ワンルームの不動産投資！アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク | アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン2020.05.01

ワンルームの不動産投資！アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク | アパート経営・賃貸不動産経営のシノケン

ワンルームの不動産投資！アパート経営をはじめる前に知っておきたいワンルームのメリットとリスク

老後の不安から不動産投資、なかでもアパート経営が注目を集めています。

いざアパート経営を始めるにしても、「部屋はワンルームタイプでいいのか」と迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。ここではワンルームの不動産投資のメリットとデメリットについて解説します。

ここでは、ワンルームの不動産投資のメリットとリスクについて解説します。

ワンルームの不動産投資をするメリット

「ファミリータイプのほうが需要はあるのでは？」と考える人も多いかもしれません。そこで、最初にワンルームの不動産投資をするメリットを解説します。

ワンルームの不動産投資をするメリット

ワンルームの不動産投資というと、「ワンルームマンション1室を購入するもの」とイメージする人が多いのではないでしょうか。たしかに、中古マンション1室なら数百万円～数千万円ではじめられるメリットはありますが、空室になるとその間の収入がなくなってしまいます。老朽化すれば資産価値は下落し、売却や建て替えも容易ではありません。

ワンルームの不動産投資には、ワンルームの間取りの1棟アパート経営もあります。入居ニーズの高いエリアや駅から徒歩10分圏内の立地であれば、安定したアパート経営が期待できるでしょう。老朽化しても駅に近い資産価値のある土地が資産として残る点はメリットです。

さっそく、ワンルームの不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

少ない自己資金でスタートが可能

ワンルームマンション1室の投資は、低価格の物件であれば、少ない自己資金ではじめられるメリットがあります。しかし、1棟のアパート経営でも不動産物件そのものを担保として融資を受けてアパートを取得するので、少ない自己資金ではじめることが可能です。

アパート経営には、さまざまな管理業務が伴います。しかし、融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでもはじめることは可能です。金融機関からの信頼や実績がある不動産会社のアドバイスを受け、少ない自己資金でもアパート経営をはじめることができるでしょう。

節税効果が大きい（減価償却・相続税）

不動産投資は、建物の減価償却費をはじめとするさまざま経費を所得から控除できるので、節税にもなります。減価償却費は、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、節税対策の一つにもなりえます。また、他の経費と減価償却費の合計が家賃収入を上回り赤字となっても、その赤字の部分を給与所得と損益通算（相殺）することができます。給与所得で支払った税金の一部が返還されるのは、サラリーマンにとっては大きなメリットと言えるでしょう。

また、相続対策にも効果があります。例えば、現金を相続する場合には額面通りに評価額を算定するため、1,000万円あれば1,000万円として評価します。しかし、土地や建物を相続する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価するため、現金よりも土地建物として相続するほうが資産の評価額が下がるのです。

その結果、相続税額を抑えられることが多くあります。ローンの残債があれば、相続対象の財産から控除もでき、小規模宅地等の特例など条件に該当すればさらなる節税効果も期待できるでしょう。

年金対策

老後の資産を貯めるための資産運用の方法は、株式投資や投資信託だけではありません。アパート経営もまた固定資産となり、定期的に安定した収入をもたらしてくれます。年金とは別の収入を得られるため、年金対策にも効果的です。

団体信用生命保険の加入で家族に資産を残すことができる

アパート購入のためにローンを申し込む際、多くの場合は銀行の指定する「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。団体信用生命保険に加入していれば、万が一のことがあった場合、ローンの残額は保険金で完済され、残された家族には借金のない状態のアパートが残ることになります。アパート経営そのものが生命保険の役割を果たすのです。

ワンルームの不動産投資の需要

アパート経営をはじめるときに収支を大きく左右するのが、間取りと賃料の設定です。ファミリータイプの間取りよりも、ワンルームタイプの間取りのほうが、一般的に収支も投資効率もよくなるといわれます。ワンルームタイプの間取りの需要が高いのには次のような理由があります

【ワンルームタイプの需要が高い3つの理由】

1.　高齢化や未婚・晩婚といった社会情勢の変化（1人世帯の増加が見込まれている）

2.　単身向けは入居期間が短く、回転率が高い傾向にあるため、礼金が定期的に入る

3.　月坪賃料単価が高い場合でも、借り手としては賃料総額が許容範囲内になる

ワンルームタイプの入居者というと、学生や若年層の独身のイメージが強い人も多いのではないでしょうか。しかし、少子高齢化や未婚・晩婚化の社会情勢の変化により、今後は年齢層の高い単身世帯の増加が見込まれます。学生や単身赴任の社会人の需要だけではなく、所得の高い単身世帯の給与所得者や高齢者の需要も増加していく可能性があるのです。

また、単身者向けのワンルームタイプの間取りは、都心に近い物件や利便性の高い物件であれば、多少家賃が高くても所得の高い単身者にとってニーズがあります。さらに、ワンルームは入居期間も短く回転率が高いため、定期的に礼金が入り、収益性も期待できます。

次に、貸し手と借り手における不動産の価値観の違いも理由となるでしょう。広い面積の物件では、投資額が多額となり投資額が大きいほど、金利や税金、管理費、修繕費といった費用が増えていきます。そのため、貸し手はリスクを考えて不動産を評価するようになるでしょう。

一方、借り手は「家賃総額がいくらか」で物件を評価します。どんなに気に入った物件でも、予算内の賃料でなければ借りることはできません。ワンルームは、専有面積が狭く月坪賃料単価が高くても、借り手からすれば、理想に近い物件で賃料総額が許容範囲に収まれば「借りたい」と思うでしょう。このように、ワンルームの魅力は貸し手と借り手による評価の違いにあるといえます。

ワンルームの不動産投資をするリスク

ワンルームの不動産経営も投資の一つであり、リスクはあります。しかし、リスクは事前に知っておけば、ある程度軽減したり回避したりすることも可能です。ここでは、「ワンルームの間取りの1棟アパート経営」「ワンルームマンション1室の投資」のどちらにも共通する不動産投資のリスクを中心に解説します。

中古のワンルームを選ぶリスク

中古のワンルーム不動産投資は、新築に比べて価格が安い半面、以下のようなリスクがあります。一つ一つ見ていきましょう。

瑕疵担保責任の保証がないリスク

住宅売却後、売り主に気がつかなかった住宅の欠陥が見つかることがあります。これを瑕疵（かし）と呼び、その瑕疵に対する保証の責任が「瑕疵担保責任」です。売買契約でこの瑕疵担保責任の期間を定めることが一般的ですが、この期間を過ぎた後に欠陥が見つかった場合、オーナー自身が自費で修繕しなければならなくなります。

新築物件であれば、「住宅瑕疵担保履行法」により、築10年以内の住宅で建物主要構造部に欠陥があった場合、修繕費用に保険が適用されます。しかし、転売されると中古住宅となり保険加入の義務がないため保険が適用されません。そのため、瑕疵担保責任の保証がないリスクが発生します。

