M&A視野にシニア事業への参入加速2013.02.01

シノケン、あなぶき九州が高齢者住宅展開へ

高齢者向け住宅の展開を皮切りに、介護関連事業参入に踏み切る動きも地場企業で見られ始めた。中でも住宅開発を専門とする不動産事業者の参入意欲が高く、介護方面のノウハウを獲得するためのＭ&Ａにも積極的な姿勢を見せている。

投資用アパート・マンション販売で地場大手の㈱シノケングループ（福岡市博多区博多駅南、篠原英明社長）は１１月、介護事業のコンサルティング会社㈱リクロスを子会社化、１２月に介護関連事業を統括する㈱シノケンウェルネスを新たに設立し、介護事業への参入を果たした。サ高住をはじめとする高齢者向け住宅の展開を見据えたもので、篠原社長は「サービスの面では確かに異業種だが、住宅の企画・開発という点では土地活用の選択肢の一つであり、不動産事業との関連性は高い」と捉える。賃貸住宅を開発するオーナーの選択肢を増やす意味でも、今後はシニア市場の開拓が重要になると考える。

リクロスは、制度の開始直後からサ高住の開発企画を手がけてきたほか、高齢者向けのサポート体制を整備した住居のコンバージョン（建物の転用）などもリリースしてきた豊富な実績を持つ。これまでシノケングループの賃貸住宅では高齢者の入居を受け付けておらず、高齢者層は同社のターゲット外の市場だった。今後はリクロスのノウハウを活用し、高齢者向け賃貸住宅の新規開発や既存物件のリニューアルを進めていく構えで、賃貸市場でのすそ野を広げ、「管理物件の入居率向上につなげていく」ことが狙いだ。

近く、マンションの開発や販売を担う子会社・㈱シノケンハーモニーにシニア住宅事業部を設置するほか、さらなるＭ&Ａも視野に介護関連事業の拡充を図る。介護のサービス面では新たにフォローすべき領域は幅広いが、サ高住を展開できる受注体制を急ピッチで整備し、「シニアビジネスを不動産事業と並ぶ当社の柱にしていきたい」と篠原社長は構想する。

また、分譲マンションを主力とする不動産業者からも、サ高住の展開に乗り出す動きがある。四国に本拠地を置くマンションデベロッパー・あなぶき興産九州㈱（福岡市博多区御所町、土居年典社長）は昨年４月、社内にシニア事業の専門部署を設け、新たな市場開拓に着手している。

同社グループは高齢者向け住宅の普及拡大を全国的な重点方針に定めており、これを軸に分譲マンション特化型の業態からの転換を図っている。「浮き沈みが激しいマンション販売一本では、安定した収益を維持するのは難しい。これからはシニア事業のような『ストックビジネス』に重点を置いて、強い収益基盤を構築していかなければならない」と土居社長は参入の背景を語る。賃貸で安定収益が期待できるサ高住を中心に、シニア事業を展開していく構えだ。

すでにグループでは西日本を中心に１０施設以上（オープン済み含む）の施設が計画されており、今後３年ほどで４０棟、２０００室程度を展開する計画だ。当然、九州でも今年は施設展開に着手するべく検討が進んでおり、「まずは、九州７県全てで高齢者向け住宅や施設を設置することが目標」と意気込みを語る。また同社も「事業拡大に必要な部分では、積極的にＭ&Ａも検討していく」と考える。

ここで取り上げた両社ともに、国の制度では住宅型有料老人ホームよりもサ高住の活用に重点を置いている。「住宅」という性格上、介護施設よりもハード、ソフトともに比較的自由度が高いことから、不動産業者にとって参入の間口が広い制度であることが伺える。

だが、ハード面の企画・開発は専門分野だが、介護や生活支援などのソフト面については異業種のノウハウが必要とされる。シニア事業もすでに競合企業が数多い競争市場であり、事業のスピードを上げるためにはＭ&Ａが不可欠と言える。今後も高齢者住宅に参入する企業が増え続ければ、地元介護業界で再編の流れが生まれるかもしれない。

雑誌「CREA」2013年2月号に掲載されました。2013.01.15

文芸春秋社が発行する女性向けの月刊誌「ＣＲＥＡ(クレア)」2月号でシノケンが紹介されました。

テーマは「女の資産を作る方法」。
不況と言われる現代、女性でも手軽に始めやすい投資として注目を浴び始めている「アパート経営」について徹底的に検証しました。

シノケンでは1月27日に女性のための初心者向け不動産投資セミナーを開催します。紙面をご覧になりご興味を持たれた方もお気軽にご参加ください。

女性の投資家増えているんです。
女の資産をつくる方法☆☄

不況と言われる時代、年金の雇用の不安が渦巻く未来を考えると、
女性といえども資産づくりに無頓着ではいられない・・・・・。
暮らしの安定や老後の私的年金づくりなどを目的に、
投資を始める女性は増加傾向なのです。
そんな中、女性でも手軽に始めやすい投資と注目を浴び始めている
「アパート経営」について徹底検証をしてみました！

