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2021年

不動産投資の基本と始め方2021.11.26



不動産投資の基本と始め方

不動産投資の初心者必見!不動産投資の基本と始め方

「人生100年時代」などといわれ、老後の資金に不安を感じる方もいるのではないでしょうか。老後に備えるといっても、投資には株式やFX、不動産、債券などさまざまな種類のものがありますが、なかでも注目したいのが不動産投資です。初めての投資・副業を検討している方や、忙しいサラリーマンの方など、投資初心者におすすめの不動産投資の基本と始め方について分かりやすく解説します。


不動産投資とは

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、売却益や家賃収入を得る投資手法。
景気の動向に左右されにくくローリスク・ロングリターン、少額資金で始められることが大きな特徴です。



「初心者向け」不動産投資の基本



不動産投資に興味があっても基本的な仕組みが分からない方のために、まずは投資の種類や不動産投資の基本を解説します。



投資の種類はさまざまです。ここでは、「ハイリスク・ハイリターン」「ローリスク・ローリターン」「ローリスク・ロングリターン」といわれる3つの種類について紹介します



【ハイリスク・ハイリターン:FX・株式投資】

  • 株式投資
  • 株式を購入し、株主としての権利を取得するのが株式投資です。保有し続けることで配当(インカムゲイン)を得る目的もありますが、値上がりしたら売却することで利益を得る(キャピタルゲイン)のが一般的です。しかし、株価が購入時よりも下がってしまうと損をしてしまいます。信用取引は、証券会社に担保として金銭(委託保証金)を差し入れることで投資資金の何倍もの取引ができるため、ハイリスク・ハイリターンの取引です。どの株が値上がりするのかを予想するのはプロでも難しく、十分な知識のない初心者には難しいかもしれません。



  • FX
  • 外国の通貨を売買する「外国為替証拠金取引」をFX(Foreign Exchange)取引と呼びます。FX取引では、預けた証拠金の何倍もの金額を取引すること(レバレッジ)が可能です。国内FX業者の場合はレバレッジの上限が25倍と決まっています(2019年12月時点)。例えば、50万円の証拠金を預けて20倍のレバレッジにすれば、1,000万円分の取引ができるのです。レバレッジが大きいほど大きな利益を得る可能性がありますが、失敗すると大きな損失を被る可能性もあります。



    【ローリスク・ローリターン:預貯金・保険・債券】

  • 預貯金
  • 銀行や郵便局などの金融機関へお金を預けることで利息がつきます。金融機関の破綻などリスクは低い傾向ですが、2019年12月時点で大手銀行の普通預金金利は0.001%、定期預金金利は0.01%と超低金利です。例えば、100万円を1年間定期預金したとしても利息は100円(税引き前)となるため、現在の金利情勢では大きなメリットは期待できません。



  • 保険商品
  • 保険商品にも、さまざまなものがあります。代表的な老後の資金に備える保険は、一時払定額年金保険・養老保険、平準払定額年金保険、変額年金保険(投資型年金保険)などです。一時払定額年金保険・養老保険は、一括で保険料を支払い、契約時に将来受け取る年金原資が確定する商品です。

    平準払定額年金保険は、月払いや年払いなど定期的に保険料を支払い、将来年金として受け取ることができる商品。また、変額年金保険は、保険料をファンドで運用し、その運用実績によって将来受け取る年金額が変動する商品です。

    保険商品の場合、預貯金に比べて高利回りの運用が期待できますが、年金の受取期間が終われば終了してしまいます。さらに、契約期間中に解約すると、解約返戻金が支払った保険料の総額を下回ることがあるので注意が必要です。



  • 債券投資
  • 債券とは、国・地方公共団体、民間企業または外国の政府や法人などが投資家から資金を借り入れ、投資家に利子を支払い償還日には元本を返すもので公社債とも呼ばれます。債券は、通常、発行時に決められた利率で支払われますが、償還前に時価で売買することも可能です。

    国や地方公共団体、大企業が発行するものは信用度が高い傾向ですが、価格の変動が小さく、リスクは低い投資といえます。リスクが低いということは、つまりローリスク・ローリターン金融商品といえるのです。