購入後すぐに修繕時期に差し掛かるリスク

中古物件は、新築物件に比べ耐用年数も短く、設備が老朽化している可能性があります。したがって、購入後すぐに修繕時期に差し掛かってしまう可能性があることがリスクの一つです。築年数にもよりますが、水回りや防水工事など設備の老朽化により、購入後数百万円もかけた修繕が必要となれば、利回りがどんなに高くても投資した資金が回収できない可能性があります。そのため、物件を選ぶ際は必ず修繕の履歴を確認するようにしましょう。

家賃保証がないリスク

家賃保証とは、入居者が賃貸契約をする際に保証会社が入居者の連帯保証人を代行し、入居者が家賃を支払えなかった場合、保証会社が家賃を立て替えてオーナーに支払いをする契約のことです。この場合、入居者は保証会社の審査を受ける必要があります。中古物件を購入した場合には、すでに住んでいる入居者が審査に通らなければ家賃保証の契約ができません。そのため、家賃保証がないリスクが発生します。

新築のワンルームマンション1室を選ぶリスク

ワンルームマンション1室が空室となったときのリスク

ワンルームマンション1室の場合は、空室になると家賃収入がなくなってしまいます。新築の場合は購入価格が中古よりも高額となり、賃料も高く設定することが多く、空室リスクの影響はより大きなものとなります。

所有しているだけで経費や税金がかかるリスク

ワンルームマンション1室でも当然固定資産税がかかります。加えて、管理費や修繕積立金も所有者が負担するものです・新築の場合は固定資産税が高く、管理費や修繕積立金、火災保険料などのランニングコストも予め組み込んでおく必要があります。

資産価値が下落するリスク

新築のマンションの場合、購入価格は割高の傾向にあり、数年で資産価値が下落することは珍しくありません。建築中から高額な宣伝費をかけて、値引きなしで販売することも多くあります。立地条件にもよりますが、駅から遠く不便な立地のワンルームマンションは特に気をつける必要があります。

中古のワンルームマンション1室の不動産投資は、「購入価格が安く手が出しやすい」という点が大きなメリットです。しかし、勢いに任せて手を出した結果、思わぬトラブルに巻き込まれて大きな損失を被る事例も少なくありません。そもそも、不動産投資をはじめる理由は、ローリスク・ロングリターンの安定した資産づくりにあります。不動産投資をはじめた理由を忘れずに、しっかりと中古ワンルームマンションのリスクを認識し、不動産投資に取り組むことが何よりも大切です。

最近では、中古ワンルームマンションの投資の営業が増えていると聞きます。販売目的だけの営業でリスク対策や購入後のフォローがない不動産会社では心配です。リスクとその対策に精通した、しっかりとした管理体制で実績のある信頼できる不動産会社を選ぶのが賢明です。

不動産投資で失敗しないために！アパート経営をはじめる前に知っておきたいポイント

ワンルームの不動産投資のメリットとリスクをご理解いただいたところで、次に不動産投資で失敗しないためのアパート経営をはじめるために知っておきたいポイントを見ていきましょう。

土地選定

【土地を選定する3つのポイント】

アパート経営で最も重要なのは、なんといっても「立地」と「入居率」です。それには、土地の選定が重要になります。入居ニーズの高い土地を厳選して初めてアパート経営は成功へ近づくのです。長期安定の資産価値が高いアパート経営に最適な土地だからこそ、高い入居率を維持することができます。土地を選定する3つのポイントは下記です。

入居ニーズの高いエリア

周辺の空室率や路線道路、新規施設の建設など入居ニーズの高いエリアに土地を所有することが重要です。

駅徒歩10分圏内

駅徒歩10分圏内の生活環境が良好な土地は、特に単身者にはニーズがあり人気があります。大手不動産ポータルサイトをみてみても、多くが10分圏内、15分圏内、20分圏内と検索条件をつけてユーザーは検索をします。徒歩25分の立地のアパートでは検索ユーザーにも知ってもらえないリスクがあるのです。

資産性の高い土地が手に入る

アパート経営では、建物が老朽化しても土地が残ります。資産性の高い土地が残れば、「家族に残す」「建て替えをする」「売却する」などを選択できるため、将来の可能性が広がるでしょう。

情報収集と市場調査がアパート経営には必須ですが、自分で調査するには限界があります。その場合は、地元や大手の不動産会社と連携した実績のある不動産会社に頼んで、市場に出ない良質な物件を紹介してもらうのが最も現実的です。

有利な条件での借入

【金利1％台で返済総額と利息を軽減】

不動産投資は、不動産物件そのものを担保として融資を受けて物件を取得します。例えば、利回りが6％あっても、融資の金利が5％の場合は、利益は1％しかありません。有利な条件で融資を受けるには、金融機関から信頼されている不動産会社の紹介を受けることも場合によっては必要です。

金融機関から信頼される不動産会社のアドバイスを受けて、しっかりとした収支計画が作成できれば、金利1％台での借入ができる可能性も高まります。低金利で融資が受けられれば、返済総額と利息の支払いを軽減することも可能でしょう。

保証された建物

【建物主要構造部の保証や保証法人との保証】

「住宅瑕疵担保履行法」により、築10年以内の住宅で建物主要構造部に欠陥があった場合、修繕費用に保険が適用されます。これは、法律で定められた保証ですが、アパート経営はローリスク・ロングリターンの安定した資産づくりが目的です。

長く安定した収益を得るためにも、法定要件以上の付加価値がある建物であることは重要です。土地・建物の安全性に対するリスクヘッジに対応した施工業者が建築した建物であれば、アパート経営をするうえで非常に安心でしょう。

ワンルームからファミリータイプまで豊富なバリエーションと実績

高齢化や未婚・晩婚といった社会情勢の変化もあり、単身向けのワンルームタイプのニーズが増加傾向です。そのため、今後のワンルームの不動産投資は収益性も期待できます。入居ニーズの高いエリアや、駅徒歩10分圏内の好条件の立地であれば、安定したアパート経営が期待できるでしょう。

しかし、不動産投資は当然メリットばかりではなくリスクもあります。中古マンション1室の投資であれば、空室リスクや老朽化に伴う資産価値の低下、修繕費用も場合によっては必要です。中古物件は、価格が低く手ごろに感じるかもしれませんが、思わぬトラブルに巻き込まれ大きな損失を被る可能性があります。

しかし、リスクを事前に知っておけば、ある程度軽減したり回避したりすることは可能です。アパート経営をするうえで、何よりも重要なのは「立地」と「入居率」。そして、あらゆるリスクに対応可能な信頼できるパートナーが必要です。土地の選定や市場調査、融資の相談からアパート管理運営まで、実績のある専門業者に任せることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでも少ない自己資金でアパート経営をはじめることができます。

ワンルームからファミリータイプまで豊富なバリエーションと実績があるシノケンなら、土地の形状や条件に合わせ、豊富なバリエーションで企画することが可能です。また、入居ニーズの高い立地を厳選することで、高い入居率を実現することが期待できます。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

