アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン

「ふくおか経済ＥＸ」にシノケンが掲載されました。2014.04.02

シノケングループが雑誌「ふくおか経済ＥＸ」に掲載されましたので、ご紹介します。
以下原文

新規事業とＭ＆Ａで業容をさらに拡大
今期は過去最高の売上・利益を狙う

前期決算で４期連続の増収増益と２期連続の過去最高益を達成した。昨年スタートした介護関連事業では、近くサ高住３棟目を運営、体制を整えている。さらに今年２月には東京のゼネコンをＭ＆Ａ、マンション建設の内製化でコスト競争力を強化する構えだ。

４期連続増収増益、２期連続の最高益に

　２０１４年１２月期は、４期連続の増収増益、さらに２期連続の過去最高という好決算。マンション販売は過去最高の５２８戸、アパート販売も前年を３０棟上回る１４８棟の販売実績を上げるなど主力業務の伸びが貢献した。「全社員の努力で利益を出せている。利益率とともに自己資本比率も向上し、“筋肉質”の体質が出来上がってきている」と篠原社長は評価する。
　今期も滑り出しは順調だ。年間でマンション５３０戸、アパートは前期より９２棟多い２４０棟の販売を計画、売上高は３４．８％増の３５０億円、経常利益は１６．２％増の３１億円と、売上高も過去最高を目指しており、篠原社長は「１カ月たりとも油断できない」としているが、１～２月は計画を上回る実績で推移、アパートも年間２４０棟超のペースを保っている。

東京の老舗ゼネコンを子会社化

　また２月には、創業明治４２年（１９０９年）の東京の老舗ゼネコン・株式会社小川建設をＭ＆Ａによって完全子会社化し、マンション建設の内製化を進めている。
　シノケングループでは、投資用アパートの建築工事はグループ内で行っているが、投資用マンションの建築工事は外部ゼネコンに発注してきた。今回、小川建設の子会社化で投資用マンション建築工事の一部を内製化し、コスト競争力を強化するとともに、小川建設が持つ関東一円の営業拠点を活用して、土地所有者への投資用賃貸住宅の提案も強化したい考えだ。
　また今回、小川建設の資本上位会社である資産管理業の株式会社吉村商会（株式会社ＳＫＧ　ＮＥＸＴに商号変更）の全株式を取得したことで、その子会社の株式会社ヨシムラ・ＲＥ・ホールディングス（株式会社ＳＫＧ　ＩＮＶＥＳＴに商号変更）、孫会社の小川建設、株式会社小川建物（不動産開発・販売）の４社を完全子会社としており、ＳＫＧ　ＩＮＶＥＳＴがジャスダック上場のマンション企画・開発・販売事業を展開する株式会社プロパストの筆頭株主となったため、シノケングループが同社の実質的な筆頭株主となった。
　今後は「相乗効果を狙って事業的にリンクさせる可能性もある」という。

介護事業ではサ高住３棟体制に

　また前期からスタートした介護関連事業では、昨年夏にサービス付高齢者賃貸住宅の第１号として開業した東京都板橋区の「寿らいふときわ台」に続いて、昨年末、福岡市東区香椎浜のサ高住「アクアヴィラ香椎浜」を取得し、「寿らいふアクアヴィラ香椎浜」として運営をスタートした。１０階建て全２０１戸という九州Ｎｏ．１の規模を誇る物件で、もともと介護サービスのない物件であったが、新たに介護職員や看護士を常駐させ、巡回確認サービスを提供し、また病院とも連携して施設への訪問医療を実施するなど、生活支援サービスを充実させるとともに、アメニティ関連の充実にも力を入れている。
　「寿らいふときわ台」、「アクアヴィラ香椎浜」とも順調に入居者が増えており、「秋口くらいには予想より前倒しで満室になる可能性もある」（篠原社長）見通しだ。また東京では同じ板橋区の高島平にも「ときわ台」と同様に既存物件を取得、リノベーションしてデイサービスを併設した高齢者向け賃貸住宅にする。全４６戸で、近々ときわ台を含め東京で１０１戸、福岡を加えた全体では３００戸を超える体制となる。
　介護関連事業の見通しについて篠原社長は「初年度だった前期は、初期投資がかさんだが、今期は稼働率も上昇し、最終利益は出せるだろう」としている。
　また前期業績の大幅な伸びと傘下となった小川建設の売り上げが今期から加わるため中期３カ年計画も上方修正した。従来の計画では２０１５年１２月期に売上高２７０億円、営業利益２３億円、経常利益２０億円を掲げていたが、同期目標を売上高４００億円、営業利益３７億円、経常利益３５億円に変更、最終年度となる２０１６年１２月期は、売上高４５０億円、営業利益４０億円、経常利益３８億円を目指している。
2014年号

