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2021年

【2020年最新】不動産投資の金利とは?金利の相場2021.11.16

【2020年最新】不動産投資の金利とは?金利の相場

【2020年最新】不動産投資の金利とは?金利の相場

アパート経営を考えている方にとって、気になるのが融資を受ける際の金利です。現在の低金利政策がいつまで続くのかは誰にも予想できません。しかし、不動産投資のリスクヘッジとして「金利上昇への備え」ができていれば、実際の金利上昇時に慌てずに対応することができるでしょう。今回は、不動産投資の金利とその相場に注目して解説します。



不動産投資の金利とは?

不動産投資の金利とは?

不動産投資では、調達コストとなる金利を抑えて利回りの高い物件を選ぶことが重要です 。金利の種類は大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。



金利とは?

お金を借りたときに借入元金に対して支払う使用料を年率に換算したものを金利と呼びます。つまり、収益物件購入時に金融機関から融資を受けた金額に応じて支払う使用料ということになります。その割合を年率に換算し、パーセント(%)で表します。

収益物件の表面利回りから融資を受けた際の調達コストとなる金利を差し引いた数値をイールドギャップと呼びます。不動産の利回りが高いほど、また調達金利が低いほど、イールドギャップは高くなる傾向です。イールドギャップの数値が高ければ、その分リスクが低くなり、金利上昇のリスクに備えられることになります。

金利の種類

・変動金利

金融機関は、独自の長期貸出金利を基準とした一定のレートによって金利を決定します。この基準金利の見直しにより変動するのが変動金利です。

・固定金利

返済途中で金利が変更されず固定されているのが固定金利です。固定金利には、選択した一定期間だけ金利を固定する固定金利選択型と全期間固定型の2種類があります。



不動産投資は変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか



変動金利と固定金利にはそれぞれに特徴があります。金利の種類を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。

変動金利のポイント

・メリット

現在の金利情勢を考え、低金利のメリットを最大に生かしたいと考える方には変動金利がおすすめです。固定金利と比べて変動金利は低金利の傾向にあり、変動金利のほうが支払利息は少なくなる分だけ、毎月の返済金額は少なくなります。

・注意点

変動金利の場合は、低金利の情勢が長く続くほど大きなメリットが得られますが、金利が上昇した場合には毎月の返済金額が増え、完済までの総支払額も増加します。金利上昇など情勢の変化によっては、最初から固定金利を選択したほうが完済までの総支払額が少なくなる可能性もあるので注意が必要です。

・シミュレーション(変動金利の相場で計算)

変動金利の相場で計算した返済額を見てみましょう。



<借入金額7,000万円 返済期間25年で計算した場合>

シミュレーション1

返済期間25年で7,000万円の融資を受けた場合、0.5%の金利の違いで毎月の返済金額は約1万7,000円、支払総額は約500万円もの差が生まれることになります。



・5年ルール

金利の変動があった場合でも約5年間は毎月の返済金額が変わりません。これを5年ルールと呼びます。金利変更時には、返済額の内訳である元金と利息の割合を変更することで調整します。

・1.25倍ルール

5年ルールにより返済額の変更は5年ごとに行われますが、毎月の返済金額が増額する場合、変更後の返済額は変更前の返済額の1.25倍が限度です。これは、急激な返済金額の上昇を避けるためであり、1.25倍ルールと呼びます。

※金融機関によっては上記のルールを適用していないところもあります。



固定金利のポイント

・メリット

金利上昇リスクに備えて返済金額を確定したい方には、固定金利がおすすめです。固定金利は、借入時に総返済額が確定するため、毎月の返済額が途中で変わるというリスクがありません。資金計画を立てやすく、金利上昇時のリスクヘッジになります。

・注意点

金利上昇局面ではリスクヘッジとして固定金利を選ぶことにメリットがあります。しかし、金利が上昇しなかった場合には、変動金利よりもが支払利息が多くなるので注意が必要です。

・シミュレーション(固定金利の相場で計算)

固定金利の相場で返済額を見てみましょう。

<借入金額7,000万円 返済期間25年で計算した場合>

シミュレーション2

返済期間25年で7,000万円の融資を受けた場合、0.5%の金利の違いで毎月の返済金額は約1万7,000円、支払総額は約500万円もの差が生まれることになります。

変動金利の相場よりも金利が高いため、毎月の返済金額、総支払額、利息の支払い総額ともに変動金利よりも金額が大きくなります。



・固定金利選択型

固定金利選択型は、選択した一定期間が固定金利となり、固定金利の期間が経過したのちに金利の種類を再度選択することができます。「3年」「5年」「10年」「20年」など一定の固定期間を選択し、固定金利特約中は金利の種類を変更できず、返済額も変わりません。固定金利期間終了時に再度金利の種類を選択する手続きをしないと、自動的に変動金利に切り替わるのが一般的です。