サラリーマンの不動産投資　失敗しないために知っておきたいポイント2020.05.01

サラリーマンの不動産投資　失敗しないために知っておきたいポイント

働き方改革の影響から多様で柔軟な働き方を選ぶ人が増えていますが、サラリーマンの副業として注目を集めているのが不動産投資です。普段は、会社勤めで時間がない方も、年金対策や節税対策の観点から、アパート経営に乗り出すという方が増えています。本記事ではサラリーマンが不動産投資を選ぶ理由や、不動産投資で失敗しないために知っておきたいポイントについて解説します。

サラリーマンが不動産投資をする理由・メリット

不動産投資をするサラリーマンが増えているのには理由があります。不動産投資をする理由とメリットについて確認していきましょう。

・銀行から融資を受けやすい

サラリーマンの場合は、給与収入という安定した収入があるため、銀行から融資を受ける際に強みになります。加えて、購入する不動産の立地条件がよく、厳選された物件であれば、家賃収入が長期で見込まれるため、比較的融資を受けやすくなっています。

・外注でできる、他人に管理を任せられる

購入した不動産の管理や入居者の管理は、手数料を支払い不動産会社や管理会社に任せることができます。そのため、普段は会社勤めで時間が取れないサラリーマンでも不動産投資を始めることは可能です。

・節税ができる

　所得税や住民税を計算する際、不動産によって得られた所得は、給与所得と損益通算されます。そのため、仮に不動産所得が赤字であっても給与所得と損益通算することが可能です。その結果、給与所得が減り、所得税や住民税が節税できます。不動産所得は、収入からさまざまな経費を控除できるので、節税対策にも有効です。

損益通算（相殺）により給与所得で支払った所得税の一部が返還されることは、サラリーマンならではのメリットといえるでしょう。

・生命保険代わりになる

金融機関でローンを申し込む際は多くの場合、「団体信用生命保険」に加入しますが、加入していることにより万一の不幸があってもローンの残額は保険金で完済されます。残された家族には、無借金の収益物件と毎月の家賃収入が残り、アパート経営そのものが生命保険代わりになります。

・インフレに強くなる

物価が上昇し続けるインフレ時には、現金の価値は下がっていきます。しかし、資産を不動産として所有していれば、インフレによる物価の上昇で不動産の価値や家賃の相場が上昇していくため、リスクヘッジになるでしょう。現金で保有するよりも不動産投資はインフレに強いといえます。

サラリーマンの不動産投資の注意点・デメリット

サラリーマンが不動産投資をするときの注意点・デメリットを見ていきましょう。

・投資金額が大きい

不動産投資の金額は、規模や建物の築年数、間取り、物件があるエリアによって金額が異なりますが、株式投資やFXなどと比べると投資金額は大きい傾向です。そのため、自己資金のみで始めることは難しいでしょう。

・流動性が低い

不動産の場合、売却するには不動産業者へ依頼して買い主を探してもらうことが必要です。すぐ売却して手元資金を増やすことは難しいため、現金化するのに時間がかかります。

・空室リスク

　常に満室とは限らず、空室があると家賃収入が減少します。特に1室の区分マンションのみに投資している場合は、空室になると収入はゼロになるので注意が必要です。賃料収入が入らなくなれば金融機関のローン返済は自己資金で行う必要があります。

・地震のリスク

地震や津波による破損・倒壊のように大きな被害に遭うと、家賃収入を得ることはできません。耐震性・耐久性に優れた物件を購入するなど、土地・建物の安全性に対するリスクヘッジは不可欠です。地震保険に加入することも検討しましょう。

・火災リスク

火災によって建物が消失することもリスクの一つです。入居者の火の不始末や近隣の火災による被害を受けることも考えられます。火災保険には必ず加入しましょう。

・賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸管理会社が倒産すると敷金・家賃や原状回復のためのクリーニング費用が回収できず、損失が発生する可能性があります。賃貸管理会社は、実績豊富な信頼できる会社を選びましょう。

サラリーマンが不動産投資をする前に知っておきたいポイント

しっかりと知識を身につけないで、不動産投資を始めることにはリスクがあります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたいポイントを紹介します。

サラリーマンが投資をする前に知っておきたい6つのポイント

・物件管理の方法（建物管理・賃貸管理）

　物件管理の方法は、以下の2種類があります。

　1.建物管理：共用部分の清掃や各種保守点検業務など

　2.賃貸管理：入居者の募集や家賃の集金、家賃滞納者への督促やクレーム対応など

建物の保守状況やクレームの有無、知らないうちに家賃を下げたりしていないかなどを確認することは大切です。すべてを管理会社に任せっきりにすることはおすすめできません。

・不動産投資の種類とその特徴を理解する

　不動産投資には、「1棟アパート」「ワンルームの区分マンション」「戸建て」による違いもあれば、「ファミリー向け」、「単身者向け」の間取りの違いもあります。閑静な住宅街、大学が多い地域、企業が多い地域によっても入居者のニーズは異なる傾向です。エリアの特性や立地条件など特徴を理解することが重要になります。

・土地勘や資産性の高いエリアを知る

　物件を選ぶときには、土地勘があり価格相場がつかみやすいエリアを選ぶことも一つの方法です。何度も訪れたことがある場所の中から、「利便性」「住環境」「立地条件」を考慮して資産性の高いエリアに絞って購入するのもよいでしょう。

・税金関係の知識を身につける

　不動産投資による収入は不動産所得となり、確定申告が必要です。節税の効果があるのは主に「所得税」「住民税」「相続税」の3つ。節税目的で投資を行うのであれば、税金の知識を身につけることが必須です。

・ローンの組み方を知る

　金融機関によって金利や融資の条件が異なり、多くの必要書類を準備しなければなりません。有利な条件で融資を受けるには、ローンの組み方を知ることが重要です。金融機関から信頼の厚い会社の紹介であれば、有利な条件で融資を受けられることがあります。

・実質利回りと表面利回りを知る

　投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを判断する指標が「利回り」です。

　「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割って単純に算出した利回りのこと。空室のない賃料収入を不動産取得費用や維持管理費を考慮せずに物件価格で割って計算します。

【計算方法】

「（年間家賃収入÷物件価格）×100」

「実質利回り」は、実際の不動産取得費用を物件価格に加え、維持管理費用を年間家賃収入から控除して算出した利回りのことです。実際に不動産投資にかかるコストを考慮して計算します。

【計算方法】

「（年間家賃収入－年間の維持管理費用）÷（物件価格＋不動産取得費用）×100」

不動産投資の審査のポイント

　不動産投資の審査のポイントは、大きく分けて「申込人本人に対する審査」と「不動産に対する審査」の2種類です。審査のポイントは、「融資した金額を問題なく返済できるかどうか」であり、この信用を与えることを「与信」と呼びます。また、申込人本人の収入状況や勤務先の信用度などの社会的・経済的背景が「属性」です。不動産の収益力と申込人本人の属性を総合的に判断して金融機関は融資をします。

・申込人本人に対する審査（属性）

不動産投資は、長期のローンを組むことが多い傾向です。金融機関は、申込人本人の収入が減少すると家賃収入だけでは融資の返済と生活費が確保できなくなる可能性を考えます。そのため、「属性」は金融機関の融資の判断に大きく影響を与えるのです。

