「週刊ダイヤモンド　特別編集」 に広告を掲載しました。2013.04.02

ダイヤモンド社が発行する「週刊ダイヤモンド特別編集「老後」マネー大全」
（2013年3月発行）でシノケンが紹介されました。

本誌は売り切れ続出の「週刊ダイヤモンド」お金特集を1冊にまとめた総集編。
大増税時代を生き抜く「お金の新常識」と相続税対策について最新ノウハウを
ご紹介しております。

弊社のテーマは「資産形成＆年金対策としてのアパート経営」。
年金・相続対策になり、ローリスクロングリターンの投資方法である
「アパート経営」について徹底的に解説いたしました。
大手書店などでご購入いただけますので、ぜひお手に取ってご覧ください。

紙面をご覧頂き、アパート経営にご興味を持たれた方へ、
より詳しい内容の資料をご用意しております。
また、実際の物件をご覧になりたい方は、
実物大のショールームを東京オフィスにて常設しております。

資料のご請求・ショールームの見学をご希望の方は、
ページ下部のフォームより、是非お気軽にお申し込み下さい。

土地を持たず、自己資金が少なくても始められる
資産形成＆年金対策としてのアパート経営

✤シノケンプロデュース✤

シノケングループのコア事情であるアパート経営。同社ではアパート経営に関する
マネージメント業務をサポートしながら、年金対策にもなる資産形成を提案する。
高い入居率を誇るワンランク上の“デザイナーズアパート”を提供しながら、
時代に先駆け、高齢者向けのアパートのリノベーション事業にも取り組んでいる。


シノケンプロデュースが提供する「アパート経営」のオーナーは、３０～４０代の
公務員や社会インが中心で、約７割を占めるという。
いわゆる地主ではなく、資産家でもない。
シノケンの特徴はまさにこの点にある。
土地を持たず自己資金が少ない、忙しいビジネス万でも、
安心してアパート経営ができる。そのビジネスモデルを
全国で展開しているのだ。

✰ローリスク＆ロングリターンの資産を目指す✰

「当グループが創業以来目指しているのは、お客さまの資産づくり。
特に今、働き盛りのビジネスマンの方々は公的年金への不安を抱えており、
将来のためには何もしないことがリスクになると考えています。
アパート経営は金融商品のなどとは違い、不動産投資の中でも将来土地が
残る堅実な投資。
ご主人に万が一のことがあっても、ローンの残額は団体信用生命保険によって
完済されるため五加須ｋうには無借金のアパート（資産）と毎月の家賃収入が
残ることになります」と語るのは、シノケングループの三浦義明取締役だ。

資産を不動産でもっていれば、一般的に市場価格よりも税制上の評価額が下がるため
、 相続対策に役立つというメリットもある。
同社のアパート経営は、いわば年金対策と生命保険に代わりにもなる、
ローリスク＆ロングリターンの投資なのだ。

✰高い入居率を誇る デザイナーズアパート✰

ではなぜ、土地がなく自己資金が少ない人でもアパート経営が可能になるのか。
一言でいえば、創業以来２３年以上かけて培ってきたシノケン独自のサービスに要因がある。
一つは立地選定からローン斡旋、設計、デザイン、施工、引き渡しの後の管理まで、
すべてオールインワンで提供していること。
また資金調達に関して、これまでの実績から金融機関からの信頼度が高く、
オーナー向けに資金調達が可能になっていることがあげられている。

またアパート経営で最も大切なのは、長期的にわたる入居者率の維持になるが、
シノケンでは創業２３年以上たっても平均９６、４％（２０１３年２月末現在）という
高い入居率を誇る。

「入居率が高いのは、立地条件がよく、デザイン・設備・仕様のグレードが高いためです」
とシノケンプロデュース営業推進部の玉置貴史・取締役部長は説明する。

まず、土地を持たないオーナーが多いからこそ、「駅徒歩１０分以内」などの好立地を自由
に選べるというメリットがある。そして入居者を引き付ける魅力的な空間の提供である。

シノケンではロフトやメゾネットといった立体的な空間を活用したデザイナーズアパートを提供。
自社で設計・デザイン・施工を手がけるため、例えば、都心部の３０坪という狭小地にデザイン性
の高い８戸のアパートを実現してしまう、「当社は、その土地の持つ最大の可能性を引き出せる、
収益効率の高いノウハウを持っているのです。」

✰高齢者向けアパートのリノベーション事業に参入✰

そのシノケンが現在力を入れているのが、古くなったアパートを高齢者向け
アパートにリノベーションするという事業だ。
「現在、全国的にアパートの居室は余っているのに、高齢者の単身者の方が入れない
というミスマッチが起きています。今後少子高齢者が進み、数十年後には７５歳以上の
高齢者単身者の方が５割程度増えるといわれています。
アパート経営もマーケットの変化に合わせて、受け皿の体制を変えていく必要があるのです」
（三浦取締役）。同社では昨年、介護コンサル事業で実績をもつ会社「リクロス」を子会社化、
シノケンウェルネスというグループ会社も立ち上げ、高齢者安心サポート付き住宅
「寿ライフシリーズ・楽らくプラン」の展開をスタート。これにより、将来の入居不安へ
の解消を図っていく。プランでは１部屋ごとの高齢者向けのリノベーションが可能で、
今後は新築のサービス付き高齢者向け住宅の展開も考えてるという。

