アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン

「BIGtomorrow」2013年11月号にオーナー様が紹介されました。2013.11.01

「BIGtomorrow」2013年11月号にて、
シノケンのオーナー様が紹介されました。

お金がなければ銀行に借りればいい！
アパート３棟で年収１３８０万円

株で負け、ＦＸでも負け、最後に不動産投資に行き着いたというラブ☆スカイさん。
３年前、地元福岡に３棟のアパートを同時に新築しました。

「土地・建物の購入費用はほぼ全額、銀行の融資に頼りました。
総額１億８０００万円の借金です。」

それはリスクが高いのでは・・・。

「いえ、ちゃんとシュミレーションしたので、不安はありません。
１棟ではなく３棟同時だと、逆にリスクは軽減されるんです。」

一棟の場合、ローンを差し引いた家賃収入は年約１００万円。
新築なので１０年間はほぼ満室と想定し、１０年目には１０００万円が貯まる。
しかし、１０年目以降は家賃の下落や老朽化による修繕費などの支出が増え、
ローン終了時には貯めた１０００万円はなくなってしまうといいます。

「３棟同時なら１０年後には３００万円貯まり、この資金と貯蓄で１棟分の
ローンを全額返済できるんです。そしたら一棟分の家賃収入約４００万
が全額実入りに。１０年目以降、なにがあっても安泰の体制が築けます。」

雑誌「AERA 2013年9.16号」に掲載されました。2013.09.13

朝日新聞出版が発行する「AERA 2013年9.16号」
（2013年9月9日発売）でシノケンが紹介されました。

「年金対策」「生命保険代わり」として一般の会社員や
公務員の方から注目を集めているシノケンのアパート経営。

今回は安心してアパート経営を行って頂けるシノケンならではの
保証制度や、アパート経営の全てをオールインワンで提供する
シノケンのサービスモデルについて解説しました。

「AERA」はお近くの書店、コンビニなどでご購入いただけますので、
ぜひ一度お手に取ってご覧ください。

誌面をご覧頂き、アパート経営にご興味を持たれた方は、
こちらのサイトより資料請求して頂くことで、より詳しくアパート経営の
ノウハウが詰まったパンフレット&DVDの資料をお送りいたします。

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☆土地がなくても、自己資金が少なくても始められるアパート経営☆
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不動産関連事業を幅広く展開するシノケングループ。
その中核事業の一つが、シノケンプロデュースによる、
資産形成・年金対策としての「アパート経営」だ。
１９９０年創業以来、立地選定からローン斡旋、設計、デザイン、
施工、引き渡し後の管理まで、すべてオールインワンで提供。
ローリスクでロングリターンが得られるアパート経営メリットを、
より強固なものとしている。

アパート経営について、「土地を持っていないとできない」「多額の資金が必要」という
イメージを持つ人は多いだろう。それを真っ向から覆し、土地がなくても、自己資金が
少なくても始められるアパート経営を提供するのがシノケンプロデュースだ。

そもそもアパート経営は、株式投資やＦＸなどのようにハイリターンの期待できる投資ではない。
しかし、毎月家賃収入が得られるうえ、アパート購入のローンを完済後は、手元に「土地」という
価値のある資産が残る。まさに、「利回りよりも安定したキャッシュフロー」。家賃収入の中から
ローンを返済していくだけで資産づくりができる、魅力ある投資だ。

❊✽❊「資産づくり」「年金対策」「生命保険代わり」に有効❊✽❊

「アパートは複数の部屋があるので、借りに空室はあっても月々の家賃収入が確保できます。
しかも、当社は、駅周辺や人気エリアなど常に立地条件を厳選しているため、
創業以来２０年以上経った今でも９６，７％という高い平均入居率となっています。
（２０１３年３月末現在）と取締役部長の玉置貴史氏は語る。

さらに、資産形成以外のメリットとして玉置氏は「年金対策」と「生命保険代わり」を挙げる。
「６０歳で退職後８５歳までに必要な生活費は７５００万円と言われます。（２０１１年総務省家計調査より）。
しかし、年金支給額は下落し、将来的にはどうなるかわからない。
安定したアパート経営はそのための対策としても非常に有効です。
また、アパート購入のローンには銀行指定の団体信用生命保険が組み込まれているのでオーナー様に
万一のことはあった場合、ローンの残額は保険で完済され、ご家族には無借金のアパートと毎月の家賃収入が残ります。」

