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2021年

【2020年最新】不動産投資の「利回り」の相場と計算方法について知ろう!2021.11.16

【2020年最新】不動産投資の「利回り」の相場と計算方法について知ろう!

【2020年最新】不動産投資の「利回り」の相場と計算方法について知ろう!

不動産投資の利回りを正しく理解しているでしょうか。将来への不安や備えから安定した収入を確保するために、不動産投資をする方が増えています。不動産投資初心者が陥りやすいのが「利回りだけで物件を判断する」ことです。不動産投資には、利回りだけで判断できないリスクが存在するのです。

しかし、リスクは不動産投資の経験豊富な実績ある会社のサポートがあれば、回避・軽減が可能です。今回、不動産投資の「利回り」を正しく理解できるよう、「利回り」の考え方や注意点について解説します。


不動産投資の利回りとは?考え方と計算方法

「利回り」とは、投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを判断する指標です。まずは、「表面利回り」と「実質利回り」の考え方、計算方法を確認することが重要です。

「表面利回り」とは、年間家賃収入を物件価格で割って単純に算出した利回りのことであり、計算式は下記となります。

  • 表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

「実質利回り」とは、物件価格に不動産取得費用を足し、物件の維持管理費用を年間家賃収入から控除して算出した利回りのことであり、計算式は下記となります。

  • 実質利回り=(年間家賃収入-年間の維持管理費用)÷(物件価格+不動産取得費用)×100


表面利回り

「表面利回り」とは、年間の家賃収入を物件価格で割って単純に算出した利回りのことです。「表面利回り」では、不動産取得費用(仲介手数料・不動産取得税・登記費用などの購入時の諸経費)と物件の維持管理費用(修繕費・管理会社の手数料・固定資産税・電気代などの諸経費)は算入しません。また、年間の家賃収入も空室はないものとして計算します。

つまり、空室のない賃料収入を不動産取得費用や維持管理費を考慮せずに物件価格で割って計算した、その名の通り表面的な利回りを「表面利回り」と呼ぶのです。

【計算式】

・表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

例えば、物件購入価格(土地・建物の費用)が1億円で、年間家賃収入が1,200万円(10万円×12ヵ月×10戸)とすると、利回りは12%(1,200万円÷1億円×100)です。



実質利回り

「実質利回り」とは、不動産取得費用を物件価格に加え、物件の維持管理費用を年間家賃収入から控除して算出した利回りのことです。実際に必要となる不動産取得時の諸経費や物件の維持管理費を考慮して計算します。

つまり、実際に不動産投資にかかるコストを考慮して計算した実質的な利回りを「実質利回り」と呼びます。「実質利回り」のほうがより現実的な収益力を表す指標といえるでしょう。

【計算式】

・実質利回り=(年間家賃収入-年間の維持管理費用)÷(物件価格+不動産取得費用)×100

例えば、物件購入価格(土地・建物の費用)が1億円で不動産取得にかかった諸経費を1,000万円、年間家賃収入が1,200万円(10万円×12ヵ月×10戸)で維持管理にかかる諸経費が年間100万円とします。この場合の実質利回りは、10%={(1,200万円-100万円)÷(1億円+1,000万円)×100}です。



利回りに関わる収入と支出

「実質利回り」を計算するうえでは、実際の収支のバランスが重要です。利回りに関わる「収入」と「支出」について整理してみましょう。



【収入】

・年間家賃収入

賃貸物件で部屋を貸す際の賃料の年間合計額です。不動産投資を行ううえでの大きな収入源となります。

・管理費・共益費

物件管理に必要なそれぞれの部屋の設備費用(管理費)や、物件全体の外壁や屋根、オートロックなど共用部分の設備にかかる費用(共益費)です。家賃に含めることも、家賃と分けて別に設定することもあります。



【支出】

・物件価格

不動産を取得するうえでの土地・建物の本体の価格です。

・管理費

共用部分の清掃や光熱費など所有賃貸不動産の設備などを維持管理するうえで必要な費用です。

・修繕費

建物の共用部分の設備に関する修理や維持に関する費用です。

・税金(固定資産税、不動産取得税)