いち早く時代のニーズを見極め、新しいことを実行するシノケン。
リピート購入率が４０％と高いのも特徴で、成長を続ける背景には
独自のビジネスモデルの安定感がある。

福岡市における賃貸向け共同住宅 供給実績No.12013.03.04

高齢者安心サポート付住宅、実需用マンション販売、新規事業で業容を拡大2013.03.01

シノケングループは2012年12月連結決算で３期連続の増収増益と過去最高益を達成した。1月からの新年度からは、介護関連事業や実需用マンション販売にも新たに着手。常に“不動産”を軸に置き、さらに業容の幅を広げつつある。

3期連続増収増益を達成

3期連続の増収増益、さらに利益面はすべて過去最高という好決算となった前期、昨年８月に開設した同社アパート物件を投資家に紹介する「東京ショールーム」も奏効して、主力の不動産販売でアパートが2倍近くの118棟に伸びたほか、マンションも直販が増えて利益率が向上した。また、収益基盤が安定している賃貸管理、ＬＰガス供給販売などのストックビジネスもすべて営業利益を伸ばし、構成比率もさらに高めたことなどで最高益を達成した。

今期も増収増益目標だが、篠原社長は「前期末の受注残がアパートは109棟、マンションも95戸あり、加えて１月以降の販売状況も順調で目標達成の可能性は高い」と語る。

高齢者安心サポート付き住宅、実需用マンション販売をスタート

また同社グループは、今期から新たな分野で事業展開を始めた。
そのひとつは「介護」。昨年11月に介護関連コンサル業の（株）リクロスをＭ&Ａで取得、年末には同事業の統括会社（株）シノケンウェルネスを設立して参入への体制を整えた。年明けからは同社が管理する賃貸物件への高齢者の入居募集を開始している。

単に高齢者に住居を提供するだけでなく、介護サポートや24時間対応の見守り・通報サービス、デイサービスへの送迎、配食サービスなど高齢者が安心して住める「楽らくプラン」をパッケージした形で、3月から入居も始まっている、篠原社長は「当面100戸を目標に入居を促進していく。われわれが建設したマンション、アパートに高齢者が住んでいただくことは社会貢献にもなるし、管理物件の入居率向上にもつながる。超高齢化社会を迎え、今後は徐々に高齢者向けにコンバージョン（転換）を進めていく」考えだ。

1月にはグループの不動産販売事業会社・（株）シノケンハーモニーにシニア住宅事業部を設置、サービス付き高齢者住宅（サ高住）を受注する体制も構築。今夏頃には第1号となる高齢者向けマンションの開発も検討しているという。

またシノケンハーモニーは実需用マンションの販売も開始した。
同社マンション事業本部に新設した「実需用マンション販売チーム」が、3月に完成した東京都杉並区の第1号物件を皮切りとして、今期末までに実需用30戸の販売を目指す。篠原社長は「従来実需用は他の販売業者に卸していたが、直販で利益率も高まり、販路の拡大も図れるため、不動産販売事業の業容拡大につながる」と見込んでいる。

新中期計画で経営基盤を磐石に

シノケングループでは、今期から3カ年にわたる中期目標を打ち出した。最終年度の2015年12月期には売上高270億円、営業利益23億円、経常利益20億円の達成を目指すと同時に、グループの自己資本比率を30％台に引き上げるというものだ。

2010年度末に5.4％だった自己資本比率は11年度末には10.7％、前期末は15.9％と年々上昇しており、「今期末には20％台、来期末には20％台後半、そして最終年度中に30％台を目指す。加えてキャッシュポジションを現在の20億円台前半からできるだけ早く30億円に乗せて、さらに経営基盤を磐石にしていきたい」考えだ。

今後の見通しについて篠原社長は「全事業とも好調に推移しており、マーケットもいい状態が続くと見ている。『不動産』という軸をぶらさず、その中で未開拓の分野については、介護関連事業と同様に業務提携やＭ&Ａなどの手法を活用して今後も積極的に取り組んでいきたい」と語る。

３期連続で増収増益　１２月期決算　過去最高益、不動産販売が好調2013.02.11

株式会社シノケングループ（篠原英明代表取締役）は２月１４日、平成２４年１２月期（２４年１月１日～１２月３１日）の連結決算の概要を発表しました。

それによりますと、当期の業績は、■売上高／２３２億９９００万円（前年同期比１７・５％増）■営業利益１８億７２００万円（同４３・０％増）▽経常利益／１６億３００万円（同８１・８％増）■当期純利益／１５億１２００万円（同５１・０％増）となりました。不動産販売事業の好調等により前年同期と比較し大幅な増収増益となり、三期連続で増収増益を達成するとともに、各利益については過去最高益を達成しました。