❊✽❊４つの保証で解消するアパート経営不安❊✽❊

立地のよさとともにシノケンプロデュースのアパートの入居率を高めているのが建物の魅力だ。
提案するのは、“世界に一つだけのデザイナーズアパート”。敷地条件や周辺環境などに合わせ、
設計スタッフが１棟ずつオリジナルのプランニングを行い、専属のデザイナーがトレンドや機能性、
快適性を考慮したデザインを立案する・また専任の技術者が創業以来培ってきた豊富なノウハウ
をもとにきめ細やかな品質管理を行うことで、「デザイナーズアパート」の名にふさわしい、
グレードの高い物件を実現している。

いくら立地や物件が優れていても、全くの素人がアパート経営を始めるには不安がある。
そこで注目したいのが、同社が提供する４つの保証だ。

✤１つ目✤は１０年間の「地盤保証」。土地は必ず地盤調査を行い、悪い場合は適切な改良等を実施する。

✤２つ目は✤１０年間の「建物保証」。建物は全て住宅瑕疵担保責任保険の対象で、
施工途中に行う検査も自社によるものだけでなく第３者機関を含めた三重のチェックが行われる。

✤３つ目✤は「社会満室保証」。すべての住戸について、初回の入居が制約になるまで家賃が１００％保証される。

✤４つ目✤は「家賃滞納保証」。常に厳格な入居審査を行うのが、万一滞納があった場合は最長６ヵ月間、１００％保証される。

これらは、業界のパイオニアである同社だからこそ実現した、安心のリスクマネジメントと言えるだろう。

❊✽❊アパート経営のすべてオールインワンで提供❊✽❊

アパート経営に必要な管理業務についても、シノケングループがすべて代行する。
入居者募集・審査、設備保守点検、賃貸借契約更新、さらには、入退去に伴う室内修繕や掃除、
建物の保全などのメンテナンス業務、家賃集金代行、入居者のクレーム対応など、その対応範囲は幅広い。
そうした「アパート経営への参入のしやすさ」から、オーナーは３０代、４０代の会社員や公務員が大半を占めている。
「最近は２棟目、３棟目を購入されるオーナー様も増えています。」と玉置氏。
そのリピート購入率（紹介も含む）は４０％にも上るという。この数字こそ、同社に対する信頼の証と言えるだろう。

創業以来、２０００名以上のオーナーを獲得し、全国主要都市で２０００棟以上のアパートを展開。
その背景には、顧客の要望を聞いた上でのコンサルティングに始まり、土地情報の収集、立地・市場調査、
ローン斡旋、建物のデザイン・工事施工、経営サポートに至る“オールインワン”のサービス提供という、
同社独自のシステムがある。

「資産運用というより、安定した資産づくりと将来の安心のために、当社のアパート経営は
非常に有効な手段だと思います。」と言いつつ玉置氏は、決して無理をしたり背伸びをし
て始めるのではない、安心の青アート経営であることを強調した。

雑誌「PRESIDENT 2013年9.16号」に掲載されました。2013.09.06

プレジデント社が発行する「PRESIDENT 2013年9.16号」
（2013年8月26日発売）でシノケンが紹介されました。

"土地"が残る堅実な資産づくりとして、
会社員、公務員の方から注目を集めているシノケンのアパート経営。

今回はなぜ、「土地がなくても」「自己資金が少なくても」
ごく一般の会社員、公務員のお客様にアパート経営を行っていただけるのかを
詳細に解説いたしました。

「PRESIDENT」はお近くの書店、コンビニなどでご購入いただけますので、
ぜひ一度お手に取ってご覧ください。

誌面をご覧頂き、アパート経営にご興味を持たれた方は、
より詳しくアパート経営のノウハウが詰まったパンフレット&DVDの資料をご用意しております。

資産をつくり、家族に残す
今から始める不動産投資術

行先き不透明な状況が続く日本経済。安定的な資産運用を検討するうえで、
株や現預金に並ぶ資産クラスの一つとして注目を集めているのが「不動産」だ。
不動産を活用した資産運用に詳しい税理士法人ＡＫＪパートナーズの公認会計士、
吉村史明氏に、不動産投資を始める際のポイントを聞いた。

日本の不動産市場は今、転換期を迎えている。インフレ率二％を目指す
安倍内閣の経済政策、いわゆるアベノミクスによって、長期下落傾向に
あった不動産価格は下げ止まりの兆しが見え始めた。
これから不動産を資産運用に組み入れるなら、どんな点に留意すべきか。
不動産を資産に詳しい公認会計士、吉村史明氏は「もしも土地価格が上がり
始めれば、土地や設備面で競争力のないマンションやアパートの投資湯回り
は低下するでしょう。
これから不動産投資を始めるなら、収益力のある物件を慎重に見極める目を
養う必要があります。」と話す。