「ふくおか経済」にシノケンが掲載されました。2014.04.01

シノケングループが雑誌「ふくおか経済」に掲載されましたので、ご紹介します。
以下原文

今期は売上高、利益ともに過去最高見込む

　２０１３年１２月決算では、主力の不動産販売事業で投資用アパート販売が２５％超の売上増となるなど、売上高は２ケタ増の約２６０億円、経常利益は６６％増の２７億円弱と４期連続の増収増益とともに２期連続で最高益を更新した。篠原社長は「全社員の努力で利益を出せており、利益率が向上し、また自己資本比率も前期末で２２・８％へ向上と、“筋肉質”の体質が出来上がってきている」と評価する。
　過去最高の売上高は２００８年の約２９８億円だが、経常利益は約９億円と前期の３分の１。ここ数年で内容が充実し、強じんな収益体質が定着してきている。
　今期の滑り出しも好調。売上高は過去最高の３５０億円、経常利益３１億円を見込んでいるが、「１～２月は計画値を上回るペースで推移している」という。経常利益は前期より伸び率は下がるが、「売上高３５０億円のうち５０億円は、２月にＭ＆Ａで取得した東京のゼネコン・小川建設の売り上げとして見込んでおり、ゼネコンの場合は当社の既存事業と比較して利益率が低くなるため」とする。一方でマンション建設の内製化によってコスト競争力強化が図れるため、全体として利益率向上に寄与できるという目算だ。
　主力の不動産販売とともに賃貸管理などのストックビジネスや、昨年から本格的にスタートした介護関連事業など、“不動産”を核とした事業を今期も幅広く展開していく。
2014年4月号

「週刊ダイヤモンド」3月22日号にシノケンが掲載されました。2014.03.17

3月17日発売の週刊ダイヤモンドにシノケンが掲載されました。

シノケンでは2,000棟以上の収益物件を作り上げた実績とノウハウで、
相続税対策と資産形成が両立するアパート経営をご提案いたします。

●土地をお持ちでない方のご相談・資料請求はこちらから
●土地をお持ちの方のご相談・資料請求はこちらから

相続税対策と資産形成が両立する
アパート経営
相続税対策で賃貸住宅を建てるにしても、収益力の高い物件
を選んだほうがおトクだ。
シノケンの“デザイナーズアパート”は、高い入居率と表面利回
り１５％前後という高利回りで定評がある。

節税メリットだけではなくしゅうけき力にも着目しよう。
　来年一月の相続税改正で、ふつうの会社員や公務員でも、親がそれなりに不動産
をもっていると相続税の課税対象者となる人が急増する。とくに首都圏では、実家の
土地や建物だけでも相続税評価額が基礎控除を上回り、地主ではなくても納税しな
ければならなくなるケースが増える。

そうした問題に対処する有効な手段が土地活用だ。老朽化した自宅を賃貸住宅に建
て替えたり、あそんでいる土地にアパートなどを建てたりすれば、土地と建物の相続
税評価額が下がって、税負担を抑えることができる。
賃貸住宅を建てるのであれば、節税メリットだけではなく、物件の収益力にも着目したい。
残される配偶者や子どもたちのために、生活の原資を確保してあげることも重要な相続
対策である。

そこで注目したいのが、「アパート経営」のパイオニアでるシノケングループの“デザイン
ナーズアパート”だ。

「当社のアパートの最大の特徴は、建築費の安さ。同業他社と比較して、７割から半額
程度の予算で建築できるケースも少なくありません。」

２５年に及ぶアパート建築のノウハウの蓄積に加え、広告宣伝などの間接費用を徹底
的にお和柄ているのが安さの秘密。建築費を抑えれてるので、すでに土地を持ってい
れば年１５年％前後の高い利回りが実現するという。