✤不動産投資はローリスク・ロングリターンの投資✤

既婚であっても独身であっても老後や将来に不安を感じる女性
は少なくありません。ですがそんな不安を解消してくれる、
将来設計に役立つような方法があるんです。

それは、確実な女性に注目されている「不動産投資」。「投資」と聞くと
なんだか身震いしてしまうのは当然ですが、不動産投資は他の投資と
比べて有形資産としてのこるもの、もちろん土地や建物代として、
ローンを組む必要はありますが、家賃収入額のほうがローン返済額より
多くなるよう資金計画を立てれば、返済が負担になることはないのです。
毎月定期的い収入を増やすためには多少の投資はやっぱり必要。
だってローンが終わってしまえばすべては自分の資産になるのですから、
完済後に売って現金にすることも可能だし、不動産経営を続けて、
家賃収入を私的年金として利用することもできます。

資産形成のための不動産投資は決して夢のような話ではない。

✤「ここでは安心できるな」 そう思って決めました。✤

「今、2棟目の工事が着々と進んでいます。」と話す清水智美さんは、
アパレル系の会社で店舗開発・設計の仕事をこなすキャリアウーマン。
仕事柄、多くの物件と向き合っている清水さんですが、
シノケンのアパートを購入され、オーナーとして現在活躍中です。
数ある物件の中から選んだ理由と伺うと、
「まず、間取りが気に入りました。私自身が住み続けたいと思える魅力的な
物件を見せていただいたのが、決めての一つになりました。
シノケンが上場企業だとういう点も安心材料でした。」

土地調達からアパート管理まで自社で行う自社一貫体制も魅力となったそう。
そして最大の決め手は、小額の資金で始められる「アパート経営だったこと
」 と清水さんは続けます。「投資」という言葉に身構えてしまいがちですが、女性でも
気軽に始めることができる、将来の資産づくりとして視野に入れておきたいですね。

✤立地選定から管理までお客様をサポート✤

アパート経営のパイオニアとして、２０年あまりの実績を誇るシノケン。
「土地がなくても、自己資金が少なくても、アパート経営はできる」
をスローガンに、長年の経験と実績から、独自のシステムを構築し、
アパート経営を通して、お客様の資産有用をサポートしています。

そんなシノケンの大きな強みは、すべての物件が自社プランニング
のデザインナーズアパートだということ。
オリジナリティ溢れるおしゃれなアパートは若者にも人気が高く、
建設途中から入居希望の問い合わせが入ることも多いそうです。
実際に、物件の入居率はなんと９５％以上を誇るというから家賃収入の面でも安心。

アパートの立地から設計・デザイン、施工、アパート管理までを、
担当者が責任を持ってサポートしてくれるので、本業に負担をかけずに
投資ライフを両立させることができると好評です。

✤オーナーとの信頼関係✤

アパート経営は一生涯の付き合いになるもの。
だから、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
「私も、その点を一番重視しました。私の場合、自己資金がないのがネックでした。
でも、シノケンさんはアパートが完成し、賃料が入るようになってから銀行のローステム
も構築されていて。それで2棟目建設に踏み切ることができたんです」

２０年以上かけて、金融機関と信頼関係を築きあげてきたシノケン。
オーナーのリピート率が４０％というのもうなずけます。
「弊社は、地盤保証を１０年以上前から実施するなど、
お客様に対して常に確実なサポートをさせていただいております。
仲でも、団体信用保険信用により、オーナー様がご主人の場合、
万が一お亡くなりになっても保険でローンを完済できるので
女性のみなさんにも安心していただけるようです。」（シノケン安富さん）

保証が手厚くて信頼できるパートナーを見つけたおかげで、
投資ライフを充実させている清水さんのように、アパート経営に興味をもったなら、
シノケンが開催する投資セミナーにぜひ足を運んでみてください。