✰★✰インカム収入を中心に長期的視点で組みいれる✰★✰

株式や債券など値動きのある資産を運用する際の収益は、資産そのものの売買
で利益を得ようとする場合、一般的にはインカムゲインよりもキャピタルゲインの方
が注目される傾向にある。
しかし「個人で不動産投資を考える場合、短期売買で一攫千金を狙うような運用手法は、
失敗した際の痛手が大きく、ハイリスクとなる可能性があります。」と吉村氏は忠告する。

安定的な資産運用の一環として不動産を組み入れるなら、アパートやマンションなどの
収益不動産に投資し、家賃収入の形でインカムを得るという選択肢もある。「土地書かうは
景気の影響を受けやすい傾向にありますが、アパートやマンションなど賃貸物件の賃料
収入は相対的に下がりにくいといえます。

例えば、マンションで空室が出ても、稼働率は９０％とか８０％を維持できます。
株式のようにいきなり５０％まで落ち込むといったことは考えにくいでしょう。」
ただし家賃収入を安定した収入源とするには、入居率を一定程度、維持する
ことが条件となる。

「少子高齢化の進展に伴い、今後厳しい経営を迫られる物件も増えてくると
予想されます。物件の良しあしによって、勝ち組と負け組の二極化が進む時代
といえるかもしれません。「立地に優位性があるか」「入居者が集まりやすい
魅力的なデザインや設備を備えているのか」などの点を吟味し、長期的な運用に
耐えられる物件なのかを検討してから投資に臨むべきです。」

✰★✰相続財産の評価額を大幅に圧縮できる✰★✰

不動産運用にあたっては、物件の「買い方」も重要なポイントとなる。
現金決済とローン活用、それぞれにメリット・デメリットがある。

現金による不動産購入の最大の利点は、資産形形成に加えて相続対策ができる点だ。
現金を不動産に換えることで、相続対策ができる点だ。現金を不動産に換えることで、
相続税の財産評価額を大幅に下げられる。

「賃貸用不動産を購入した場合、現金に比べて財産評価額を建物でおよそ七割カット、
土地で四割カットできます。相続税の課税対象世帯を拡大する法改正の施行を
二〇一五年度に控え、相続を見据えた資産形成に注目が集まっている今、不動産購入
は相続対策の王道。家族にできるだけ資産を残したいと考えているなら、一考の価値が
ある手法といえます」
もちろんデメリットもある。不動産は現金に比べて流動性に劣るうえ、分割もしにくくなります。
またその後の市場環境によって価格変動リスクが生じる点も理解しておきましょう。」（吉村氏）

では、ローンを組んで不動産を購入する利点にはどんなものがあるか。

「ローンを組んンで運用資産を購入できるのは、不動産という実体のある資産
ならではの利点です。レバレッジ（てこの原理）をかけて運用できるため、入居率が
安定した場合、少ない自己資金でより大きな収益を得られるでしょう。しかしひとたび
入居率が低下し、マイナス方向にレバレッジが働けば、資産を目減りさせる結果を
もたらします。とはいえ、リスクを取らずして資産を育てることはできません。肝心
なのはその後のリスクコントロールのある方です」

リスクコントロールについていえば、エリア特性を踏まえておくことも基本の一つだ。
東京都心なら、他のエリアより撮りの価格は高くなるが、当然その分家賃も高く設定できる。
一方、地方であれば、比較的安価な土地を建てることで、利回りでも、その内訳は
物件ごとに異なる。自分の物件がどんなタイプのものであるかを知っておくことは重要だ。

さらに吉村氏は、不動産運用で得られる収入の見込みについては「長期的な視点での
シュミレーションが必修です」と助言する。

「時代の変化に応じて、家賃相場も変動していきます。修繕費などの手当ても必要
となるでしょう。物件購入時には、ローン期間におけるこうした収支の変化を折り込んで
シュミレーションしましょう」
周辺環境の変化に負けず、長期的な収益を期待できる物件かどうかが、投資にあたって
の判断材料となりそうだ。