固定資産税とは、毎年1月1日現在で土地・建物などの固定資産を所有している人に対してかかる地方税です。不動産取得税とは、土地や建物の購入や新築などで新しく不動産を取得したときにかかる地方税です。実質利回りを計算するうえで、固定資産税は年間の維持管理費用、不動産取得税は不動産取得費用として計算します。

・登記費用

土地や建物ごとの所在・面積・所有者・担保の有無(抵当権)などの権利関係について不動産を管轄する法務局で登記する費用です。



利回りに関する考え方と注意点

「表面利回り」よりも「実質利回り」のほうが、現実的な収益力を表します。利回りが高い物件ほど収益力があることになりますが、見せかけだけの表面利回りに踊らされてはいけません。利回りだけで判断すると、思わぬ落とし穴があるので注意が必要です。



フリーレントで入居が埋まったように見せる業者がある

物件探しをしていると「フリーレント」という言葉を見かけることがあります。フリーレントとは、入居後一定期間は家賃が無料になるという意味です。フリーレント期間が3ヵ月だと、3ヵ月間は家賃が入ってこないということになります。

このように、フリーレントで入居者を募集して入居率を上げ、利回りを高く見せかけるケースがあります。物件を高値で売るために、フリーレントで入居者を募集したり、売却前に家賃の引き上げをしたりすることがあります。見せかけの利回りで高値の賃貸不動産を急いで購入した結果、後で思っていたよりも収益が上がらず収支が赤字となり、資金ショートしてしまうリスクが考えられるのです。

また、中古物件などでは、退去後のリフォーム費用が数十万円も必要となるケースや、購入後に大規模修繕が必要となり数百万円もの資金が必要となるケースも考えられます。購入時に想定していなかった「見えないランニングコスト」にも注意を払う必要があります。



【都市別】不動産投資の利回りの平均

【都市別】不動産投資の利回りの平均

平均的な利回りがわからないと実際の物件の利回りが高いのか低いのかを判断することができません。日本国内の都市別の利回りの平均はどのようになっているのかみていきましょう。



賃貸住宅(ワンルームタイプ/ファミリータイプ)の利回り

最初に、賃貸住宅のワンルームタイプとファミリータイプの利回りについて見てみましょう。

【期待利回りと取引利回り】

不動産の購入価格に対してどれくらいのリターンを期待するかを意味する利回りを期待利回りと呼びます。期待利回りは、一般的に賃貸料をどのくらいに設定し、どれくらいで投資した資金を回収できるかを目的に用いられる傾向です。

したがって、賃貸料を設定する不動産を投資として利用している期間だけが対象となります。一方、実際の市場で不動産がいくらで取引されたのかを示す利回りが取引利回りです。

一般社団法人日本不動産研究所(第41回不動産投資家調査 2019年10月現在)では以下のようになっています。

a.東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて

東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて

期待利回りも取引利回りもワンルームとファミリー向け賃貸住宅では大きな差はありませんが、取引利回りと期待利回りではいずれも期待利回りのほうが高い数値であることが分かります。これは、投資家が期待する利回りよりも実際の利回りが若干低いことが考えられます。



不動産投資の利回りの平均

同じく、東京と東京以外の地区における賃貸住宅一棟の期待利回りについても見てみましょう。

東京と東京以外の地区における賃貸住宅一棟の期待利回りについて

地方都市は、東京と比べると利回りが高くなっていることが分かります。これは、東京の物件の購入価格が他と比較して高いことが考えられるでしょう。利回りだけを考えると地方のほうが良さそうに見えますが、人口や賃貸物件の需要、稼働率(入居状況)などを考慮する必要があります。

一見、地方は高利回りが期待できるように見えますが、地方には地方のリスクがあります。地方は、東京に比べて家賃も低く物件購入価格も低い傾向です。しかし、人口が少なければ空室リスクは大きなものとなり、収支に影響を与えます。



中古物件あるある!高利回りの物件の注意点

中古物件は建物の購入価格が安くなる分、新築物件に比べて高利回りとなる傾向にあります。中古物件によくある高利回り物件の注意点を紹介します。



借地権物件

借地権とは「土地を借りる権利」、つまり「建物を建てる目的のために設定された、地代を払って土地を借りることのできる権利」です。人から土地を借りて建物を建てるので、土地の価格が低くなる分利回りは高くなります。しかし、契約によっては地代や更新時に更新料が発生することもあります。また、建物が老朽化して建て替えるときや、物件を売却するときには地主の承諾が必要となり、場合によっては承諾料を支払う必要があります。金融機関によっては、借地物件への融資を行わないところもあるので、注意が必要です。



