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サラリーマンの不動産投資 失敗しないために知っておきたいポイント

サラリーマン不動産投資

働き方改革の影響から多様で柔軟な働き方を選ぶ人が増えていますが、サラリーマンの副業として注目を集めているのが不動産投資です。普段は、会社勤めで時間がない方も、年金対策や節税対策の観点から、アパート経営に乗り出すという方が増えています。本記事ではサラリーマンが不動産投資を選ぶ理由や、不動産投資で失敗しないために知っておきたいポイントについて解説します。


サラリーマンが不動産投資をする理由・メリット

サラリーマン不動産投資するメリット

不動産投資をするサラリーマンが増えているのには理由があります。不動産投資をする理由とメリットについて確認していきましょう。


・銀行から融資を受けやすい

サラリーマンの場合は、給与収入という安定した収入があるため、銀行から融資を受ける際に強みになります。加えて、購入する不動産の立地条件がよく、厳選された物件であれば、家賃収入が長期で見込まれるため、比較的融資を受けやすくなっています。


・外注でできる、他人に管理を任せられる

購入した不動産の管理や入居者の管理は、手数料を支払い不動産会社や管理会社に任せることができます。そのため、普段は会社勤めで時間が取れないサラリーマンでも不動産投資を始めることは可能です。


・節税ができる

 所得税や住民税を計算する際、不動産によって得られた所得は、給与所得と損益通算 されます。そのため、仮に不動産所得が赤字であっても給与所得と損益通算することが可能です。その結果、給与所得が減り、所得税や住民税が節税できます。不動産所得は、収入からさまざまな経費を控除できるので、節税対策にも有効です。

損益通算(相殺)により給与所得で支払った所得税の一部が返還されることは、サラリーマンならではのメリットといえるでしょう。


・生命保険代わりになる

金融機関でローンを申し込む際は多くの場合、「団体信用生命保険」に加入しますが、加入していることにより万一の不幸があってもローンの残額は保険金で完済されます。残された家族には、無借金の収益物件と毎月の家賃収入が残り、アパート経営そのものが生命保険代わりになります。


・インフレに強くなる

物価が上昇し続けるインフレ時には、現金の価値は下がっていきます。しかし、資産を不動産として所有していれば、インフレによる物価の上昇で不動産の価値や家賃の相場が上昇していくため、リスクヘッジになるでしょう。現金で保有するよりも不動産投資はインフレに強いといえます。


サラリーマンの不動産投資の注意点・デメリット

サラリーマンが不動産投資をするときの注意点・デメリットを見ていきましょう。


・投資金額が大きい

不動産投資の金額は、規模や建物の築年数、間取り、物件があるエリアによって金額が異なりますが、株式投資やFXなどと比べると投資金額は大きい傾向です。そのため、自己資金のみで始めることは難しいでしょう。


・流動性が低い

不動産の場合、売却するには不動産業者へ依頼して買い主を探してもらうことが必要です。すぐ売却して手元資金を増やすことは難しいため、現金化するのに時間がかかります。


・空室リスク

 常に満室とは限らず、空室があると家賃収入が減少します。特に1室の区分マンションのみに投資している場合は、空室になると収入はゼロになるので注意が必要です。賃料収入が入らなくなれば金融機関のローン返済は自己資金で行う必要があります。


・地震のリスク

地震や津波による破損・倒壊のように大きな被害に遭うと、家賃収入を得ることはできません。耐震性・耐久性に優れた物件を購入するなど、土地・建物の安全性に対するリスクヘッジは不可欠です。地震保険に加入することも検討しましょう。


・火災リスク

火災によって建物が消失することもリスクの一つです。入居者の火の不始末や近隣の火災による被害を受けることも考えられます。火災保険には必ず加入しましょう。


・賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸管理会社が倒産すると敷金・家賃や原状回復のためのクリーニング費用が回収できず、損失が発生する可能性があります。賃貸管理会社は、実績豊富な信頼できる会社を選びましょう。


サラリーマンが不動産投資をする前に知っておきたいポイント

サラリーマン不動産投資するメリット

しっかりと知識を身につけないで、不動産投資を始めることにはリスクがあります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたいポイントを紹介します。