・全期間固定型

全期間固定型は、返済期間の途中で金利が変更されることはありません。返済額が一定なので返済計画を立てやすく、金利上昇リスクをヘッジできます。

変動金利と固定金利にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、どちらがいいとは一概にはいえません。不動産投資をするなら、自分に合ったプランを提案してくれる会社に相談するのがおすすめです。

現在の低金利情勢を活かして変動金利を選択するのもよいでしょう。毎月の返済金額が少ないうちに現預金を増やし、金利上昇に対するリスクヘッジとして繰り上げ返済を行うことで収支のバランスをコントロールできます。

また、将来の金利上昇を予想して、固定金利を選択するのもよいでしょう。マイナス金利の影響から固定金利の水準も下がっており、安定した家賃収入から金利の変動を気にせずに計画的な返済が可能になります。



不動産投資の金利の推移と相場

不動産投資の金利の推移と相場

次に、金利の推移と相場について解説します。

金利の相場(長期プライムレート)

日本銀行が公表している長・短期プライムレート(主要行)の推移から金利の相場を見てみましょう。プライムレートとは、銀行が企業に対して融資するときの最優遇金利のことです。

・貸出期間が1年未満のもの:短期プライムレート

・貸出期間が1年以上のもの:長期プライムレート

このプライムレートを基に各銀行が基準金利を定めているので、貸出金利は、長・短期プライムレートの影響を大きく受けることになります。

プライムレート

出典:日本銀行の長・短期プライムレートの公表データからグラフを作成。長期プライムレートは、みずほ銀行が自主的に決定・公表した金利を掲載

短期プライムレートの変動は、ほとんどありませんが、長期プライムレートは小刻みに変動していることが分かるでしょう。金融機関で連動するプライムレートの種類や過去の金利変動の推移をチェックするようにしましょう。



【2020年最新】各金融機関の金利の相場

一般的な目安ではありますが、金利の相場を紹介します。



・メガバンク(1~2%)

審査が厳しいといわれる一方で低金利の傾向にあり、日本全国に支店があるため広範囲エリアの物件の取り扱いが可能です。



・地方銀行(1~3%)

一般的には、メガバンクよりも金利が高い傾向にあるといわれ、銀行によって幅があります。銀行の支店があるエリアに限定されるケースが多いので、購入する物件の所在地が取り扱い可能かを必ず確認しましょう。



・信用金庫・信用組合(2~3%)

地元に根差した金融機関であり、親身に相談に乗ってくれるケースが多くあります。地方銀行と金利に大きな差はなく、懇意にしている信用金庫や信用組合に相談するのも一つの方法です。



低金利で不動産投資をするには

低金利で融資を受けるために、事前に知っておきたいポイントを紹介します。

・変動金利を選ぶ

低金利で長期間金利を固定する固定金利は金融機関にとってもリスクがあるため、固定金利は変動金利よりも高めの金利に設定する傾向があります。

・金利の交渉をする

金融機関は、申込人の資産状況や購入する物件の担保価値、立地条件、入居状況、収支計画などを総合的に判断して審査をします。信頼できる会社からアドバイスを受けて、入居率が良好で収支計画がしっかりしていることを交渉材料にすれば、金利を低くできる可能性があるでしょう。

・返済実績をつくる

すでに、金融機関に返済実績がある方は、金利交渉がしやすくなります。なぜなら、2棟目であれば、これまでの返済実績や収入状況を借り入れしている金融機関が把握しているからです。例えば、融資の残高が減少していれば、資産や収入状況から返済能力があると判断することがあります。

他行で融資を受けていた場合、返済に遅れがなく融資残高が減少していれば、低金利での借り換えも検討できるでしょう。

・不動産会社が提携している金融機関を活用する

提携ローンや融資実績が豊富で金融機関から信頼されている会社の紹介であれば、低金利の融資が期待できるでしょう。収支計画や市場調査もしっかりしている場合は、これまでの実績から前向きに融資を検討してもらえます。

・高利回りの不動産投資を選ぶ

高利回りの物件は、金利上昇リスクに対応可能で、金融機関も返済余力がある物件と判断し、審査が通りやすくなります。リスクが少なければ、低金利の融資につながるでしょう。



高利回りのアパートを低金利の銀行融資で借りる!

不動産投資は、金融機関から高い評価がある会社の紹介があれば、有利な条件での融資が可能になります。「どの会社から買うのか」で金利が大きく変わる可能性があるのです。シノケンの収益物件は、高い品質でコストダウンを実現しているため、高い表面利回りを得ることが期待できます。

調達金利を低く抑えることができれば、イールドギャップも高く安定した収益が見込めるでしょう。数多くの紹介実績と信頼があるシノケンに将来の資産づくりの相談をしてみてはいかがでしょうか。


加治 直樹(かじ・なおき)

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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