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2020年

ワンルームの不動産投資!アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク2020.12.20

ワンルームの不動産投資!アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク

ワンルームの不動産投資!アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク

老後の不安から不動産投資、なかでもアパート経営が注目を集めています。

いざアパート経営を始めるにしても、「部屋はワンルームタイプでいいのか」と迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。ここではワンルームの不動産投資のメリットとデメリットについて解説します。



ここでは、ワンルームの不動産投資のメリットとリスクについて解説します。

ワンルームの不動産投資をするメリット

「ファミリータイプのほうが需要はあるのでは?」と考える人も多いかもしれません。そこで、最初にワンルームの不動産投資をするメリットを解説します。



ワンルームの不動産投資をするメリット

ワンルームの不動産投資というと、「ワンルームマンション1室を購入するもの」とイメージする人が多いのではないでしょうか。たしかに、中古マンション1室なら数百万円~数千万円ではじめられるメリットはありますが、空室になるとその間の収入がなくなってしまいます。老朽化すれば資産価値は下落し、売却や建て替えも容易ではありません。

ワンルームの不動産投資には、ワンルームの間取りの1棟アパート経営もあります。入居ニーズの高いエリアや駅から徒歩10分圏内の立地であれば、安定したアパート経営が期待できるでしょう。老朽化しても駅に近い資産価値のある土地が資産として残る点はメリットです。

さっそく、ワンルームの不動産投資のメリットについて見ていきましょう。



少ない自己資金でスタートが可能

ワンルームマンション1室の投資は、低価格の物件であれば、少ない自己資金ではじめられるメリットがあります。しかし、1棟のアパート経営でも不動産物件そのものを担保として融資を受けてアパートを取得するので、少ない自己資金ではじめることが可能です。

アパート経営には、さまざまな管理業務が伴います。しかし、融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでもはじめることは可能です。金融機関からの信頼や実績がある不動産会社のアドバイスを受け、少ない自己資金でもアパート経営をはじめることができるでしょう。



節税効果が大きい(減価償却・相続税)

不動産投資は、建物の減価償却費をはじめとするさまざま経費を所得から控除できるので、節税にもなります。減価償却費は、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、節税対策の一つにもなりえます。また、他の経費と減価償却費の合計が家賃収入を上回り赤字となっても、その赤字の部分を給与所得と損益通算(相殺)することができます。給与所得で支払った税金の一部が返還されるのは、サラリーマンにとっては大きなメリットと言えるでしょう。

また、相続対策にも効果があります。例えば、現金を相続する場合には額面通りに評価額を算定するため、1,000万円あれば1,000万円として評価します。しかし、土地や建物を相続する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価するため、現金よりも土地建物として相続するほうが資産の評価額が下がるのです。

その結果、相続税額を抑えられることが多くあります。ローンの残債があれば、相続対象の財産から控除もでき、小規模宅地等の特例など条件に該当すればさらなる節税効果も期待できるでしょう。



年金対策

老後の資産を貯めるための資産運用の方法は、株式投資や投資信託だけではありません。アパート経営もまた固定資産となり、定期的に安定した収入をもたらしてくれます。年金とは別の収入を得られるため、年金対策にも効果的です。



団体信用生命保険の加入で家族に資産を残すことができる

アパート購入のためにローンを申し込む際、多くの場合は銀行の指定する「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。団体信用生命保険に加入していれば、万が一のことがあった場合、ローンの残額は保険金で完済され、残された家族には借金のない状態のアパートが残ることになります。アパート経営そのものが生命保険の役割を果たすのです。



ワンルームの不動産投資の需要

アパート経営をはじめるときに収支を大きく左右するのが、間取りと賃料の設定です。ファミリータイプの間取りよりも、ワンルームタイプの間取りのほうが、一般的に収支も投資効率もよくなるといわれます。ワンルームタイプの間取りの需要が高いのには次のような理由があります



【ワンルームタイプの需要が高い3つの理由】

1. 高齢化や未婚・晩婚といった社会情勢の変化(1人世帯の増加が見込まれている)

2. 単身向けは入居期間が短く、回転率が高い傾向にあるため、礼金が定期的に入る

3. 月坪賃料単価が高い場合でも、借り手としては賃料総額が許容範囲内になる



ワンルームタイプの入居者というと、学生や若年層の独身のイメージが強い人も多いのではないでしょうか。しかし、少子高齢化や未婚・晩婚化の社会情勢の変化により、今後は年齢層の高い単身世帯の増加が見込まれます。学生や単身赴任の社会人の需要だけではなく、所得の高い単身世帯の給与所得者や高齢者の需要も増加していく可能性があるのです。

また、単身者向けのワンルームタイプの間取りは、都心に近い物件や利便性の高い物件であれば、多少家賃が高くても所得の高い単身者にとってニーズがあります。さらに、ワンルームは入居期間も短く回転率が高いため、定期的に礼金が入り、収益性も期待できます。