融資の判断に影響を与える「属性」のポイントを見てみましょう。

1. 勤続年数、勤務先、年収

高年収で勤続年数が長いほど、転職リスクは少なく安定した収入が得られると判断されます。勤務先が大手か中小企業かでも判断は異なる傾向です。

2. 家族構成

家族が多ければ、生活費や学費が多くかかります。連帯保証人となる配偶者の有無もポイントの一つです。

3. 資産背景・金融資産の保有状況

ローンの返済が滞った場合に、ほかの金融資産から返済することができるかを判断するので、金融資産の保有状況や資産背景がポイントになります。

4. 他社のローンの返済状況や金融事故の有無

住宅ローンなど、他社での借入状況や金融事故の有無もポイントになります。返済が遅れている場合や、クレジットローン、カードローンに延滞履歴や破産などの金融事故の履歴があると審査には通りません。

・不動産に対する審査

金融機関は、借入申込者が購入する不動産に抵当権や根抵当権を設定します。なぜなら、万が一返済不能になった場合には物件を売却して融資を回収するからです。担保があると、貸し倒れのリスクが少なくなるので、低金利での融資が可能になり、不動産の評価が高ければ融資限度額も大きくなります。

1. 土地・建物の評価

金融機関は、近隣の実際の取引事例や公示地価・路線価をもとに独自の方法で評価を行います。建物も、再調達価格や法定耐用年数をもとに独自の方法で評価するのが一般的です。

2. 立地条件・物件周辺の入居状況

金融機関は、物件の担保価値や収益力を審査するために購入物件を独自で調査します。立地条件や周辺の同様の収益物件の入居状況・稼働率は審査に影響を与えるポイントの一つです。

3. 収支計画・事業計画

長期的に安定した収入が得られるかどうかを判断します。一定の収益が上がる見込みがなければ、不動産経営として見込みがないため審査は通らない可能性が高くなるでしょう。

特に、「不動産に対する審査」では、サラリーマンが自分で対応することは困難なケースがあります。そのため、不動産を購入する会社のサポートやその会社の金融機関からの信用度が重要になるのです。

サラリーマンとしての属性を改善する方法

事前に属性を改善するために準備できることもあるので、その方法を紹介します。

・収入を増やす

　業の年収が高く、安定しているほど属性は改善します。ただし、個人で行う副業は安定収入とみられない場合が多いので注意が必要です。

・クレジットカードの限度額を下げる

　クレジットカードを契約している場合、実際に使っていなくても将来利用するかもしれないので、属性に影響する可能性があります。大きな限度額のものは減額し、利用していないものは事前に解約しておくことで、属性が改善される可能性があるでしょう。

・住宅ローンなどの借り換えをする

住宅ローンや不動産投資で融資を受けている方は、ローンの借り換えをすることも有効です。借り換えにより毎月の収支が改善すれば、属性の改善につながります。

サラリーマンは副業が禁止？

最近では、副業を認める企業も増えています。厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」でも、原則、副業・兼業は認める方向で企業への対応を求めています。ただ、勤務先とのトラブルで本業の立場を危うくしてしまっては意味がありません。副業に理解がない会社もあるので、注意が必要です。

まずは、勤務している会社の就業規則で副業が認められているかどうかを確認しておきましょう。注意すべきポイントは以下の通りです。

・副業を行う場合には事前に届け出が必要となる

就業規則で、副業を事前届出制にしている企業も少なくありません。会社に秘密にしていた場合、処分の対象となる可能性があります。

・禁止事項には注意する

副業が認められたとしても、禁止や制限される事項が定められていることがあります。代表的なものとして以下のことがあげられます。

1. 労務提供上の支障がある場合

2. 企業秘密が漏えいする場合

3. 会社の名誉や信用を損なう行為・信頼関係を破壊する行為がある場合

4. 企業の利益を害する場合

・本業に影響を与えない

副業により時間的負担や身体的負担が多くなり、本業でミスをするケースが考えられます。人事評価でマイナスのイメージを与えることにもなり、昇進や昇給に影響を与える可能性があります。

サラリーマンでもできる不動産投資のモデルケース

アパート経営を始めたいと思っていても、自己資金が少ないということで躊躇している方もいるかもしれません。しかし、サポートがあれば、自己資金が少ない場合でも、アパート経営を始めることができます。例えば、シノケンのプロデュースでアパート経営を始めたオーナーの約4割の方は自己資金500万円未満、年収700万円未満の方も4割以上です。

シノケンでは、老後のための資産を残したいという多くの方のために、資産作りをサポートしています。アパート経営は、建てる前に土地や周辺環境の調査を十分に行い、建てた後も管理やメンテナンスが必要です。それには、実績とノウハウが蓄積された信頼できるパートナーを選ぶことが大切になってくるでしょう。

不動産投資で副業を検討している方は、アパート経営のプロが力強くバックアップするシノケンで不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

家賃収入にかかる税金とは？対象と計算方法2020.05.01

家賃収入にかかる税金とは？対象と計算方法

不動産投資を始めようとする人にとって、家賃収入や税金は非常に気になるところです。しかし、確定申告はサラリーマンにとってなじみが薄く、税金に対する知識に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。不動産投資をするなら家賃にかかる税金の知識をしっかりと学んでおくことが必要です。ここでは、アパート経営に必要となる、家賃収入にかかる税金の種類と所得税の計算について解説します。

家賃収入にかかる税金

最初に、家賃収入にかかる税金の種類を見ていきましょう。

・所得税

不動産を取得し、その物件からの家賃収入を得て黒字になると所得税がかかります。

・住民税

住民税は、都道府県民税と市町村民税（東京23区は特別区民税）の総称をいい、地方税の一つです。所得税と同じく、収入をもとに計算され支払うことになります。

・消費税

個人事業者の場合、課税売上高が1,000万円を超えた場合に、原則その翌々年から消費税が課税されます。しかし、事業用賃貸物件と居住用賃貸物件では取り扱いが異なります。

居住用賃貸物件：住宅の貸付は、原則課税されません。

事業用賃貸物件：事務所の賃貸借など事業として有償で行われる貸付は消費税の課税対象となります。

消費税の課税売上高が1,000万円を超えた場合には、税務署に「消費税課税事業者届出書」を提出しなければなりません。消費税が課税されるのは翌々年からですが、1～6月まで（特定期間）の間に課税売上高が1,000万円を超えた場合には、翌年から課税業者となります。課税売上高が1,000万円を超えるときには、事前に税務署に相談しましょう。

・個人事業税がかかる場合

家賃などの不動産収入から必要経費を控除して不動産所得を計算します。不動産所得が290万円を超え、賃貸収入や管理費収入、貸付不動産の規模を考慮して不動産貸付業と認定された場合に、課税されることになります。

法人として家賃収入を得ている場合の税金

法人にかかる主な税金を紹介します。

・法人税

法人の所得に対して課税される税金で、県税事務所・都税事務所に納付します。税金にもかかわらず経費に計上できるのが特徴です。税率は、都道府県ごとに異なり、法人の種類や事業開始年度によっても異なります。