しかも、これはあくまでも企業努力による安さであり、物件の価格や執は申し分ない。
７種類用意されたデザイナーズアパートの基本デザインはモダンでスタイリッシュ。そ
のうえ「劣化対策は万全で50～60年間は大規模改修が不要。さらに新築から１０年は
地盤保証も付けています。」保証のために入念な地盤工事を行っており、東日本大震
災の時も、被害が大きかった仙台や浦安などに建設したアパートで地盤に影響を受け
たものは一軒もなかったという。揺るぎなく、しかも長年にわたって高収益をもたらして
くれるのだから、頼もしい相続財産といえるかもしれない。
狭小地や変形地でもアパート経営はできる。
土地活用をしたいと思っても、極端に狭い土地や、著しく変形した土地だと、業者から
依頼を断られる場合もある。
だが、シノケンはこれまでの２５年間に２０００棟、２万５０００戸もの賃貸住宅を建設そ
た経験とノウハウを持っており、他社が躊躇するような１０～４０坪の狭い小地でも、
旗状敷地などのごく端な変形地でも対応可能だ。どうしても土地の面積や形状、立地
が悪ければ、その土地を担保にお金を借りて別の土地を購入することをお客様に提案
する場合もあります。ただアパートを建設すればいいのではなく、一番収益が見込める
プランは何かをお客様と一緒に考えるのがシノケンの取り組み方なのです。

雑誌「CREA」2014年3月号に掲載されました。2014.02.07

文芸春秋社が発行する女性向けの月刊誌「ＣＲＥＡ(クレア)」3月号にシノケンが掲載されました。

年金や雇用の不安がある現代で、女性でも軽に始めやすい投資として注目を浴び始めている「アパート経営」について実際にシノケンでアパート経営を行っている女性オーナーの方に自らの体験談を語って頂いております。

またシノケンでは3月1日に女性オーナーにご登場いただき、初心者の方でも分かりやすいアパート経営セミナーを開催します。

当日はセミナー来場者限定で、この度出版されたばかりの「女性の味方アパート経営がよくわかる本」をプレゼント！ご興味持たれた方は是非お気軽にご参加ください。

私にもできる資産づくり
「生涯資金」を備える女性、増えています！！

年金や雇用の不安がある中、将来の未透視が聞かないのは未婚も既婚も同じ。
最近は、「どう転んでもいいように」将来に備える女性が急増しているようです。
女性でも始めやすい「アパート経営」について注目してみました。

家賃を毎月払う労力で資産づくりができる

アパレル勤務の清水さんが、アパート経営を考えたきっかけは「一人暮らしの時、家賃がムダに思えて」
　そこで、住宅購入資金をためている間に見つけたのが、賃料収入を得ながらローンを支払うという方法でした。

少ない自己資金でスタートできる堅実なアパート経営

とはいえ、アパート経営は土地と建物で数千万円にもなるため一般的には難しい話です。
「私も初めは中古物件しかないとか融資が通らないとか、壁にぶつかっていました。でもシノケンさんは「少ない自己資金でもできる」とあったので問い合わせてみたんです。そしたら、元々、コンパクトな新築アパートが得意で実績が豊富だから融資も通りやすい。ローンの支払いも賃料収入が発生してからスタートするシステムだったんです。まさに、私のようなタイプのために作ったシステムなんだろうな、と思いました」

よく考えられたしくみで将来が見通しやすい

「シノケンさんに決めた理由は土地の購入からアパート管理まで自社の購入だから」と語る清水さん。「アパート向きの好立地しか仕入れないし、相当な人気物件にるように設計・建築してくれる。その後も私と二人三脚なんです」管理もお任せで、安心なシステムが用意されているとのこと。「修繕の積立も計画的だし、退去時クリーニングと給湯器・エアコンの交換はオーナー負担なし！長いアパート経営を本当によく考えていると思う」
　シノケンでは女性オーナーが本音で語るセミナーを開催予定。個別相談もあるので、興味のある方はぜひ、お気軽にご参加ください。