次に、貸し手と借り手における不動産の価値観の違いも理由となるでしょう。広い面積の物件では、投資額が多額となり投資額が大きいほど、金利や税金、管理費、修繕費といった費用が増えていきます。そのため、貸し手はリスクを考えて不動産を評価するようになるでしょう。

一方、借り手は「家賃総額がいくらか」で物件を評価します。どんなに気に入った物件でも、予算内の賃料でなければ借りることはできません。ワンルームは、専有面積が狭く月坪賃料単価が高くても、借り手からすれば、理想に近い物件で賃料総額が許容範囲に収まれば「借りたい」と思うでしょう。このように、ワンルームの魅力は貸し手と借り手による評価の違いにあるといえます。



ワンルームの不動産投資をするリスク

ワンルームの不動産投資をするリスク

ワンルームの不動産経営も投資の一つであり、リスクはあります。しかし、リスクは事前に知っておけば、ある程度軽減したり回避したりすることも可能です。ここでは、「ワンルームの間取りの1棟アパート経営」「ワンルームマンション1室の投資」のどちらにも共通する不動産投資のリスクを中心に解説します。



中古のワンルームを選ぶリスク

中古のワンルーム不動産投資は、新築に比べて価格が安い半面、以下のようなリスクがあります。一つ一つ見ていきましょう。



瑕疵担保責任の保証がないリスク

住宅売却後、売り主に気がつかなかった住宅の欠陥が見つかることがあります。これを瑕疵(かし)と呼び、その瑕疵に対する保証の責任が「瑕疵担保責任」です。売買契約でこの瑕疵担保責任の期間を定めることが一般的ですが、この期間を過ぎた後に欠陥が見つかった場合、オーナー自身が自費で修繕しなければならなくなります。

新築物件であれば、「住宅瑕疵担保履行法」により、築10年以内の住宅で建物主要構造部に欠陥があった場合、修繕費用に保険が適用されます。しかし、転売されると中古住宅となり保険加入の義務がないため保険が適用されません。そのため、瑕疵担保責任の保証がないリスクが発生します。



購入後すぐに修繕時期に差し掛かるリスク

中古物件は、新築物件に比べ耐用年数も短く、設備が老朽化している可能性があります。したがって、購入後すぐに修繕時期に差し掛かってしまう可能性があることがリスクの一つです。築年数にもよりますが、水回りや防水工事など設備の老朽化により、購入後数百万円もかけた修繕が必要となれば、利回りがどんなに高くても投資した資金が回収できない可能性があります。そのため、物件を選ぶ際は必ず修繕の履歴を確認するようにしましょう。



家賃保証がないリスク

家賃保証とは、入居者が賃貸契約をする際に保証会社が入居者の連帯保証人を代行し、入居者が家賃を支払えなかった場合、保証会社が家賃を立て替えてオーナーに支払いをする契約のことです。この場合、入居者は保証会社の審査を受ける必要があります。中古物件を購入した場合には、すでに住んでいる入居者が審査に通らなければ家賃保証の契約ができません。そのため、家賃保証がないリスクが発生します。



新築のワンルームマンション1室を選ぶリスク



ワンルームマンション1室が空室となったときのリスク

ワンルームマンション1室の場合は、空室になると家賃収入がなくなってしまいます。新築の場合は購入価格が中古よりも高額となり、賃料も高く設定することが多く、空室リスクの影響はより大きなものとなります。



所有しているだけで経費や税金がかかるリスク

ワンルームマンション1室でも当然固定資産税がかかります。加えて、管理費や修繕積立金も所有者が負担するものです・新築の場合は固定資産税が高く、管理費や修繕積立金、火災保険料などのランニングコストも予め組み込んでおく必要があります。



資産価値が下落するリスク

新築のマンションの場合、購入価格は割高の傾向にあり、数年で資産価値が下落することは珍しくありません。建築中から高額な宣伝費をかけて、値引きなしで販売することも多くあります。立地条件にもよりますが、駅から遠く不便な立地のワンルームマンションは特に気をつける必要があります。

中古のワンルームマンション1室の不動産投資は、「購入価格が安く手が出しやすい」という点が大きなメリットです。しかし、勢いに任せて手を出した結果、思わぬトラブルに巻き込まれて大きな損失を被る事例も少なくありません。そもそも、不動産投資をはじめる理由は、ローリスク・ロングリターンの安定した資産づくりにあります。不動産投資をはじめた理由を忘れずに、しっかりと中古ワンルームマンションのリスクを認識し、不動産投資に取り組むことが何よりも大切です。