    【ローリスク・ロングリターン:不動産投資】

  • 不動産投資
  • 土地や建物などの不動産を購入し、その物件を第三者に売却または賃貸する方法で収益を得る投資手法を不動産投資と呼びます。投資の目的は年金の代わりや貯金の代わり、節税対策や相続対策など人様々です。不動産を人に貸して家賃収入を得るインカムゲインや、不動産の購入価格以上の価格で売却して売却益を得るキャピタルゲインといった2つの収益を期待して投資するのが不動産投資です。

    例えば、アパート経営なら安定した家賃収入を長期にわたり得ることが期待できます。景気の動向に左右されにくく、ローリスク・ロングリターンの投資となります。



    不動産投資で利益が出る仕組み

    不動産投資を始める前に知っておきたいのが「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類の仕組みです。



    【インカムゲイン(運用益)】

    インカムゲインとは、資産の保有中に、継続して受けられる収益をいいます。例えば、不動産投資でいえば家賃収入、株式なら配当金のことです。家賃は、物件価格ほど価格の上下が少ない傾向にあるため、家賃収入を長期にわたって安定して得ることが期待できます。インカムゲインを軸とした不動産投資は、投資初心者にはおすすめです。

    不動産投資は、投資のため当然リスクが伴います。特に、インカムゲインを目的とした長期間の投資は、20年、30年先に現時点では予想することのできないリスクがあるかもしれません。そのため、不動産投資を始める前には、さまざまなリスクを想定し投資計画を立てることが大切です。



    【キャピタルゲイン(売却益)】

    キャピタルゲインとは、保有資産の売却や値上がりによって得られる収益のことです。不動産の場合は、保有している不動産の値上がり時に売却することで得られる収益がこれにあたります。

    将来値上がりが期待できる立地条件の良い物件を安く購入できれば、家賃収入の安定性や収益性も加わるでしょう。結果的に投資物件が値上がりした場合は、大きな収益が得られます。



    不動産投資の種類

    不動産投資には、大きく分けると以下の3つの種類があります。



  • 現物投資
  • 小口化不動産投資
  • J-REIT(ジェイリート:不動産投資信託)


  • 【現物投資】

    アパートやマンションなどの現物を購入し、他人に賃貸・売却することで利益を得る投資が現物投資です。インカムゲインを目的として不動産を購入すれば、安定した家賃収入が長期で得られ、建物が老朽化したとしても、土地を資産として残すことができるのが魅力です。また、駅近等のニーズがある土地では、さらにその価値は高くなるかもしれません。



    【小口化不動産投資】

    不動産会社などが作った組合が複数の投資家から出資を募り、その出資金で不動産物件を購入し経営する種類の投資を小口化不動産投資と呼びます。



    【J-REIT】

    不動産物件を投資証券に変えて投資し、株式や投資信託と同じように市場で取引をする種類の投資をJ-REITと呼びます。長期で保有することも短期で売却して現金化することもできる流動性の高さが魅力的です。



    不動産投資の「現物投資」の種類

    前述した不動産投資の3つのうちの1つである「現物投資」にも、大きく分けて以下の3種類があります。それぞれについて見ていきましょう。



  • 一棟投資
  • 戸建て投資
  • 区分マンション投資


  • 【一棟投資】

    アパートやマンションなど集合住宅を建物ごと購入するのが一棟投資です。複数の部屋を貸すことになるので、1つの部屋が空き部屋になっても他の部屋が埋まっていれば家賃収入が得られるため、一定収入が確保できるメリットがあります。



    【戸建て投資】

    戸建ての家を購入し、借家として貸すのが戸建て投資です。戸建ての住宅を丸ごと貸すことになるので、空いてしまうと家賃収入はゼロになってしまいます。賃料も割高で、ファミリーなど借り手が限定されることにも留意することが必要です。



    【区分マンション投資】

    ワンルームマンションなど1室ごと家賃収入目的に購入するのが、区分マンション投資です。一棟投資に比べると購入価格が低くなるため、初心者向けの不動産投資といえます。しかし、戸建て投資と同様に1室だけの投資の場合、空室リスクが高くなる点がデメリットです。入居者が見つからない場合は、家賃収入はゼロになってしまいます。



