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「PRESIDENT 2013.9号」に広告を掲載しました。2013.07.30




会社員、公務員も注目するシノケンのアパート経営


何もしないことがリスクになる。
今、現役世代が、“将来の備え”について考えるとき、この視点は欠かせないだろう。公的年金への不安は根強く、経済の先行きも不透明。仮に今後インフレ基調となれば現預金の価値は目減する・・・・・。
自らのしさんを能動的に運用することがいっそう重要な時代なのである。

そうしたなか、運用手法の一つとしてあらためて関心を集めているのが「アパート経営」だ。最終的に“土地”という現物がのこるこの方法が、現実性を重視する比較的若い時代からの注目されている。「実際、三十代、四十代の会社員や公務員の方から多くの問い合わせをいただいています。共通するのは、引退後を考えると、プラスアルファの収入源が必要というお考え。皆さん、不動産を長期的な投資の対象ととらえていらっしゃいます」

こう話すのは、アパート事業の企画やマーケティングを手がけるシノケンプロデュースの玉置貴史取締役部長だ。一九九〇年創業の同社は、これまでに全国の主要都市で約二〇〇〇棟のアパートを展開。土地所有者はもちろん、土地ない人に対しても候補地選びから支援し、資産づくりをバックアップしている。

「土地の紹介、設計、デザイン、施工、引き渡しの後の管理など、すべてをトータルで行うのが当社の方針。新築アパートの竣工後も、「オーナー様が行うのは月次の収支レポートの確認と確定申告だけ」というスタンスでサポートさせていただいています」

住宅ローン並みの金利での資金調達を援助

不動産投資において、最も大切なパートナー選び。やはり一番の評価基準となるのは“実績”だろう。その点で、創業から二十三年、グループ販売供給戸数二万五〇〇〇〇戸以上というシノケンの数字には安定感がある。

順調な事業運営を支えるポイントとしてまず挙げられるのが、敷地の可能性を引き出す同社の高い企画力だ。一棟ごとにオリジナルのプランニングで、例えば、三五坪弱の狭小地でも10戸ほどの物件を建築することが十分に可能。他の不動産会社が「賃貸経営は厳しい」と判断した土地での成功事例も多い。また左ページの写真のとおり、外観、インテリア、設備などすべてにこだわった「デザイナーズアパート」は入居者からも人気で、抜群の入居率を実現している。具体的には、創業以二十年以上たった今も平均九十六・七%(2013年3月現在)。これが確かな家賃収入の源泉となっている。
「一方、オーナー様からは資金調達面での支援もご評価いただいています」と玉置氏は言う。シノケンではローンの斡旋も行っているが、これまでの実績を基盤に信頼関係を築いている金融機関が20社以上ある。それを条件に応じて紹介しており、住宅ローン並みの低金利での借り入れをサポートしている。アパート経営においては、家賃収入とローン返済のバランスが収支を決めるわけだが、シノケンの物件では、一般的に土地所有者で15%程度、土地を持たない人の場合でも7%程度の利回りを実現しているという。

各種の保証制度でオーナーのリスクを軽減

数十年もの長期に及ぶアパート経営において重要になる“りクス管理”についてはどうか。ここでもシノケンは各種の保証制度を整備し、安心を提供する。例えば、引き渡し後10年間の「地盤保証」もその一つ。同社では事前の地盤調査に基づき適切な改良等を行ったうえ、さらに保険法人と連携し保証を全物件に付加しているのだ。

また「初回満室保証」では、アパート経営開始後、すべての住戸について初回の入居が成約するまで提案家賃の100%を保証。さらに「家賃滞納保証」では、万一入居者による家賃滞納が発生した場合、最長6ヵ月、こちらも100%保証することを約束している。
「シノケンが、20年以上かけて磨き続けている独自のビジネスモデルにおいて、何よりも大事にしているのは“継続性”です。実現には安定した入居者様の確保が基本との考えから、入居者審査も厳格に実施しています。そのため、現実には家賃滞納などはほとんどありません。また賃貸市場の変化に対応すべく、今年、需要の拡大が予想される高齢者向け賃貸住宅の分野にも参入を果たしました。持続的なアパート経営をお手伝いするには、当社自身が持続的な事業を展開する必要がある。常にそのことを念頭に置き、堅実な経営を推進しています。」と玉置氏はいう。

実際オーナーの中には、一棟目の経営を成功させ、二棟目、三棟目を購入する人も少なくない。およそ40%に上るリピート購入率は、堅実経営に対する信頼の証といっていいだろう。