サラリーマンが投資をする前に知っておきたい6つのポイント

・物件管理の方法(建物管理・賃貸管理)

 物件管理の方法は、以下の2種類があります。


 1.建物管理:共用部分の清掃や各種保守点検業務など

 2.賃貸管理:入居者の募集や家賃の集金、家賃滞納者への督促やクレーム対応など


建物の保守状況やクレームの有無、知らないうちに家賃を下げたりしていないかなどを確認することは大切です。すべてを管理会社に任せっきりにすることはおすすめできません。


・不動産投資の種類とその特徴を理解する

 不動産投資には、「1棟アパート」「ワンルームの区分マンション」「戸建て」による違いもあれば、「ファミリー向け」、「単身者向け」 の間取りの違いもあります。閑静な住宅街、大学が多い地域、企業が多い地域によっても入居者のニーズは異なる傾向です。エリアの特性や立地条件など特徴を理解することが重要になります。


・土地勘や資産性の高いエリアを知る

 物件を選ぶときには、土地勘があり価格相場がつかみやすいエリアを選ぶことも一つの方法です。何度も訪れたことがある場所の中から、「利便性」「住環境」「立地条件」を考慮して資産性の高いエリアに絞って購入するのもよいでしょう。


・税金関係の知識を身につける

 不動産投資による収入は不動産所得となり、確定申告が必要です。節税の効果があるのは主に「所得税」「住民税」「相続税」の3つ。節税目的で投資を行うのであれば、税金の知識を身につけることが必須です。


・ローンの組み方を知る

 金融機関によって金利や融資の条件が異なり、多くの必要書類を準備しなければなりません。有利な条件で融資を受けるには、ローンの組み方を知ることが重要です。金融機関から信頼の厚い会社の紹介であれば、有利な条件で融資を受けられることがあります。


・実質利回りと表面利回りを知る

 投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを判断する指標が「利回り」です。

 「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割って単純に算出した利回りのこと。空室のない賃料収入を不動産取得費用や維持管理費を考慮せずに物件価格で割って計算します。

【計算方法】

「(年間家賃収入÷物件価格)×100」


「実質利回り」は、実際の不動産取得費用を物件価格に加え、維持管理費用を年間家賃収入から控除して算出した利回りのことです。実際に不動産投資にかかるコストを考慮して計算します。

【計算方法】

「(年間家賃収入-年間の維持管理費用)÷(物件価格+不動産取得費用)×100」


不動産投資の審査のポイント

 不動産投資の審査のポイントは、大きく分けて「申込人本人に対する審査」と「不動産に対する審査」の2種類です。審査のポイントは、「融資した金額を問題なく返済できるかどうか」であり、この信用を与えることを「与信」と呼びます。また、申込人本人の収入状況や勤務先の信用度などの社会的・経済的背景が「属性」です。不動産の収益力と申込人本人の属性を総合的に判断して金融機関は融資をします。


・申込人本人に対する審査(属性)

不動産投資は、長期のローンを組むことが多い傾向です。金融機関は、申込人本人の収入が減少すると家賃収入だけでは融資の返済と生活費が確保できなくなる可能性を考えます。そのため、「属性」は金融機関の融資の判断に大きく影響を与えるのです。

融資の判断に影響を与える「属性」のポイントを見てみましょう。


1. 勤続年数、勤務先、年収

高年収で勤続年数が長いほど、転職リスクは少なく安定した収入が得られると判断されます。勤務先が大手か中小企業かでも判断は異なる傾向です。


2. 家族構成

家族が多ければ、生活費や学費が多くかかります。連帯保証人となる配偶者の有無もポイントの一つです。


3. 資産背景・金融資産の保有状況

ローンの返済が滞った場合に、ほかの金融資産から返済することができるかを判断するので、金融資産の保有状況や資産背景がポイントになります。


4. 他社のローンの返済状況や金融事故の有無

住宅ローンなど、他社での借入状況や金融事故の有無もポイントになります。返済が遅れている場合や、クレジットローン、カードローンに延滞履歴や破産などの金融事故の履歴があると審査には通りません。