    投資初心者や忙しいサラリーマンに不動産投資がおすすめな理由

    投資初心者や忙しいサラリーマンに不動産投資がおすすめな理由

    不動産投資が初心者や忙しいサラリーマンに人気があるのには理由があります。ここでは、不動産投資が初心者やサラリーマンにおすすめな理由を検証していきましょう。



    ローリスク・ロングリターンの安定した収入



    安定的な家賃収入

    不動産投資のメリットはなんといっても安定的な家賃収入です。株式投資などは、価格変動リスクがあるため、世界情勢や企業成績の動向によっては価格が変動します。しかし、家賃収入は景気変動に影響されにくく安定している傾向にあります。なかでも、一棟投資の場合は1室が空室になっても一定の家賃収入が得られ、空室リスクをある程度吸収することが期待できます。



    ローン完済後は現物が残る(無借金の土地と建物が手に入る)

    不動産投資は、購入金額が多額となるため銀行などでローンを組むのが一般的です。しかし、ローン完済後には土地・建物といった現物が残ります。ローン返済後は無借金となり資産が残るだけでなく、家賃収入が長期にわたって得られる点は大きなメリットです。建物のメンテナンスが定期的に必要ですが、手入れをしながら保有し続ければ、空室リスクも下げることができるでしょう。

    また、老朽化して建物の価値がなくなったとしても、土地は残るので資産価値はゼロにはなりません。活用できる資産として子供や配偶者に残すことができるのも魅力の一つです。



    将来に向けての資産づくり



    年金対策

    将来の年金が不安という方は、年金に変わる資産運用を検討してはいかがでしょうか。たとえば、アパート経営により安定的な家賃を得られれば、年金代わりの収入源となります。



    団体信用生命保険

    アパート購入のために銀行などでローンを申し込む場合は、銀行の指定する「団体信用生命保険」への加入が条件となることが一般的です。団体信用生命保険に加入していると、契約者に万一のことがあった場合、ローンの残額は保険金によって完済されるため、残された家族がローンを返済することはありません。つまり、アパート経営そのものが生命保険の代わりになるのです。



    リスクコントロールしやすい

    アパート経営も投資である以上リスクをゼロにすることはできません。しかし、事前に対策することでリスクはある程度コントロールできます。もちろん、投資初心者や忙しいサラリーマンが、自分ですべて対策を講じることは難しいかと思います。そのため、専門家に相談しながら安心してアパート経営を任せられるパートナー会社選びが大切となってきます。想定されるリスクと対策について確認していきましょう。



    空室リスク

    アパート経営には入居者の入れ替わりは避けられず、空室リスクは付きものです。しかし、立地条件など土地の選定やデザイン性の高い建物の建築、空室保証などの事前対策で、リスクを下げることが期待できます。



    入居者の質

    アパート経営をしていると、入居者同士のトラブルや家賃滞納などの問題が発生することがあります。入居審査や家賃滞納保証などでリスクを下げることができます。



    土地建物の品質

    自然災害や建物の老朽化はどうしても避けることはできません。しかし、品質の高い建物の建築、建築前の厳格な審査、土地・建物保証などでリスク軽減を図ることはできます。



    設備管理

    定期的なメンテナンスや管理・退去時のメンテナンスはアパート経営には必須の業務です。設備に問題があると入居者は募集できないので、入退去時の設備の点検や交換は必ず行わなければなりません。最適な設備管理と迅速な入居者募集によりリスクを下げることが期待できます。



    少ない自己資金

    不動産投資は不動産物件そのものを担保として融資を受けて物件を取得します。そのため、自己資金が少なくても始められることが大きな特徴です。

    また、アパート経営にはさまざまな管理業務が伴うため、建物の管理や入居者・近隣との交渉など不動産経営の初心者やサラリーマンには、困難な場面もたびたび発生するかもしれません。しかし、管理までを一括で委託できるパートナーがいれば手間は最小限に抑えられるでしょう。

    融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、不動産投資は投資初心者や忙しいサラリーマンでも始められるのです。



    がん団信(がん保障特約団体信用生命保険)

