貸付に該当する場合は、原則消費税は課税されないので注意が必要です。住居と店舗や事務所の併用などの場合は、事業用賃貸部分と居住用賃貸部分の面積を按分して計算します。

その他にも、不動産を保有していることで毎年課税される固定資産税や、不動産を売却したときにかかる譲渡所得税などさまざまな税金があります。



・税額のシミュレーション

以下の条件で簡単に不動産収入に関する所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。



・所得金額:給与収入500万円(給与所得356万円)、不動産所得500万円

・各種所得控除:社会保険料控除76万円 生命保険料控除12万円 基礎控除48万円



(給与所得356万円+不動産所得500万円)-各種所得控除136万円=課税所得金額720万円

課税所得金額720万円に所得税率を乗じて、課税控除額を差し引くと、所得税額が以下のように算出できます。

課税所得金額720万円×税率23%-課税控除額63万6,000円=所得税額102万円

ここで計算した金額に復興特別所得税2.1%を加算した金額が所得税として支払う金額となります。

所得税額102万円×復興特別所得税率2.1%=2万1,420円



事業所得

同じ家賃収入でも一定の要件を満たすと、事業と認められる場合があります。その違いと要件を見てみましょう。



・事業所得に分類されるケース

不動産の貸し付けによる所得は不動産所得に分類されますが、以下のいずれかの基準にあてはまれば原則として事業として取り扱われます。ただし、事業と判断される基準は、賃貸経営の規模によって異なります。



 1. アパートなど独立した部屋数がおおむね10室以上ある

 2. 一軒家などの賃貸用の家屋をおおむね5棟以上ある



・不動産所得との違い

不動産所得で申告するよりも、事業所得で申告したほうが税法上有利になることがあります。不動産所得と事業所得の税法上の相違点を見てみましょう。

1.建物の取り壊し費用

 事業所得の場合:その全額を必要経費に算入できる

 不動産所得の場合:収入に計上した年分までさかのぼり、所得がなかったものとして計算し直す



2.回収不能の家賃の貸し倒れ損失

 事業所得の場合:回収不能となった年分の必要経費に算入できる

 不動産所得の場合:収入に計上した年分までさかのぼり、所得がなかったものとして計算し直す



3.専従者の給与

事業所得の場合:青色申告は専従者の給与が必要経費、白色申告は事業専従者控除として 一定額の控除が認められる



4.青色申告特別控除

 事業所得の場合:最高65万円※

 不動産所得の場合:最高10万円

 ※2020年度から「65万円の青色申告特別控除」を受けるための要件が変わります



【確定申告で知っておきたい】家賃収入と必要経費

家賃収入と必要経費について、具体的な内容を解説します。

家賃収入とは

家賃収入となるものについて見ていきましょう。

・家賃収入になるもの

家賃の他に、次のものも家賃収入(不動産収入)の総収入金額に含めて計算します。

イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など



家賃や礼金、更新料は不動産収入ですが、敷金や保証金は預り金となるので収入とはみなされません。共益費など共同で利用する設備や、施設を維持するための共用部分の電気代や水道代、エレベーターの電気代などは不動産収入に含まれます。

携帯電話などのアンテナ基地設置料や、自動販売機の設置による収入は、事業として消費税の課税対象となり、営業外収入となります。



・滞納された場合の家賃収入の計算方法

家賃を滞納された場合には、家賃をもらっていないので家賃収入とするべきか迷ってしまうかもしれません。しかし、所得税の収入の計上時期は以下のように定められています。



1. 契約や慣習などで定められている支払日

2. 実際の支払い日

3. 係争があった場合は、和解や判決があった日



通常、家賃の支払日は契約で定めることになるので、滞納により支払いがなかったとしても支払日が家賃収入の計上時期となります。



必要経費とは

必要経費となるものについて見ていきましょう。

・必要経費になるもの

賃貸経営に必要なものは、原則経費として計上することが可能です。賃貸経営に関する固定資産税や事業税、水道光熱費や修繕費、減価償却費などさまざまな経費があります。ただし、過剰に経費を計上することや私生活に関する費用を計上しないように注意が必要です。



・青色申告のみ必要経費になるもの

青色申告のみ必要経費になるものがあります。



1.青色申告特別控除

事業所得として不動産貸付業を行っている場合、複式簿記に則って記帳するなど一定の要件を満たせば、最高65万円を所得金額から控除することができます。複式簿記の利用をしていなくても、また、不動産所得として家賃収入を計上している場合にも、最高10万円を控除することができます。



2.青色事業専従者給与

青色申告者と生計を同一にする年齢15歳以上の配偶者や親族で一緒に仕事をしている場合、支払った給与は必要経費に算入することができます。



3.貸倒引当金

『貸倒引当金』とは、売掛金など回収が困難になると見込まれる場合、見込み額をあらかじめ損失として計上するものです。事業所得として青色申告をする場合、売掛金などの金銭債権を合計した帳簿価額合計額の5.5%以下の金額が必要経費として認められます。



・必要経費にならないもの

賃貸経営とは関係のない自宅部分に関する費用や、私生活に要した費用は必要経費にはなりません。自宅の電気代や水道光熱費、車両費、電話料金など賃貸経営に関するものと私生活に関するものと区別することが難しい場合には注意が必要です。また、所得税や住民税も必要経費に計上できないので注意しましょう。