旧耐震基準の物件

1981年に耐震基準が大きく改正されました。1981年5月31日までの建築確認基準が旧耐震基準に属します。旧耐震基準の建物は、すでに40年近く経過しており、購入価格が低い分、利回りは高くなりがちです。旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物に比べて耐震レベルが低く、場合によっては耐震工事が必要な場合もあります。また、耐震レベルが現在の基準に満たない建物であり、入居募集の際にもマイナスのイメージを与える可能性があります。



管理状態が悪い物件

中古物件の中には、管理状態の悪い物件もあります。部屋の内装がひどい状態であれば、壁紙や床の張り替えが必要となる場合もあるでしょう。また、トイレや風呂などの水回りにサビや汚れ、老朽化があればすべて交換することにもなりかねません。購入価格が安くても、購入後のリフォーム費用や設備の交換で数百万円もの多額な費用が発生する可能性があります。



事故物件

不動産取引や賃貸借契約の対象である土地や建物・マンションなどで、何らかの原因により前居住者が死亡した経歴のあるものを一般的に事故物件と呼びます。死亡の原因によっては、事故物件とならないものもあり、判断基準は明確に定まっていません。心理的瑕疵に該当し、価格が安くなることはあるでしょう。

実際に、死亡した経歴はなくとも「近隣に暴力団や犯罪者がいる」「心霊現象が起こる」など、問題がある物件も広い意味で事故物件といえるでしょう。心理的瑕疵がある物件は、イメージも悪く入居者の募集も困難になります。

高利回りの物件には、裏(理由)があることが少なくありません。相場に対して物件価格が極端に低い場合は、なにかしらの理由があります。また、近隣の賃料や入居状況、住環境の調査も大切です。近隣の賃料相場と比べて「家賃が強気の設定」では、利回りは高く見えてもリスクがあります。

実際に入居者が入らなければ意味がありません。中古物件には、中古物件特有のリスクがあります。そのため、購入時には特に気をつけることが必要です。不動産投資初心者に気がつかないリスクも多く、場合によっては専門家のアドバイスを受ける必要があるでしょう。



不動産投資の利回りのシミュレーション

不動産投資の利回りのシミュレーション

不動産投資は、利回りだけで判断をすることは危険です。特に、中古物件には「見えないランニングコスト」がかかることがあるので注意が必要です。新築物件と中古物件の利回りのシミュレーションで確認してみましょう。



事例「新築/40年運用した場合」

一般的な新築物件の利回りのシミュレーションを見ていきましょう。



【新築物件シミュレーション 40年運用 ローン返済期間30年・金利3%・元利均等返済】

<物件購入価格1億円 8世帯のオーナーになった場合>

・ローン返済期間30年

賃料収入(8万円×8世帯)                 64万円

ローン返済額                    ▲約42.2万円

修繕費・管理費など諸経費(賃料の15%で計算)     ▲9.6万円

予想収益(月額)                    12.2万円

年間収益(12.2万円×12ヵ月)               146.4万円

・ローン返済後

賃料収入(8万円×8世帯)                 64万円

修繕費・管理費など諸経費(賃料の15%で計算)     ▲9.6万円

予想収益(月額)                   54.4万円

年間収益(54.4万円×12ヵ月)              652.8万円

<40年運用した場合の収支例>

(146.4万円×30年+652.8万円×10年)          1億920万円



<ローン完済後の実質利回り(不動産取得時の諸経費約1,000万円で計算)>

年間予想収益(収益月額54.4万円×12ヵ月)652.8万円÷(物件購入価格1億円+不動産取得費用1,000万円)×100=約5.93%(実質利回り)

上記新築物件のシミュレーションでは、不動産取得費用に仲介費用や不動産取得税、登記費用などを含め簡易的に1,000万円としています。また、修繕費や管理費をそれぞれに賃料収入の5%、その他固定資産税や火災保険料も想定し、簡易的に15%で計算しました。