    がんになったらアパートローンの残債が0円になる「がん団信」はご存じでしょうか。現代では、男性・女性ともに2人に1人ががんと診断されるといわれています。このリスクを回避するためにも、所有不動産からの家賃収入に加え、がん団信の加入を検討してはいかがでしょうか。

    通常のがん保険や、一般的な団体信用生命保険でカバーできないがん、生活習慣病、病気やけがのすべてに備えることができます。がんと診断されても、ローンの残債が0円になる「がん団信」は、経営者であるアパートのオーナーとして心強い保険商品でしょう。



    不動産投資の始め方と流れ

    次に不動産投資の始め方と流れを見ていきます。

    始め方と流れ



    1. 目標と目的の設定

    最初に目標と目的、つまり「投資によって得たいもの」「なぜ投資をするのか」を明確に設定することで、投資計画が立てやすくなります。老後資金の対策であれば、受給できる年金の見込み額と不動産投資により得られる賃料が老後の生活の基盤です。

    購入物件を銀行の融資で資金調達するのであれば、返済額と家賃収入のバランスが重要です。勤務先や現在の収入、退職までの年数、個人信用情報などは、返済能力として銀行審査のポイントになります。



    2. 情報収集、物件の選定

    次に、目的に合った物件の情報収集を行い、購入物件を選定します。「一棟投資」「戸建て投資」「区分マンション投資」など現物投資の種類によって投資の規模が大きく異なります。

    駅が近いなど立地条件が良ければ、空室リスクは少なくなります。周辺に大学や会社が多いなど、住環境に応じて賃貸物件のニーズが異なるため、周辺の物件の空室状況や賃貸需要が安定しているかどうかを情報収集することが大切です。

    しかし、良質な収益物件はなかなか市場にでないので自分だけの力で探すことは難しいかもしれません。そのため、市場にでてこない良質な収益物件を紹介できる実績のある不動産業者に相談できる体制を整えておくことも重要です。



    3. 収支計画、資金計画、ローン

    購入物件が決まったら銀行にローンを申し込みます。不動産会社が借主に代わって提携している金融機関のローンを申し込むケースも多い傾向です。金融機関のローン審査をスムーズに通すためには、しっかりとした収支計画や資金計画等の事業計画が必要になります。

    ただ、入居率や空室リスク、将来の修繕費用なども事業計画に取り入れ、家賃収入で返済ができるという事業計画書を慣れていない個人で作成することはなかなかできません。そのため、銀行融資に精通した適切なアドバイスができ、かつ信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。



    4. 契約

    購入物件が決定したら、いよいよ契約です。実際の契約手続きは、金融機関の融資の申し込みと並行して行うことが一般的です。ローンが通らなかったときに契約を白紙に戻すための特約(ローン条項)など、契約内容には十分注意しましょう。

    融資を受け、代金を支払うと同時に物件の引き渡しを受ければ、念願の収益物件のオーナーになります。物件購入時からローンのあっせん、入居者募集や建物のメンテナンス、家賃回収などあらゆる管理業務を代行する業者に任せれば、オーナーとなった後は毎月の家賃収入を受け取るだけでアパート経営が可能です。



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    投資の種類はさまざまです。なかでも、不動産投資の一つである現物投資のアパート経営は、安定した家賃収入が長期で期待できるローリスク・ロングリターンの投資といわれます。土地や建物という資産が残るので、投資資金がゼロになる心配がないのも魅力の一つです。

    ローリスク・ロングリターンの不動産投資は、投資初心者や忙しいサラリーマンに向いています。年金対策など将来に向けた資産づくりに最適で、少ない自己資金でも始めることが可能です。

    物件情報からローンのあっせん、入居者募集や建物のメンテナンスなどあらゆる管理業務を代行するシノケンなら、オーナーとなった後は毎月の家賃収入を受け取るだけでアパート経営が可能です。これを機に、不動産セミナーや個別相談会で将来の資産づくりの相談をしてみてはいかがでしょうか。



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    加治 直樹(かじ・なおき)

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  • 保有資格
  • 1級FP技能士

    社会保険労務士



  • 主なキャリア
  • 銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

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