・法人事業税

・法人住民税　

個人でいう住民税にあたり、法人税額に応じて課税される「法人税割」と資本金や従業員人数規模に応じて課税される「均等割」があります。法人税割は、法人税がなければ課税されませんが、均等割は利益がなくても課税されるため注意が必要です。県税事務所・都税事務所・区役所・市役所にそれぞれ納付をしますが、東京都の23区はまとめて都税事務所に納付します。

不動産収入と不動産所得の違い

所得税を計算する前に、不動産収入と不動産所得の意味の違い正確に理解しましょう。

・不動産収入

不動産収入とは、家賃、管理費、礼金など不動産の貸付から発生する総収入金額のことです。所得税法では、事業収入ではなく不動産収入として分類されています。以下の金額も総収入額に含まれるので、注意しましょう。

1. 名義書換料・承諾料・更新料・頭金などの名目で受け取るもの

2. 敷金や保証金で返金しない部分

3. 共益費などの名目で受け取るもの（電気代・水道代・掃除代など）

・不動産所得

不動産所得とは、不動産収入から固定資産税、火災保険料、減価償却費、不動産を購入するために要した借入金の利子など、必要経費を控除した金額です。不動産所得は、その不動産の貸付が事業であるかないかによって、の計上の方法が異なります。国税庁の判断基準は以下の通りです。

1.　貸間、アパートなどは、貸与できる室数がおおむね10室以上

2.　独立家屋の貸し付けは、おおむね5棟以上

事業として行われている場合と、それ以外では以下の違いがあります。

1.　取壊・除却などの資産損失は、事業として行われている場合は全額必要経費に算入

それ以外の場合は、資産損失を差し引く前の不動産所得額を限度として必要経費に算入

2.　回収不能の家賃の貸倒損失は、事業の場合は回収不能となった年分の必要経費に算入

それ以外の場合、収入に計上した年分まで遡って、回収不能の家賃がなかったものとして所得金額を計算

3.　青色申告の事業専従者給与や白色申告の事業専従者控除は、不動産貸付けが事業である場合のみ適用

4.　青色申告特別控除は、不動産貸付けが事業である場合は、最高65万円の控除の適用があるが、それ以外の場合は最高10万円

賃貸経営による収入

賃貸経営を行うことで得られる具体的な収入の種類を紹介します。

・家賃

居住用・事業用により消費税の取り扱いが異なります。

・礼金

入居するときに、入居者がオーナーに支払う料金・謝金で、一般的な相場は賃料の1～2ヵ月程度です。

・共益費

賃借人が共同で利用する設備や施設を維持するための費用です。共用部分の電気代や水道代、エレベーターの電気代などがあります。

・更新料

賃貸の契約期間が満了し、更新するときに賃借人が支払う料金・事務更新手数料。一般的な相場は、賃料の1～2ヵ月程度です。

・駐車場利用料

駐車場付きの住宅として家賃に含まれることもあれば、別途利用料を支払うことがあります。

携帯電話などのアンテナ基地設置料金

携帯電話会社などから、アンテナ基地の設置を依頼されることがあります。事業として消費税の課税対象となり、営業外収入です。

・自販機の設置による収入

人通りのある道路に面しているなど条件によっては検討しましょう。事業として消費税の対象になり、営業外収入となります。

経費として計上できるもの

賃貸経営に必要なものであれば経費として計上することができます。すべて対象の不動産に関連した費用のみが経費計上可能です。

・租税公課（物件の固定資産税・都市計画税、不動産取得税・登録免許税、事業税、印紙税）

・支払保険料（火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など）

・減価償却費

・修繕費

・借入金の利息

・管理会社や不動産会社に支払う管理費・修繕積立金

・広告宣伝費

・通信費

・物件の共用部分の水道光熱費

・物件の清掃や見回りのための交通費

・管理会社や修繕をする会社との打ち合わせに必要な費用や接待費

・新聞図書費

・消耗品費その他

・税理士・司法書士などへの報酬や顧問料

家賃収入の所得税を計算する方法

家賃収入がある場合の所得税の計算方法を、順を追って解説します。

計算方法

①不動産所得を計算する

【計算式】

不動産所得＝家賃収入（賃貸経営で得られる総収入額）－必要経費

賃貸経営で得られる総収入から必要経費を控除した金額が不動産所得です。青色申告の方は、青色申告特別控除額も控除します。

②課税所得を計算する

サラリーマンの方は、不動産所得と給与所得と合算して所得金額の合計額を算出することが必要です。その後、各種所得控除の合計金額を控除して課税所得を計算します。

【計算式】

課税所得＝所得金額の合計－各種所得控除

総合課税となる所得を合算して、所得金額の合計を計算します。

【総合課税となる所得】

・事業所得（営業等・農業）

・不動産所得

・利子所得（国外で支払われる預金等の利子）

・配当所得（申告分離課税を選択した者を除く）

・給与所得

・雑所得

・一時所得

・譲渡所得（ゴルフ会員権や金地金など）

③所得税額を計算する

課税所得金額を計算したら、課税所得の金額に応じた税率を乗じて、課税控除額をその金額から控除します。

・不動産所得

【計算式】

所得税額＝課税所得×税率－課税控除額

国税庁のホームページにある税率と課税控除額の速算表を活用しましょう。

所得税を計算する際に控除されるもの

所得控除には、以下のようなものがあります。

・社会保険料控除

・小規模企業共済等掛金控除

・生命保険料控除

・地震保険料控除

・寡婦、寡夫、勤労学生、障害者控除

・配偶者（特別配偶者）控除

・扶養控除

・基礎控除

・雑損控除、医療費控除、寄付金控除

家賃収入には確定申告が必要

家賃収入は、不動産所得に該当するので確定申告が必要です。特に、サラリーマンでアパート経営を始めたばかりの方は、多額の減価償却費を計上するので不動産所得が赤字となり、会社で源泉徴収された所得税の一部が還付される場合があります。

申告時期

確定申告は、毎年1月1日～12月31日までに発生した所得を翌年2月15日～3月15日まで（2020年は4月16日までに延期）に行います。帳簿や決算書を整備して、青色申告で確定申告ができるように税務署で相談しましょう。

なお、源泉徴収された税金や予定納税をした税金で、正しく計算すると所得税が納め過ぎになっている場合には、還付申告により税金が還付されます。還付申告は翌年1月1日から行うことが可能です。もし還付申告を忘れてしまっても、5年間は遡って申告することができます。