シノケンでは、アパート経営に興味をもつ人たちに向け、定期的に無料セミナーを開催している。内容は、同社の事業紹介のほか、不動産投資、賃貸経営の特徴やリスクについて。またリスクへの対策方法についても解説している。資産づくりの手段が多様化する現在、他しかな知識は強力な武器。自分に適した具体的な投資対策を検討している人にとって貴重な機会となりそうだ。

アパート販売等好調で増収益・増配、介護事業等にも進出、更なる飛躍へ2013.05.17

アパート販売等好調で増収益・増配

シノケングループの業績拡大が加速してきた。

株価も堅調だが、PER9・1倍(今期予想1株当たり利益184.97円 4月17日終値1683円で算出)とまだまだ割安圏。ジャスダック平均PER21倍に買うと3884円の目標値となり、買い余地は大きい。

同社はアパート・マンション販売および不動産賃貸管理事業等を展開しているが、2012年12月期は売上高232億9900万円(前期比17・5%増)、営業利益18億7200万円(同43・0%増)、経常利益16億300万円(同81・8%増)と3期連続増収増益で、利益は過去最高を更新した。

事業別に見ると、アパート販売事業は販売が118棟(前期67棟)と順調だったことから、売上高66億9900万円(前期比94・3%増)、営業利益4億2100万円(同213・7%増)、マンション販売事業も販売棟数が430戸(同421戸)と順伸したことから、売上高118億2000万円(同1・6%減)とほぼ横這いを維持、営業利益12億9000万円(同19・4%増)と増益を確保した。

また、管理戸数1万2000戸を超える不動産賃貸管理事業もアパート・マンションの販売による管理戸数の増加などから、売上高40億1100万円(同12・2%増)、営業利益5億400万円(同17・5%増)とそれぞれ増収増益を確保したほか、金融・保証関連事業も家賃滞納保証業務の販促活動推進などから、売上高1億9100万円(同22・4%増)、営業利益1億3500万円(同60・6%増)と好調に伸びた。

その他の事業は前期末に飲食店1店舗を閉鎖したため、売上高5億7600万円(同8・7%減)と減収となったが、LPガス供給世帯数が増えたことから、営業利益は7400万円(同19・5%増)と増益を維持するなど、全事業が営業増益を達成して収益を押し上げた。
続く2013年12月期は、政府の経済政策に伴う不動産需要の高まりなどが期待されていることから、アパート185棟、マンション450戸の販売を予定、売上高250億円(前期比7・3%増)、営業利益20億円(同6・8%増)、経常利益17億5000万円(同9・2%増)、純利益15億円(同0・8%減)を見込んでいる。

純利益減は税負担増のためで、実質的には増収増益といっていいだろう。ちなみに、営業利益と経常利益は過去最高を更新することになる。

今後の見通しも明るい。これまでの投資用マンションの開発・販売に加え、購入者自身が居住する実需用マンションの販売に注力するほか、昨年12月にM&Aで進出した介護関連事業の拡大などに取り組んでいく方針で、この5月6日に移転した新本店(福岡市中央区天神1‐1‐1アクロス福岡)でさらなる業績拡大を図っていくことになる。

なお、前期配当は150円増配の年間700円としたが、今期は年間7・5円とする意向。今年1月に1対100の株式分割を行なっており、実質的には0・5円の連続増配となる。

株主手帳 2013年6月号

「週刊ダイヤモンド 特別編集」 に広告を掲載しました。2013.04.02

ダイヤモンド社が発行する「週刊ダイヤモンド特別編集「老後」マネー大全」
(2013年3月発行)でシノケンが紹介されました。

本誌は売り切れ続出の「週刊ダイヤモンド」お金特集を1冊にまとめた総集編。
大増税時代を生き抜く「お金の新常識」と相続税対策について最新ノウハウを
ご紹介しております。

弊社のテーマは「資産形成&年金対策としてのアパート経営」。
年金・相続対策になり、ローリスクロングリターンの投資方法である
「アパート経営」について徹底的に解説いたしました。
大手書店などでご購入いただけますので、ぜひお手に取ってご覧ください。

紙面をご覧頂き、アパート経営にご興味を持たれた方へ、
より詳しい内容の資料をご用意しております。
また、実際の物件をご覧になりたい方は、
実物大のショールームを東京オフィスにて常設しております。