・不動産に対する審査

金融機関は、借入申込者が購入する不動産に抵当権や根抵当権を設定します。なぜなら、万が一返済不能になった場合には物件を売却して融資を回収するからです。担保があると、貸し倒れのリスクが少なくなるので、低金利での融資が可能になり、不動産の評価が高ければ融資限度額も大きくなります。


1. 土地・建物の評価

金融機関は、近隣の実際の取引事例や公示地価・路線価をもとに独自の方法で評価を行います。建物も、再調達価格や法定耐用年数をもとに独自の方法で評価するのが一般的です。


2. 立地条件・物件周辺の入居状況

金融機関は、物件の担保価値や収益力を審査するために購入物件を独自で調査します。立地条件や周辺の同様の収益物件の入居状況・稼働率は審査に影響を与えるポイントの一つです。


3. 収支計画・事業計画

長期的に安定した収入が得られるかどうかを判断します。一定の収益が上がる見込みがなければ、不動産経営として見込みがないため審査は通らない可能性が高くなるでしょう。


特に、「不動産に対する審査」では、サラリーマンが自分で対応することは困難なケースがあります。そのため、不動産を購入する会社のサポートやその会社の金融機関からの信用度が重要になるのです。


サラリーマンとしての属性を改善する方法

事前に属性を改善するために準備できることもあるので、その方法を紹介します。


・収入を増やす

 業の年収が高く、安定しているほど属性は改善します。ただし、個人で行う副業は安定収入とみられない場合が多いので注意が必要です。


・クレジットカードの限度額を下げる

 クレジットカードを契約している場合、実際に使っていなくても将来利用するかもしれないので、属性に影響する可能性があります。大きな限度額のものは減額し、利用していないものは事前に解約しておくことで、属性が改善される可能性があるでしょう。


・住宅ローンなどの借り換えをする

住宅ローンや不動産投資で融資を受けている方は、ローンの借り換えをすることも有効です。借り換えにより毎月の収支が改善すれば、属性の改善につながります。


サラリーマンは副業が禁止?

最近では、副業を認める企業も増えています。厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」 でも、原則、副業・兼業は認める方向で企業への対応を求めています。ただ、勤務先とのトラブルで本業の立場を危うくしてしまっては意味がありません。副業に理解がない会社もあるので、注意が必要です。

まずは、勤務している会社の就業規則で副業が認められているかどうか を確認しておきましょう。注意すべきポイントは以下の通りです。


・副業を行う場合には事前に届け出が必要となる

就業規則で、副業を事前届出制にしている企業も少なくありません。会社に秘密にしていた場合、処分の対象となる可能性があります。


・禁止事項には注意する

副業が認められたとしても、禁止や制限される事項が定められていることがあります。代表的なものとして以下のことがあげられます。

1. 労務提供上の支障がある場合

2. 企業秘密が漏えいする場合

3. 会社の名誉や信用を損なう行為・信頼関係を破壊する行為がある場合

4. 企業の利益を害する場合


・本業に影響を与えない

副業により時間的負担や身体的負担が多くなり、本業でミスをするケースが考えられます。人事評価でマイナスのイメージを与えることにもなり、昇進や昇給に影響を与える可能性があります。


サラリーマンでもできる不動産投資のモデルケース

アパート経営を始めたいと思っていても、自己資金が少ないということで躊躇している方もいるかもしれません。しかし、サポートがあれば、自己資金が少ない場合でも、アパート経営を始めることができます。例えば、シノケンのプロデュースでアパート経営を始めたオーナーの約4割の方は自己資金500万円未満、年収700万円未満の方も4割以上です。

シノケンでは、老後のための資産を残したいという多くの方のために、資産作りをサポートしています。アパート経営は、建てる前に土地や周辺環境の調査を十分に行い、建てた後も管理やメンテナンスが必要です。それには、実績とノウハウが蓄積された信頼できるパートナーを選ぶことが大切になってくるでしょう。

不動産投資で副業を検討している方は、アパート経営のプロが力強くバックアップするシノケンで不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。



加治 直樹(かじ・なおき)

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

年: 
2020
更新日: 
日曜日, 12月 20, 2020
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シノケンプロデュース
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