不動産投資で失敗しないために!アパート経営をはじめる前に知っておきたいポイント

不動産投資で失敗しないために!アパート経営をはじめる前に知っておきたいポイント

ワンルームの不動産投資のメリットとリスクをご理解いただいたところで、次に不動産投資で失敗しないためのアパート経営をはじめるために知っておきたいポイントを見ていきましょう。



土地選定

【土地を選定する3つのポイント】

アパート経営で最も重要なのは、なんといっても「立地」と「入居率」です。それには、土地の選定が重要になります。入居ニーズの高い土地を厳選して初めてアパート経営は成功へ近づくのです。長期安定の資産価値が高いアパート経営に最適な土地だからこそ、高い入居率を維持することができます。土地を選定する3つのポイントは下記です。



入居ニーズの高いエリア

周辺の空室率や路線道路、新規施設の建設など入居ニーズの高いエリアに土地を所有することが重要です。



駅徒歩10分圏内

駅徒歩10分圏内の生活環境が良好な土地は、特に単身者にはニーズがあり人気があります。大手不動産ポータルサイトをみてみても、多くが10分圏内、15分圏内、20分圏内と検索条件をつけてユーザーは検索をします。徒歩25分の立地のアパートでは検索ユーザーにも知ってもらえないリスクがあるのです。



資産性の高い土地が手に入る

アパート経営では、建物が老朽化しても土地が残ります。資産性の高い土地が残れば、「家族に残す」「建て替えをする」「売却する」などを選択できるため、将来の可能性が広がるでしょう。

情報収集と市場調査がアパート経営には必須ですが、自分で調査するには限界があります。その場合は、地元や大手の不動産会社と連携した実績のある不動産会社に頼んで、市場に出ない良質な物件を紹介してもらうのが最も現実的です。



人気の高い設備

【標準設置したい人気の設備】

アパート経営は、間取りだけではなく建物のデザインや耐久性・耐震性・防音性も重要です。また、人気の高い設備を取り入れることも忘れてはなりません。女性に人気が高い設備として、料理のしやすい2口コンロキッチンや独立洗面化粧台、カラーモニター付きインターフォンやトイレの温水洗浄便座などがあります。

ルームエアコンや風呂トイレ別はワンルームでも欠かせない条件となります。ブロードバンド常時接続無料などは入居者に喜ばれるポイントの一つです。他のアパートとの差別化を図るためにも、人気設備の設置を検討しましょう。



有利な条件での借入

【金利1%台で返済総額と利息を軽減】

不動産投資は、不動産物件そのものを担保として融資を受けて物件を取得します。例えば、利回りが6%あっても、融資の金利が5%の場合は、利益は1%しかありません。有利な条件で融資を受けるには、金融機関から信頼されている不動産会社の紹介を受けることも場合によっては必要です。

金融機関から信頼される不動産会社のアドバイスを受けて、しっかりとした収支計画が作成できれば、金利1%台での借入ができる可能性も高まります。低金利で融資が受けられれば、返済総額と利息の支払いを軽減することも可能でしょう。



保証された建物

【建物主要構造部の保証や保証法人との保証】

「住宅瑕疵担保履行法」により、築10年以内の住宅で建物主要構造部に欠陥があった場合、修繕費用に保険が適用されます。 これは、法律で定められた保証ですが、アパート経営はローリスク・ロングリターンの安定した資産づくりが目的です。

長く安定した収益を得るためにも、法定要件以上の付加価値がある建物であることは重要です。土地・建物の安全性に対するリスクヘッジに対応した施工業者が建築した建物であれば、アパート経営をするうえで非常に安心でしょう。



ワンルームからファミリータイプまで豊富なバリエーションと実績

高齢化や未婚・晩婚といった社会情勢の変化もあり、単身向けのワンルームタイプのニーズが増加傾向です。そのため、今後のワンルームの不動産投資は収益性も期待できます。入居ニーズの高いエリアや、駅徒歩10分圏内の好条件の立地であれば、安定したアパート経営が期待できるでしょう。

しかし、不動産投資は当然メリットばかりではなくリスクもあります。中古マンション1室の投資であれば、空室リスクや老朽化に伴う資産価値の低下、修繕費用も場合によっては必要です。中古物件は、価格が低く手ごろに感じるかもしれませんが、思わぬトラブルに巻き込まれ大きな損失を被る可能性があります。

しかし、リスクを事前に知っておけば、ある程度軽減したり回避したりすることは可能です。アパート経営をするうえで、何よりも重要なのは「立地」と「入居率」。そして、あらゆるリスクに対応可能な信頼できるパートナーが必要です。土地の選定や市場調査、融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでも少ない自己資金でアパート経営をはじめることができます。

ワンルームからファミリータイプまで豊富なバリエーションと実績があるシノケンなら、土地の形状や条件に合わせ、豊富なバリエーションで企画することが可能です。また、入居ニーズの高い立地を厳選することで、高い入居率を実現することが期待できます。


加治 直樹(かじ・なおき)

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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