その場合の実質利回りは5.93%です。ローンの支払いは家賃収入の中から充当しても月額12.2万円の収益が得られ、1世帯分の空室リスクに対応できるものになっています。



事例「中古/40年運用した場合」

次に、中古物件の利回りのシミュレーションを見ていきましょう。



【中古物件シミュレーション 40年運用 ローン返済期間30年・金利3%・元利均等返済】

<物件購入価格7,000万円 8世帯のオーナーになった場合>

・ローン返済期間30年

賃料収入(6万円×8世帯)                 48万円

ローン返済額                      ▲29.5万円

修繕費・管理費など諸経費(賃料の15%で計算)      ▲7.2万円

予想収益(月額)                     11.3万円

年間収益(11.3万円×12ヵ月)               135.6万円

・ローン返済後

賃料収入(6万円×8世帯)                 48万円

修繕費・管理費など諸経費(賃料の15%で計算)      ▲7.2万円

予想収益(月額)                     40.8万円

年間収益(40.8万円×12ヵ月)               489.6万円

<40年運用した場合の収支例>

(135.6万円×30年+489.6万円×10年)           8,964万円



<ローン完済後の実質利回り(不動産取得時の諸経費約700万円で計算)>

年間予想収益(収益月額40.8万円×12ヵ月)489.6万円÷(物件購入価格7,000万円+不動産取得時の諸経費700万円)×100=約6.36%(実質利回り)

<ローン完済後の実質利回り(不動産取得時の諸経費約700万円・修繕費用700万円で計算)>

(年間予想収益489.6万円)÷(物件購入価格7,000万円+不動産取得時の諸経費700万円+修繕費用700万円)×100=約5.83%(実質利回り)



上記中古物件のシミュレーションでは、不動産取得費用に仲介費用や不動産取得税、登記費用などを含め簡易的に700万円とし、修繕費や管理費も同様に15%で計算しました。中古物件であり購入価格は7,000万円と安くなり、家賃も1世帯6万円に減額して計算していますが、実質利回りは新築物件よりも高い約6.36%です。これは購入価格が安くなっていることが大きく影響しています。

利回りに現れない「見えないランニングコスト」を考慮するとどうでしょう。購入前に大規模修繕が行われていなければ、数百万円単位の修繕費用が必要でとなります。ローン返済中の月額収益は11.3万円であることを考えると、修繕費用を自己資金から持ち出すことになりかねません。中古物件の賃料は新築物件より低下する傾向にあり、また空室リスクも新築物件より高いと考えられます。

仮に、物件購入後700万円の修繕費用が必要になったとすると、実質利回りは5.83%となり、同条件の新築物件の実質利回り5.93%を下回ることになるのです。建物の老朽化によって発生する修繕費用=ランニングコストは将来のキャッシュフローに影響します。老朽化はアパート経営における一つの課題と考えていかなければなりません。



不動産投資は「利回り」以上に「入居率」や「立地」が大切

不動産投資をするうえで「利回り」は参考になる指標の一つには違いありません。しかし、「利回り」以上に大切なものがあります。それは「立地」と「入居率」です。

アパート経営において最も大切なことは「立地選び」といっても過言ではありません。立地条件が良ければ、高い入居率を維持することができます。しかし、立地条件の良い土地は、手ごろな価格で市場に出回ることが少なく、入手するのが困難です。

シノケンでは、全国主要都市の展開エリアで地元や大手の不動産会社と連携。市場に出ない良質な物件を入手し、収益物件用地としてご紹介しています。そして、賃貸需要の高い全国主要都市から駅徒歩10分以内に絞り仕入れを強化し、通勤や近隣店舗など、生活環境へも配慮しています。

日本賃貸住宅管理協会が公表している「賃貸住宅市場景況感調査(2019年4月~2019年9月)によると、2019年上期における入居率推移の全国平均は95.4%。一方、シノケンのデザイナーズアパート入居率は2019年3月末時点で99%となっています。ニーズの高い立地を厳選することで、高い入居率を実現できていることが大きな魅力といえるでしょう。






加治 直樹

◆氏名

加治 直樹(かじ・なおき)



◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士



◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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