金融機関との関連性もアパート選びのポイント

二〇年、三〇年にわたる息の長い不動産投資だからこそ、物件選びは万全の体制
で臨みたい。吉村氏は「不動産選びは結婚と同じ。良い条件の物件に巡り会えるかは
タイミング次第です。あとは適切な情報提供をしてくれる会社を見つけられるかにかかて
います」と話す。

「会社を見極める際は、保有物件の質や稼働率の実績はもちろん、複数の銀行などと
ネットワークを築いているかどうかも重要なチェックポイントです。金融機関から信頼を
得ている会社の物件であれば、ローンの設定期間や金利などで有利な扱いを受けること
も可能だからです。そして何より大事なのは、情報公開の姿勢。不利な情報であっても、
取引相手に包み隠さず開示してくれる会社にこそ、長期にわたる不動産投資にふさわしい
パートナーといえるでしょう」

信頼に足る堅実なパートナーを見つけ、家族に残す資産として
不動産投資を検討してみてはいかがだろうか？

「PRESIDENT　2013.9号」に広告を掲載しました。2013.07.30

会社員、公務員も注目するシノケンのアパート経営

何もしないことがリスクになる。
今、現役世代が、“将来の備え”について考えるとき、この視点は欠かせないだろう。公的年金への不安は根強く、経済の先行きも不透明。仮に今後インフレ基調となれば現預金の価値は目減する・・・・・。
自らのしさんを能動的に運用することがいっそう重要な時代なのである。

そうしたなか、運用手法の一つとしてあらためて関心を集めているのが「アパート経営」だ。最終的に“土地”という現物がのこるこの方法が、現実性を重視する比較的若い時代からの注目されている。「実際、三十代、四十代の会社員や公務員の方から多くの問い合わせをいただいています。共通するのは、引退後を考えると、プラスアルファの収入源が必要というお考え。皆さん、不動産を長期的な投資の対象ととらえていらっしゃいます」

こう話すのは、アパート事業の企画やマーケティングを手がけるシノケンプロデュースの玉置貴史取締役部長だ。一九九〇年創業の同社は、これまでに全国の主要都市で約二〇〇〇棟のアパートを展開。土地所有者はもちろん、土地ない人に対しても候補地選びから支援し、資産づくりをバックアップしている。

「土地の紹介、設計、デザイン、施工、引き渡しの後の管理など、すべてをトータルで行うのが当社の方針。新築アパートの竣工後も、「オーナー様が行うのは月次の収支レポートの確認と確定申告だけ」というスタンスでサポートさせていただいています」

住宅ローン並みの金利での資金調達を援助

不動産投資において、最も大切なパートナー選び。やはり一番の評価基準となるのは“実績”だろう。その点で、創業から二十三年、グループ販売供給戸数二万五〇〇〇〇戸以上というシノケンの数字には安定感がある。

順調な事業運営を支えるポイントとしてまず挙げられるのが、敷地の可能性を引き出す同社の高い企画力だ。一棟ごとにオリジナルのプランニングで、例えば、三五坪弱の狭小地でも１０戸ほどの物件を建築することが十分に可能。他の不動産会社が「賃貸経営は厳しい」と判断した土地での成功事例も多い。また左ページの写真のとおり、外観、インテリア、設備などすべてにこだわった「デザイナーズアパート」は入居者からも人気で、抜群の入居率を実現している。具体的には、創業以二十年以上たった今も平均九十六・七％（２０１３年３月現在）。これが確かな家賃収入の源泉となっている。
「一方、オーナー様からは資金調達面での支援もご評価いただいています」と玉置氏は言う。シノケンではローンの斡旋も行っているが、これまでの実績を基盤に信頼関係を築いている金融機関が２０社以上ある。それを条件に応じて紹介しており、住宅ローン並みの低金利での借り入れをサポートしている。アパート経営においては、家賃収入とローン返済のバランスが収支を決めるわけだが、シノケンの物件では、一般的に土地所有者で１５％程度、土地を持たない人の場合でも７％程度の利回りを実現しているという。

各種の保証制度でオーナーのリスクを軽減

数十年もの長期に及ぶアパート経営において重要になる“りクス管理”についてはどうか。ここでもシノケンは各種の保証制度を整備し、安心を提供する。例えば、引き渡し後１０年間の「地盤保証」もその一つ。同社では事前の地盤調査に基づき適切な改良等を行ったうえ、さらに保険法人と連携し保証を全物件に付加しているのだ。