ローンの利息についても、土地にかかる利息は原則経費算入することができないので注意が必要です。ただし、例外として不動産所得がプラスの場合、その利益の範囲内では土地部分の利息も経費に計上することができます。



・経費計上のポイント

経費計上のポイントは、領収書などで賃貸経営との関連性を示す客観的な証拠を残すことです。もしも、領収書がない場合には、事業に関連する費用である取引の記録を帳簿にしっかりと残しておくことをおすすめします。生活に関する入出金と賃貸経営に関する入出金の通帳を別にして、明確に使い分けることも効果的です。それでも、万が一税務調査が入ったときに経費として否認されることがあるので、注意しておきましょう。



確定申告の必要書類とやり方

確定申告のやり方について、白色申告と青色申告との違いから解説します。



白色申告

まず、白色申告をみていきましょう。

・概要 控除内容

『白色申告』は、単式簿記での記帳が可能であり、比較的簡単にできる申告です。しかし、青色申告でできる特別控除を受けられなかったり、純損失の繰り越しができなかったりするなどのデメリットがあります。



・必要書類

必要書類は下記の通りです。

 1.確定申告書(B)

 2.収支内訳書

 3.マイナンバーカードの写し(通知カードの場合は、別途本人確認書類の写しが必要)

 4.源泉徴収票(給与収入があった場合)

 5.各種控除関係の書類

  社会保険料控除:国民年金保険料、国民年金基金の掛金については控除証明書

  小規模企業共済掛金控除:掛金額の証明書

  生命保険料控除:支払額の証明書

  地震保険料控除:支払額の証明書

  勤労学生控除:学校などから交付される証明書

  雑損控除:災害等に関連して支出した領収書

  医療費控除:医療費控除の明細書、医療費通知(医療費のお知らせ)など

  寄付金控除:寄付した団体の受領証、証明書や認定証の写しなど

その他にも、住宅借入金等特別控除や税額控除をする場合に必要な書類があります。



・申告のやり方

白色申告を行う際には、確定申告書(B)と収支内訳書を作成し、各種控除に必要となる書類を添付して、期日までに税務署に提出が必要です。白色申告に必要な収支内訳書も、青色申告に必要な青色申告決算書に比べて記載内容が簡単になっています。



青色申告

次に青色申告をみていきます。

・概要 控除内容

『青色申告』とは、確定申告の際に複式簿記などで帳簿を記帳して申告する方法です。青色申告とするためには、税務署に『青色申告承認申請書』をその年の3月15日までに提出する必要があります。青色申告の記帳は、年末に貸借対照表と損益計算書が作成できるような正規の簿記で記載することが求められます。

帳簿などの作成に手間がかかるデメリットはあるものの、青色事業専従者給与、純損失の繰り越し、貸倒引当金などの税法上の優遇措置がある点はメリットです。複式簿記で記帳して貸借対照表と損益計算書を作成することで、最高65万円の青色申告特別控除が受けられることが最大の魅力でしょう。



・必要書類

必要書類は、収支内訳書の代わりに青色申告決算書が必要になりますが、その他の控除に必要となる書類は、白色申告と同じです。



・申告のやり方

申告を行う際には、確定申告書(B)と青色申告決算書を作成し、各種控除に必要となる書類を添付して、期日までに税務署に提出します。



法人の場合

法人の場合は下記の通りです。

・申告のやり方

法人で確定申告をするには決算手続きを行い、決算書を作成する必要があります。決算日は、個人の確定申告とは異なり任意で決めることが可能です。決算期で取引を区切って、経営状態や財務状況を確定させることになります。

決算期末の翌日から2ヵ月以内に法人税の確定申告をするのが原則です。会計上の利益と税法上の所得を区別して計上することから、専門的な知識が必要になります。個人で不動産経営をしている方が法人にする場合には、売上の規模や社会保険に加入できるメリット、税法上のメリットやデメリットを慎重に検討することが必要です。税理士や会計士などの専門家に相談のうえ、法人を設立することをおすすめします。



家賃収入がある場合の経費

家賃収入がある場合の主な経費の種類には以下のものがあります。確定申告に備えて領収書など費用が証明できるものを保存して帳簿につけるなどしっかりと管理しましょう。



 ・租税公課(物件の固定資産税・都市計画税、不動産取得税・登録免許税、事業税、印紙税)

 ・支払保険料(火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など)

 ・減価償却費

 ・修繕費

 ・借入金の利息

 ・管理会社や不動産会社に支払う管理費・修繕積立金

 ・広告宣伝費

 ・通信費

 ・物件の共用部分の水道光熱費

 ・物件の清掃や見回りのための交通費

 ・管理会社や修繕をする会社との打ち合わせに必要な費用や接待費

 ・新聞図書費

 ・消耗品費その他

 ・税理士・司法書士などへの報酬や顧問料

寄付金控除:寄付した団体の受領証、証明書や認定証の写しなど



賃貸経営は確定申告や税金の知識は必要不可欠

家賃収入は、確定申告が必要になります。そのため、賃貸経営を行う場合、税法上の知識は欠かせません。不動産投資初心者のなかには「確定申告をするのが初めて」という方もいるかもしれませんが、確定申告や節税対策の準備は万全に行いたいものです。

シノケンなら不動産税務に精通した税理士のご紹介も可能です。不動産投資で利益を増やすなら、節税対策から確定申告の手続きまで複雑で面倒なことも相談できるシノケンにお任せください。


かじなおき

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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