必要書類

確定申告に必要な書類を事前にチェックして、しっかりと準備しましょう。

・マイナンバーカードの写し（通知カードの場合は、別途本人確認書類の写しが必要）

・確定申告書

・源泉徴収票（給与収入があった場合）

・青色申告決算書（白色申告の場合は収支内訳書）

・各種控除関係の書類

　　社会保険料控除：国民年金保険料、国民年金基金の掛金については控除証明書

　　小規模企業共済掛金控除：掛金額の証明書

　　生命保険料控除：支払額の証明書

　　地震保険料控除：支払額の証明書

　　勤労学生控除：学校などから交付される証明書

　　雑損控除：災害等に関連して支出した領収書

　　医療費控除：医療費控除の明細書、医療費通知（医療費のお知らせ）など

　　寄付金控除：寄付した団体の受領証、証明書や認定証の写しなど

その他、住宅借入金等特別控除ほか税額控除に必要な書類が必要になります。詳しくは、国税庁のページから確認してください。

確定申告書類の提出方法

確定申告の提出方法には3種類があります。

　1.　e-Taxで申告する（添付書類の提出を省略することができます）

　2.　郵送により住所地の所轄税務署へ提出する

　3.　住所地の所轄税務署に持参する

家賃収入をはじめ不動産にかかわる税金など、面倒なことはお任せしよう

アパート経営による収益は不動産所得に該当するため確定申告をしなければなりません。しかし、「計算の方法がわからない」「計上する項目がわからない」など、悩んでいる方も多いでしょう。税理士に相談したい場合には、混雑しない申告時期の前に行くのがおすすめです。

不動産にかかわる税金や登記など、複雑で面倒なことはぜひ、シノケンにお任せください。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

不動産投資ローンの金利と借りる上でのおすすめのポイント2020.05.01

不動産投資ローンの金利と借りる上でのおすすめのポイント

アパート経営などの不動産投資は、長期間安定した家賃収入が期待できるローリスク・ロングリターンの投資といわれています。忙しいサラリーマンでも少ない自己資金で始めることが可能です。本記事では、年金対策や将来の資産づくりとして不動産投資を検討している方のために、不動産投資ローンの基本と借入のフローを解説します。あわせて、不動産投資ローンを借りる上でのポイントも紹介します。

不動産投資ローンの基本

『不動産投資』とは、1棟アパートや賃貸用マンションなどの不動産を購入し、その物件を第三者に賃貸・売却することで収益を得る投資手法です。不動産を保有することで、安定した賃料収入を継続的に得ることを『インカムゲイン』、売却して売却益を得ることを『キャピタルゲイン』と呼びますが、この2つの収益を期待して投資します。

また、不動産投資による収益を得るために、購入する不動産を担保にして、金融機関から融資を受けるのが『不動産投資ローン』です。ローンを利用してアパートのオーナーになれば、長期に安定した家賃収入を得ることが期待できます。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは『貸付目的』が異なります。本人と家族が住む住宅を購入するためのローンが「住宅ローン」であり、1棟アパートやマンションなど投資を目的とした事業用の不動産を購入するためのローンが「不動産投資ローン」です。

・貸付目的

・審査基準

住宅ローンの審査基準は、勤務先・勤続年数・年収などの『申込人本人の審査』が重視されます。一方、不動産投資ローンの審査基準は、申込人本人の審査だけではなく、購入物件の価値や事業としての収益性など『不動産に対する審査』も重視されるのが特徴です。

・金利設定

『不動産投資ローン』は、空室リスクや不動産価格の変動などのリスクがあり、『住宅ローン』よりも金利が高い傾向です。

・返済資源

『住宅ローン』の返済原資は、主に個人の給与収入ですが、『不動産投資ローン』の場合は長期保有による毎月の家賃収入が一般的です。

・融資額

『住宅ローン』は、給与から返済できる範囲で組むため、融資額の上限は1億円程度の金融機関が多い傾向です。一方、『不動産投資ローン』は、家賃収入が返済原資となり、事業としての収益性や不動産の価値を重視することから、住宅ローンよりも大きな融資額となります。なかには、3億円や5億円を上限とする金融機関などさまざまです。

・融資を受けられる年齢

『住宅ローン』は申し込み時の年齢が50歳程度を上限とするのが一般的です。『不動産投資ローン』は、事業目的や相続対策などさまざまなニーズがあり、安定した賃料収入が見込まれれば、80歳頃まででも借入できるケースもあります。

・返済期間

『住宅ローン』の返済期間は、最長35年以内が一般的ですが、『不動産投資ローン』も30～35年とあまり差はありません。しかし、建物の耐用年数（木造22年・鉄筋コンクリート造り47年など）に応じて返済期間を設定することがあるため、耐用年数が短い中古物件を購入する場合には短くなることがあります。

また、住宅ローンは、基本的には自分が住む家のためのローンであり、「不動産投資やアパート経営を目的としたローン」には利用できないため、注意が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用

借入限度額内であれば、『不動産投資ローン』『住宅ローン』、2つの住宅ローンを同時に組むことが可能です。これは、融資する側からすれば、「不動産投資のローンの返済は家賃収入から」、「住宅ローンの返済は給料から」というように、別物と考えることによります。ただ、すでに住宅ローンを組んでいる場合は、不動産投資ローンの審査がより厳しくなるなど、注意すべき点もあるので、考慮しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット・デメリット

ここでは、不動産投資ローンのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

メリット

・レバレッジ効果とリスク分散

レバレッジとは、　「テコ」という意味です。テコの原理を利用して大きな力を生み出すかのように、手持ち資金に融資を受けた資金を加えて大きな投資効果を生むことを『レバレッジ効果』と呼びます。不動産投資ローンを利用することで、アパート1棟への投資ができるようになり、手持ち資金だけでは得られない大きな収益が期待できるのです。

また、不動産投資には『リスク分散』の効果もあります。同じ通貨や同じタイプの金融商品に資産が集中すると、その価格が下落したときには大きな損害を被ることになりかねません。資産を現金や不動産、株式など複数に分散投資していれば、仮に1つが値下がりしても損失を抑えることができるのです。

家賃収入や好立地の不動産物件は、株や投資信託などの商品よりも比較的価格変動が小さいといわれているため、不動産投資はリスク分散に最適でしょう。

・団体生命保険付きローンで生命保険の代わりにもなる

『団体生命保険付きローン』なら、万が一のことがあっても、ローンの残額は生命保険の保険金で完済され、家族には無借金の収益物件と毎月の家賃収入が残ります。つまり、アパート経営そのものが生命保険の代わりになるのです。

・少額の自己資金でも不動産投資を始められる

不動産投資は、『少額の自己資金』でも始められることが大きな魅力です。不動産を購入する際は、不動産物件を担保提供し金融機関から融資を受けます。金融機関にとっても、収益性の高い資産価値のある物件が担保となるため、安心して融資することが可能です。

アパート経営には、建物の管理や家賃回収など煩雑な管理業務が伴います。不動産経営の初心者やサラリーマンには、煩雑な管理業務をするのが困難な場合もあるでしょう。実績ある専門業者のサポートを受けることで、投資初心者や忙しいサラリーマンでも不動産投資を始めることが可能です。

デメリット

・空室により返済が滞る場合がある

空室があると、その分家賃収入は減少するため、金融機関へ返済できない可能性があります。その場合、返済に足りない分は自分で捻出しなければなりません。例えば、区分マンション1室の不動産投資の場合は、空室になると家賃収入がゼロになるので特に注意が必要です。

・売却しても残債が残る場合がある

所有して間もなく売却するなど、ローンの残高が多い時期に売却すると、売却代金でローンを完済できない場合があります。金融機関は、物件購入時に担保として抵当権や根抵当権を設定するのが一般的ですが、売却代金でローンが完済できない場合は、原則、抵当権は解除できません。