また「初回満室保証」では、アパート経営開始後、すべての住戸について初回の入居が成約するまで提案家賃の１００％を保証。さらに「家賃滞納保証」では、万一入居者による家賃滞納が発生した場合、最長６ヵ月、こちらも１００％保証することを約束している。
「シノケンが、２０年以上かけて磨き続けている独自のビジネスモデルにおいて、何よりも大事にしているのは“継続性”です。実現には安定した入居者様の確保が基本との考えから、入居者審査も厳格に実施しています。そのため、現実には家賃滞納などはほとんどありません。また賃貸市場の変化に対応すべく、今年、需要の拡大が予想される高齢者向け賃貸住宅の分野にも参入を果たしました。持続的なアパート経営をお手伝いするには、当社自身が持続的な事業を展開する必要がある。常にそのことを念頭に置き、堅実な経営を推進しています。」と玉置氏はいう。

実際オーナーの中には、一棟目の経営を成功させ、二棟目、三棟目を購入する人も少なくない。およそ４０％に上るリピート購入率は、堅実経営に対する信頼の証といっていいだろう。

シノケンでは、アパート経営に興味をもつ人たちに向け、定期的に無料セミナーを開催している。内容は、同社の事業紹介のほか、不動産投資、賃貸経営の特徴やリスクについて。またリスクへの対策方法についても解説している。資産づくりの手段が多様化する現在、他しかな知識は強力な武器。自分に適した具体的な投資対策を検討している人にとって貴重な機会となりそうだ。

アパート販売等好調で増収益･増配、介護事業等にも進出、更なる飛躍へ2013.05.17

シノケングループの業績拡大が加速してきた。

株価も堅調だが、ＰＥＲ９･１倍（今期予想１株当たり利益１８４．９７円　４月１７日終値１６８３円で算出）とまだまだ割安圏。ジャスダック平均ＰＥＲ２１倍に買うと３８８４円の目標値となり、買い余地は大きい。

同社はアパート・マンション販売および不動産賃貸管理事業等を展開しているが、２０１２年１２月期は売上高２３２億９９００万円（前期比１７・５％増）、営業利益１８億７２００万円（同４３･０％増）、経常利益１６億３００万円（同８１･８％増）と３期連続増収増益で、利益は過去最高を更新した。

事業別に見ると、アパート販売事業は販売が１１８棟（前期６７棟）と順調だったことから、売上高６６億９９００万円（前期比９４･３％増）、営業利益４億２１００万円（同２１３･７％増）、マンション販売事業も販売棟数が４３０戸（同４２１戸）と順伸したことから、売上高１１８億２０００万円（同１･６％減）とほぼ横這いを維持、営業利益１２億９０００万円(同１９･４％増)と増益を確保した。

また、管理戸数１万２０００戸を超える不動産賃貸管理事業もアパート・マンションの販売による管理戸数の増加などから、売上高４０億１１００万円（同１２･２％増）、営業利益５億４００万円（同１７･５％増）とそれぞれ増収増益を確保したほか、金融･保証関連事業も家賃滞納保証業務の販促活動推進などから、売上高１億９１００万円(同２２･４％増)、営業利益１億３５００万円(同６０･６％増)と好調に伸びた。

その他の事業は前期末に飲食店１店舗を閉鎖したため、売上高５億７６００万円（同８･７％減）と減収となったが、ＬＰガス供給世帯数が増えたことから、営業利益は７４００万円(同１９･５％増)と増益を維持するなど、全事業が営業増益を達成して収益を押し上げた。
続く２０１３年１２月期は、政府の経済政策に伴う不動産需要の高まりなどが期待されていることから、アパート１８５棟、マンション４５０戸の販売を予定、売上高２５０億円(前期比７･３％増)、営業利益２０億円(同６･８％増)、経常利益１７億５０００万円（同９･２％増）、純利益１５億円（同０･８％減）を見込んでいる。

純利益減は税負担増のためで、実質的には増収増益といっていいだろう。ちなみに、営業利益と経常利益は過去最高を更新することになる。

今後の見通しも明るい。これまでの投資用マンションの開発･販売に加え、購入者自身が居住する実需用マンションの販売に注力するほか、昨年１２月にＭ&Ａで進出した介護関連事業の拡大などに取り組んでいく方針で、この５月６日に移転した新本店（福岡市中央区天神１‐１‐１アクロス福岡）でさらなる業績拡大を図っていくことになる。

なお、前期配当は１５０円増配の年間７００円としたが、今期は年間７･５円とする意向。今年１月に１対１００の株式分割を行なっており、実質的には０･５円の連続増配となる。

株主手帳　2013年6月号