当期の業績を各事業別にみてみますと、主力の不動産販売事業のうち、アパート販売事業が売上高６６億９９００万円、営業利益４億２１００万円、マンション販売事業が売上高１１８億２０００万円、営業利益１２億９０００万円で、依然好調な推移となっています。

アパート販売事業では前期（６７棟）を大幅に上回る１１８棟を販売し、さらに受注残が前連結会計年度末の８１棟を大幅に上回る１０９棟となっています。また、マンション販売事業も前期（４２１戸）を上回る４３０戸を販売、契約残も９５戸となっています。なお、２５年１２月期の販売計画については、アパート販売１８５棟、マンション販売４５０戸を予定していますが、既に受注・契約残も相当確保しているところから、計画達成に向け順調な販売状況となっています。

このほかの事業では、不動産賃貸管理事業が売上高４０億１１００万円、営業利益５億４００万円、金融・保証関連事業が売上高１億９１００万円、営業利益１億３５００万円、その他の事業が売上高５億７６００万円、営業利益７４００万円となっており、全事業において前期を上回る営業利益を達成しています。

同社では平成２５年１２月期の業績予想について「不動産販売事業における受注、契約が増加していることや、販売物件の確保が概ねできていることにより、好調な販売状況で推移することが予想されることから、当期の業績を上回る過去最高益の更新を見込んでおり、売上高２５０億円、営業利益２０億円、経常利益１７億５０００万円、純利益１５億円」としています。

介護コンサル会社を傘下に　シノケングループ　高齢者向け住宅展開へ2013.02.06

投資用アパート・マンション販売事業をグループ傘下に持つ（株）シノケングループ（福岡市博多区博多駅南１丁目、篠原英明社長）は昨年１１月に介護事業コンサルティングの（株）リクロス（同市中央区、跡部宗教社長）を子会社化、介護関連事業に参入した。

シノケングループでは、これまでＬＰガス供給販売の（株）エスケーエナジーやビル管理の（株）ケイビイエム（現（株）シノケンアメニティ）、マンション開発・販売事業の（株）日商ハーモニー（現（株）シノケンハーモニー）など不動産関連事業に密着した分野を中心にＭ&Ａや業務提携に取り組んできた。今回子会社化したリクロスはサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の企画や、既存の住宅をバリアフリー化など改修し、高齢者向け賃貸住宅に用途変更、転用するコンバージョン企画、必要に応じて入居者が介護サービスを選択できる「高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション」など、高齢者向け物件で６００戸を手がけた実績がある。

高齢者向け住宅を中心とした介護関連事業への参入について、篠原社長は「介護サービス自体は異業種になるが、高齢者向け住宅の企画・開発は土地活用の一種でもあり、既存の不動産事業に関連する分野と捉えている。超高齢化社会において施設など受け皿の需要が高まる中で、専門企業と手を組んで当社のノウハウを生かすことができればと考えていた」と３年ほど前から参入を意識し、提携やＭ&Ａを視野に入れて介護関連企業を探していたという。

介護事業に関する実績とノウハウを持つ企業がグループ内に加わることで、入居のターゲット層も広がる。「通常の賃貸住宅では万が一のときの対応や日頃のサポートに関する責任を持つことができないため、これまで高齢の方の独居はお断りしてきた。しかし、専門企業を子会社化し高齢者向けのサービスを提供できるようになれば、高齢者を新たに取り込むことができる」と管理物件の入居率向上に期待する。

現在は既存物件のオーナーを対象に、コンバージョンの提案を進めている。リクロスが企画する「高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション」は、必要に応じてサービス内容を選択できるのが特徴。要介護２までの高齢者を入居対象に入居しやすい料金で、基本的な介護、医療、食事のほか、２４時間対応のコールシステム、端末を携帯させる見守りシステムなど、選択できる生活支援サービスを充実させるという方針だ。

高齢者向け住宅で当面の目標は１００戸。本格的な事業開始にあたり、１２月には介護関連事業の統括会社として（株）シノケンウェルネスを設立。リクロスを事業会社に位置づけ、今後、シノケンウェルネス以下で、サ高住のほか住宅型有料老人ホームの展開なども視野に入れ、介護関連事業の拡大を図る。

また、今年は投資用アパート・マンション開発・販売事業の（株）シノケンハーモニーにシニア住宅事業部を設置する。「需要が高まるサ高住の受注体制を確立していく。介護関連事業を、不動産と並ぶ新たな柱に育てていきたい。空室対策だけでなく、収益物件として付加価値も高まる。全国に管理物件があるので、各地で展開していければ」と話しており、全国展開していく意向だ。第１号として、すでに東京で物件の取得・登録に向けて準備を進めている。

今後のＭ&Ａについて、篠原社長は「これまでにも、企業との業務提携やＭ&Ａで事業領域を拡大してきた。当面は、さらなる需要拡大が見込まれる介護関連について、積極的に展開を進めたい」と力を込める。Ｍ&Ａのポイントは、既存事業に関連付けられるものであるかどうか。「シナジー効果が期待できるものに絞って、今後もタイミングが合えば参入を考えたい」と、さらなる新規事業についても前向きな姿勢を示した。