なにかしらの理由で物件を現金化しなければならない事情が発生しても、現金化できないリスクがあります。

・返済ができなくなったら債務整理が必要になる場合がある

ローンの返済ができなくなると、債務不履行となり物件を競売にかけられ売却されてしまう可能性があります。最悪の場合、自己破産や債務整理などを検討しなければなりません。そのような事態に陥らないためにも、購入前には返済額をシミュレーションし、家賃収入で無理なく返済できるよう、しっかりとした収支計画を作成しましょう。

不動産投資ローンの金利　シミュレーション

不動産投資ローンを利用する際に、なによりも気になるのは金利です。金利の種類や、シミュレーションによる毎月の返済額の変化を見ていきましょう。

金利の種類

金利には、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。それぞれの特徴を紹介します。

・変動金利型

金利は、独自の長期貸出金利などを基準とした一定のレートによって、金融機関ごとに決定されます。金融機関が、この基準金利を定期的に見直すことによって金利が変動する可能性があるため、『変動金利型』と呼ばれます。

「低金利のメリットを最大限に活用したい」と考える方には変動金利がおすすめです。変動金利は、固定金利よりも低金利の傾向にあり、低金利の情勢が長く続くほどメリットが大きくなります。しかし、不動産投資ローンは長期間で返済するケースが多く、金利上昇リスクに対するヘッジも検討しなければなりません。

・固定金利型

金利が変更されることなく固定されるものが『固定金利型』です。固定金利型には、返済終了まで金利が変更されることがない全期間固定型、選択した一定期間だけ金利を固定する固定金利選択型の2種類があります。固定金利選択型で選択できる期間の種類は、金融機関によって異なり、例えば「2年・3年・5年」と比較的短い期間から「10年・15年・20年」と比較的長い期間などさまざまです。

固定金利は、毎月の返済額が一定となるため、金利上昇時のリスクヘッジになります。そのため、「計画的に返済をしたい」と考える方にはおすすめです。しかし、一般的に変動金利よりも金利が高い傾向のため、金利が上昇しなかった場合は金利負担が重くなります。固定金利選択型を含めて、慎重に検討しましょう。

不動産投資ローンの金利の相場と推移

金利は景気動向や国の政策に左右される

不動産投資ローンは長期で借入することが多く、金利は、景気動向や国の政策に大きく左右されることになります。しかし、金利の推移を予想することは、専門家でも大変難しいことです。過去の震災やリーマンショック、現在の新型コロナウイルスの影響による経済情勢の混乱など、危機的な状況は誰にも予想できません。

また、現在は低金利の情勢にあるとはいえ、働き方改革による労働環境の変化、東京オリンピックの開催など金利上昇要因もあります。新型コロナウイルスの影響がなくなれば、一時的に低迷した景気が回復することも考えられます。そもそも政府は物価上昇目標を定めて政策を実施しており、徐々に金利が上昇していくことを前提にリスク管理をする必要があります。

一般的には、変動金利よりも先に長期金利が上がるといわれ、長期金利は、短期金利よりも先取りして反応し、動きが速い傾向にあります。将来のことは誰にも予想できず不透明な分だけ、金利の振れ幅は敏感に反応すると考えると、わかりやすいでしょう。「固定金利にするか、それとも変動金利にするか」は、まさに究極の悩みとなるのです。

住宅ローンの金利は長・短期プライムレートに影響される

民間金融機関の住宅ローンの金利と日本銀行が公表している長・短期プライムレート（主要行）から金利の推移を見てみましょう。短期プライムレートとは、1年以内の短期で貸し出す際に適用する「最優遇貸出金利」のことであり、市場金利に連動する金融機関の調達コスト等をベースにしており、日銀の政策金利に大きく影響されます。また、固定金利は、一般的に10年国債利回りに連動しているといわれ、日銀のマイナス金利政策の影響を受けます。

グラフでは、バブル崩壊後、金利が一気に下降しているのがわかります。固定金利選択型の金利は3年と10年ともに小刻みに変動していますが、ここ10年以上変動金利に変動がないことがわかります。変動金利の基準金利に変動がないのは、短期プライムレートに変動がないためです。

各金融機関は独自の判断で金利を決定します。日銀のマイナス金利政策もあり長期プライムレートは低水準で推移していますが、金融機関は期間リスクを考慮して金利を決定するため、変動金利よりも固定金利を高く設定する傾向にあると考えられます。

民間金融機関の住宅ローン金利推移（出典：住宅金融支援機構）

日本銀行：長・短期プライムレート（主要行）の推移からグラフを作成

・変動金利の相場

『変動金利』の金利相場は約2～3％ですが、中には1％台の金利で融資をする金融機関もあります。一般的には、信用金庫や地方銀行よりもメガバンクのほうが低金利の傾向です。

・借入額

『借入額』が大きくなるほど、毎月の返済額や支払総額は増加します。上記の表のようにわずかな金利差でも、借入期間が長期になるので、支払総額に大きな差が生まれます。

・アパート経営を不動産投資ローンで開始したシミュレーション

金利の違いによる返済額の変化をシミュレーションで見てみましょう。

＜借入金額8,000万円　返済期間25年、元利均等返済で計算した場合＞

金利が高いほど『毎月の返済額』が増加します。それに伴い、総支払額・利息の支払い総額が増加するため、できるだけ低金利で融資を受けたいものです。

・毎月の家賃収入

不動産投資ローンの返済原資は『家賃収入』となるため、家賃と毎月の返済額とのバランスが重要です。空室リスクも考え、余裕を持った返済額に抑えられるように収支計画を作成する必要があります。

金利が上昇した場合

変動金利で不動産投資ローンを契約した場合、金利上昇時に、毎月の返済額が急激に増加すると返済が困難になる可能性も否めません。急激な返済額の増加を避けるために、「5年ルール」と「1.25倍ルール」を採用している金融機関もあります。

・5年ルール

ローン返済途中で金利が変動する場合でも、5年間は毎月の返済金額が変わることはありません。金利の変更があった場合、5年ごとに毎月の返済額の元金と利息の内訳を変更することで調整します。

・1.25倍ルール

返済額の変更は、一般的に5年ごとに行われますが、毎月の返済金額が増額する場合には、変更後の返済額は変更前の返済額の1.25倍が限度になります。

・「借り換え」という選択

すでに、住宅ローンや不動産投資ローンを利用している方は、『借り換え』という選択も検討しましょう。低金利の金融機関で借り換えできれば、毎月の返済額が少なくなります。借り換えにより毎月の収支が改善すれば、審査上でも有利になるでしょう。

不動産投資ローンの借入フロー

金利や融資の条件は、金融機関によって異なります。また、申し込み時には審査に必要となる書類を準備しなければなりません。有利な条件で融資を受けるためにも、事前準備はしっかりと行いましょう。