資料のご請求・ショールームの見学をご希望の方は、
ページ下部のフォームより、是非お気軽にお申し込み下さい。

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土地を持たず、自己資金が少なくても始められる
資産形成&年金対策としてのアパート経営


✤シノケンプロデュース✤

シノケングループのコア事情であるアパート経営。同社ではアパート経営に関する
マネージメント業務をサポートしながら、年金対策にもなる資産形成を提案する。
高い入居率を誇るワンランク上の“デザイナーズアパート”を提供しながら、
時代に先駆け、高齢者向けのアパートのリノベーション事業にも取り組んでいる。



シノケンプロデュースが提供する「アパート経営」のオーナーは、30~40代の
公務員や社会インが中心で、約7割を占めるという。
いわゆる地主ではなく、資産家でもない。
シノケンの特徴はまさにこの点にある。
土地を持たず自己資金が少ない、忙しいビジネス万でも、
安心してアパート経営ができる。そのビジネスモデルを
全国で展開しているのだ。

✰ローリスク&ロングリターンの資産を目指す✰

「当グループが創業以来目指しているのは、お客さまの資産づくり。
特に今、働き盛りのビジネスマンの方々は公的年金への不安を抱えており、
将来のためには何もしないことがリスクになると考えています。
アパート経営は金融商品のなどとは違い、不動産投資の中でも将来土地が
残る堅実な投資。
ご主人に万が一のことがあっても、ローンの残額は団体信用生命保険によって
完済されるため五加須kうには無借金のアパート(資産)と毎月の家賃収入が
残ることになります」と語るのは、シノケングループの三浦義明取締役だ。

資産を不動産でもっていれば、一般的に市場価格よりも税制上の評価額が下がるため
、 相続対策に役立つというメリットもある。
同社のアパート経営は、いわば年金対策と生命保険に代わりにもなる、
ローリスク&ロングリターンの投資なのだ。

✰高い入居率を誇る デザイナーズアパート✰

ではなぜ、土地がなく自己資金が少ない人でもアパート経営が可能になるのか。
一言でいえば、創業以来23年以上かけて培ってきたシノケン独自のサービスに要因がある。
一つは立地選定からローン斡旋、設計、デザイン、施工、引き渡しの後の管理まで、
すべてオールインワンで提供していること。
また資金調達に関して、これまでの実績から金融機関からの信頼度が高く、
オーナー向けに資金調達が可能になっていることがあげられている。

またアパート経営で最も大切なのは、長期的にわたる入居者率の維持になるが、
シノケンでは創業23年以上たっても平均96、4%(2013年2月末現在)という
高い入居率を誇る。

「入居率が高いのは、立地条件がよく、デザイン・設備・仕様のグレードが高いためです」
とシノケンプロデュース営業推進部の玉置貴史・取締役部長は説明する。

まず、土地を持たないオーナーが多いからこそ、「駅徒歩10分以内」などの好立地を自由
に選べるというメリットがある。そして入居者を引き付ける魅力的な空間の提供である。

シノケンではロフトやメゾネットといった立体的な空間を活用したデザイナーズアパートを提供。
自社で設計・デザイン・施工を手がけるため、例えば、都心部の30坪という狭小地にデザイン性
の高い8戸のアパートを実現してしまう、「当社は、その土地の持つ最大の可能性を引き出せる、
収益効率の高いノウハウを持っているのです。」

✰高齢者向けアパートのリノベーション事業に参入✰

そのシノケンが現在力を入れているのが、古くなったアパートを高齢者向け
アパートにリノベーションするという事業だ。
「現在、全国的にアパートの居室は余っているのに、高齢者の単身者の方が入れない
というミスマッチが起きています。今後少子高齢者が進み、数十年後には75歳以上の
高齢者単身者の方が5割程度増えるといわれています。
アパート経営もマーケットの変化に合わせて、受け皿の体制を変えていく必要があるのです」
(三浦取締役)。同社では昨年、介護コンサル事業で実績をもつ会社「リクロス」を子会社化、
シノケンウェルネスというグループ会社も立ち上げ、高齢者安心サポート付き住宅
「寿ライフシリーズ・楽らくプラン」の展開をスタート。これにより、将来の入居不安へ
の解消を図っていく。プランでは1部屋ごとの高齢者向けのリノベーションが可能で、
今後は新築のサービス付き高齢者向け住宅の展開も考えてるという。