Ｍ＆Ａで介護関連事業に参入2013.01.07

「不動産関連事業とのシナジー効果で事業の柱に」
篠原英明　シノケングループ　社長

‐１１月に介護関連コンサルの株式会社リクロスを子会社化し、 介護関連事業に参入されるそうですね。管理物件への高齢者の入居を促進するということですか。
篠原　もちろんそうです。われわれが建設したマンション、 アパートに住んでいただくことで社会貢献にもなると思います。
ただ高齢者に住居を提供するだけでなく、介護サポートや２４時間対応の通報、 デイサービスへの送迎などお年寄りに安心して住んでいただけるサービスなど、 「安心・快適」をキーワードに、株式会社リクロスがこれまで蓄積してきたノウハウをフルに活用するつもりです。
‐御社のアパートは若者向けというイメージがありますが。
篠原　これまでは若者向けの物件でしたが、今後は、徐々に高齢者向けにコンバージョン（転換）を図りたいと考えています。 超高齢化社会に突入し、誰もが高価な介護施設を利用できるわけではありません。 よりリーナズブルな価格で、十分な安心と快適性が得られる、高齢者の方々に、そんなサービスを提供したいですね。
‐今回の経緯は。
篠原　高齢者向けの事業を意識し出したのは３年くらい前からです。 裾野が広い分野なのでその頃はどこから手を付けるかという判断はしていませんでしたが、 業界動向もふまえ、当社の主力事業である不動産関連事業とのシナジー効果も期待できると判断し、 今回のＭ＆Ａも以前から物色していたわけです。
‐１２月３日付で介護関連事業統括会社の株式会社シノケンウェルネスを設立しましたが。
篠原　１２月中旬にリクロスをウェルネスの１００％子会社にしました。ウェルネスは介護関連事業の統括会社、事業会社がリクロスという体制でいきます。
ウェルネスでは将来的には住宅型老人ホームなども視野に入れ、また来年にはシノケンハーモニーにシニア住宅事業部を設置して、サ高住（サービス付き高齢者住宅）を受注する体制も構築します。 今後この分野はもっと広がりが出るでしょう。これからはアパートやマンションの「販売」だけに頼らない事業展開を考えています。
‐この事業の数値目標は。
篠原　売上高などの数値はいまのところ考えていませんが、いずれ不動産と並ぶような事業の軸に育てていきたいですね。
‐２０１２年１２月期の業績予想を上方修正されました。利益が大幅増になりそうですね。
篠原　営業利益、経常利益、当期純利益ともに過去最高になります。経常利益は約８０％増です。アパート、マンションの販売が好調で、加えてストックビジネスもしっかり伸びました。 また借入金の返済で金利が下がり、資金調達コストが軽減できたのも大きな要因です。
しかし過去には、耐震偽装問題やリーマンショックなど厳しい時もありましたからね。われながらしぶとく生き残っているなと思います(笑)。
‐来年の見通しは。
篠原　まだ業績的なことは言えませんが、マーケットとしてはいい状態が続くと見ています。全事業とも好調に推移していますからね。

福岡市における賃貸向け共同住宅 供給実績No.12013.01.07

新会社設立し介護事業へ参入　　不動産販売好調、業績予想を上方修正2013.01.04

株式会社シノケングループ（篠原英明代表取締役）は十二月三日、介護関連事業とその経営指導を主な事業とする子会社、株式会社シノケンウェルネス（本社・東京都港区、篠原英明代表取締役）を設立しました。

同グループは十一月、介護事業に関するコンサルティング業務を主たる事業とし、「サービス付き高齢者向け住宅」等の開発企画や、既存賃貸住宅の高齢者向け賃貸住宅へのコンバージョン企画などを手がける株式会社リクロスの株式を取得、連結子会社としており、同グループの主力事業である不動産関連事業と介護関連事業との融合により、更なるグループシナジーの追求をめざすとしています。今後、新たに介護関連事業の事業会社を設立する方針で、シノケンウェルネスが介護事業を統括していくことを想定しています。

また、同グループは、八月に発表した平成二十四年十二月期通期連結業績予想について、利益面で当初予想を上回る見込みとなったため、業績予想を上方修正すると発表しました。

修正の主な要因としては、

1. フロービジネスである不動産販売事業について、既にアパート販売事業において前年実績を大幅に上回る販売実績を達成していることに加え、第４四半期における販売状況もアパート、マンションとも好調を維持している
2. ストックビジネスデある不動産賃貸管理事業、金融・保証関連事業等についても、管理戸数の増大に伴い、安定収益の確保が一層推進されている
3. 業績好調のため、金融機関からの借入の調達コストが低減することにより営業外収支が向上している

ことを挙げています。修正後の業績予想は次の通り（カッコ内は前回予想との増減額）。

• 売上高／二百三十五億円（同）
• 営業利益／十八億八千万円（三億八千万円増）
• 経常利益／十五億八千万円（四億八千万円増）
• 当期純利益／十四億八千万円（五億三千万円増）