いち早く時代のニーズを見極め、新しいことを実行するシノケン。
リピート購入率が40%と高いのも特徴で、成長を続ける背景には
独自のビジネスモデルの安定感がある。

福岡市における賃貸向け共同住宅 供給実績No.12013.03.04

福岡市内 賃貸向け共同住宅 グループ供給戸数10,000戸以上

シノケン発祥の地「福岡」では、1990年の創業以来20余年にわたり、グループで供給させて頂いた賃貸向け共同住宅の戸数は10,000戸以上にのぼります。

その実績は、お客様からの信頼の証です。

福岡都市圏企業別アパート着工件数No.1

2011年、2012年も着実に供給戸数は増加しており、福岡市内のアパート着工件数について、不動産業No.1の実績を残しております。

※ 不動産経済新聞社発表の資料に拠る

高齢者安心サポート付住宅、実需用マンション販売、新規事業で業容を拡大2013.03.01

高齢者安心サポート付き住宅、実需用マンション販売

シノケングループは2012年12月連結決算で3期連続の増収増益と過去最高益を達成した。1月からの新年度からは、介護関連事業や実需用マンション販売にも新たに着手。常に“不動産”を軸に置き、さらに業容の幅を広げつつある。

3期連続増収増益を達成

3期連続の増収増益、さらに利益面はすべて過去最高という好決算となった前期、昨年8月に開設した同社アパート物件を投資家に紹介する「東京ショールーム」も奏効して、主力の不動産販売でアパートが2倍近くの118棟に伸びたほか、マンションも直販が増えて利益率が向上した。また、収益基盤が安定している賃貸管理、LPガス供給販売などのストックビジネスもすべて営業利益を伸ばし、構成比率もさらに高めたことなどで最高益を達成した。

今期も増収増益目標だが、篠原社長は「前期末の受注残がアパートは109棟、マンションも95戸あり、加えて1月以降の販売状況も順調で目標達成の可能性は高い」と語る。

高齢者安心サポート付き住宅、実需用マンション販売をスタート

また同社グループは、今期から新たな分野で事業展開を始めた。
そのひとつは「介護」。昨年11月に介護関連コンサル業の(株)リクロスをM&Aで取得、年末には同事業の統括会社(株)シノケンウェルネスを設立して参入への体制を整えた。年明けからは同社が管理する賃貸物件への高齢者の入居募集を開始している。

単に高齢者に住居を提供するだけでなく、介護サポートや24時間対応の見守り・通報サービス、デイサービスへの送迎、配食サービスなど高齢者が安心して住める「楽らくプラン」をパッケージした形で、3月から入居も始まっている、篠原社長は「当面100戸を目標に入居を促進していく。われわれが建設したマンション、アパートに高齢者が住んでいただくことは社会貢献にもなるし、管理物件の入居率向上にもつながる。超高齢化社会を迎え、今後は徐々に高齢者向けにコンバージョン(転換)を進めていく」考えだ。

1月にはグループの不動産販売事業会社・(株)シノケンハーモニーにシニア住宅事業部を設置、サービス付き高齢者住宅(サ高住)を受注する体制も構築。今夏頃には第1号となる高齢者向けマンションの開発も検討しているという。

またシノケンハーモニーは実需用マンションの販売も開始した。
同社マンション事業本部に新設した「実需用マンション販売チーム」が、3月に完成した東京都杉並区の第1号物件を皮切りとして、今期末までに実需用30戸の販売を目指す。篠原社長は「従来実需用は他の販売業者に卸していたが、直販で利益率も高まり、販路の拡大も図れるため、不動産販売事業の業容拡大につながる」と見込んでいる。

新中期計画で経営基盤を磐石に

シノケングループでは、今期から3カ年にわたる中期目標を打ち出した。最終年度の2015年12月期には売上高270億円、営業利益23億円、経常利益20億円の達成を目指すと同時に、グループの自己資本比率を30%台に引き上げるというものだ。

2010年度末に5.4%だった自己資本比率は11年度末には10.7%、前期末は15.9%と年々上昇しており、「今期末には20%台、来期末には20%台後半、そして最終年度中に30%台を目指す。加えてキャッシュポジションを現在の20億円台前半からできるだけ早く30億円に乗せて、さらに経営基盤を磐石にしていきたい」考えだ。

今後の見通しについて篠原社長は「全事業とも好調に推移しており、マーケットもいい状態が続くと見ている。『不動産』という軸をぶらさず、その中で未開拓の分野については、介護関連事業と同様に業務提携やM&Aなどの手法を活用して今後も積極的に取り組んでいきたい」と語る。

ふくおか経済EX 2013年号

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