書類・資料の用意

申し込みをする際には、主に以下の書類を準備することが必要です。金融機関によって異なるので、申し込みの際にはよく確認しましょう。

・必要資料・書類

＜物件に関する書類＞

・売買契約書

・登記簿謄本

・重要事項説明書

・建築確認申請書・建築確認済証

・構図・建物図面（各階平面図）

・測量図

・住宅地図

・物件概要書

・収支計画や事業計画書（レントロールや物件関連費用の概算表などを含む）

・固定資産税評価証明書など

＜本人に関する書類＞

・運転免許証・健康保険証・マイナンバーなど

・収入を証明する書類（会社員の場合：源泉徴収票、個人事業主の場合：確定申告書、法人の場合：法人決算書・勘定科目明細書）

・自己資金、金融資産の確認資料

・他社借入の返済予定表・カード明細

・住民税課税決定通知書など収入を証明するもの

審査

審査は、提出した書類に基づき行われます。

・審査期間

審査に要する期間は、金融機関によって異なるため注意が必要です。金融機関も物件の調査を独自で行うため、2～3週間、時には1ヵ月程度かかる場合があります。余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

・審査基準

審査のポイントは、『申込人本人の審査』と『不動産に対する審査』の2種類です。金融機関は、安定した収入から問題なく返済できるかどうかを2つの側面から審査します。それぞれの審査のポイントは以下の通りです。

＜申込人本人の審査のポイント＞

・勤務先

・勤続年数

・年収

・家族構成

・資産背景

・金融資産の保有状況

・他社のローンの返済状況

・金融事故の有無など

＜不動産に対する審査のポイント＞

・土地や建物の評価

・収支計画や事業計画の内容

・立地や周辺環境

・入居状況や稼働率

・審査が通りやすい人の特徴

金融機関によって審査基準は異なりますが、審査に通りやすい人には特徴があります。

1.自己資金がたくさんある

自己資金が豊富ならば、不測の事態や返済が厳しい状況でも対応できる可能性が高くなるため、審査で有利になることが考えられます。

2.物件の利回り（収益性）が高い

「物件の利回りが高い＝収益力が高い」とみなされるため、収益力が高いほど物件価値が高いと判断されます

3.勤務先の属性がよい

上場企業のような大企業や公務員など勤務先の属性がよいほど、収入の安定が見込めます。そのため、金融機関の審査では返済が滞るリスクが低いとみなされ、審査に有利になる可能性があるでしょう。

融資決定通知

審査が無事通過すれば、金融機関から融資承諾の連絡があります。販売業者によっては、融資証明書や融資決定通知書が必要なケースもあるので確認しておきましょう。

・融資決定通知の内容

金額や融資金利、返済期間、融資実行の条件など、誤りがないかについてよく確認しましょう。

4.高年収

年収が高いほど返済能力に余力があります。万が一、空室ができても給与から返済の不足分を補てんできる可能性が高く、審査においても有利になるでしょう。

融資の手続き

融資を受ける際、金融機関との契約の手続きがあります。

・手続きの内容

主な契約関係の書類は、以下の通りです。金融機関の担当者に書類の記載方法や印鑑証明書などの登記に必要な書類をよく確認しましょう。

・抵当権（根抵当権）設定契約書

・金銭消費貸借契約書

・保証会社がある場合には保証委託契約書

・団体生命保険申込書兼告知書など

融資の実行

すべての手続きが終了し、融資が行われる（実際にお金を借りる）ことを金融機関では『実行』と呼びます。

・実行後に行うこと

融資実行後に代金を支払い、所有権移転や抵当権設定などの登記ができれば、物件は自分のものになります。入居者の募集・建物の管理・家賃の回収など、自分で行うことが困難な場合には、専門業者に依頼することも可能です。

不動産投資ローンを借りる上でのおすすめのポイント

不動産投資を行う上で重要になるおすすめポイントを紹介します。

物件の立地や収益性

物件の立地や収益性は、金融機関の審査に大きな影響を与えます。金融機関は、不動産投資ローンの対象となる物件を独自の調査により評価しますが、駅が近いなど、立地条件が良好な物件は安定した収益性が期待でき、高い評価につながります。

金利による違い

高い収益性を生み出すオーナーになるには、「物件そのものの収益性が高い」「低金利の融資が受けられる」といったことが重要です。そのためには、金利1％台～2％台での融資が理想となります。

アパート経営は、ローン選びで大きな差がつきます。利回りの高い好条件の物件を購入しても、ローンの金利が高ければ思うような収益をあげることができません。金融機関から長年の実績により信頼を得ている販売会社からの紹介があれば、1％台で融資が受けられる可能性もあります。

実績がある販売会社を選ぶ

高い収益を生み出すアパートのオーナーになるには、立地条件の良い土地を選定することが大切です。また、デザイン性や設備、周辺の住環境に合わせた間取りの建物を建設し、建築後の管理やメンテナンスが必要となります。

これらを満たすには、実績とノウハウが蓄積された信頼性がある販売会社を選ぶことが重要です。金融機関からの信頼が厚い販売会社からの紹介は、審査基準のひとつになり得ます。

不動産投資ローンはプロに相談

1棟アパートや賃貸用マンションなどの不動産へ投資してオーナーとなることで、長期に安定した収益を得ることが可能です。しかし、アパート経営をするには建物の管理や家賃管理など煩雑な管理業務が伴うため、実績のある販売会社のサポートを受ける必要があるでしょう。

投資初心者や忙しいサラリーマンでも、信頼できる販売会社を選ぶことで、少ない自己資金を活用して不動産投資を始めることができます。シノケンなら長年の実績に裏打ちされた豊富な資金調達プランと、施行から運用までの幅広いサポート体制をお客様に提供することが可能です。

アパート経営を考えるなら、一人ひとりに合わせたプランを提供できるシノケンにぜひご相談ください。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

家賃収入には確定申告が必要！必要書類とやり方を解説2020.05.01

家賃収入には確定申告が必要！必要書類とやり方を解説

不動産投資初心者にとって、税金は心配事の一つです。しかし、「家賃収入が入ってきたのに、確定申告のやり方がわからない」という方もいるのではないでしょうか。ここでは、不動産投資初心者に役立つ、確定申告で知っておきたいポイントを紹介します。家賃収入について確定申告が必要となるケースや所得税の計算、家賃収入の種類や必要経費について解説します。

家賃収入で確定申告が必要な場合とは？

基本的に、サラリーマンの場合は給与収入が2,000万円を超えないかぎり、会社で年末調整をしてくれるため、確定申告をする必要がありません。しかし、給与収入とは別に収入があると、場合によっては確定申告が必要になります。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なケースをみていきましょう。

・年間の家賃収入（不動産総収入－必要経費）が20万円を超える場合

家賃収入は不動産所得に該当するため、20万円を超える場合は確定申告をしなければなりません。不動産所得は、不動産に関する総収入から固定資産税や火災保険料、減価償却費など必要経費を控除した金額となります。

・損益通算する場合は、家賃収入が20万円超えるのであれば、赤字経営でも確定申告が必要

たとえ、不動産経営が赤字になったとしても、給与所得と不動産所得を合算して損益通算する場合や、繰越控除の適用を受けようとする場合には確定申告が必要です。

・不動産所得が赤字なら申告不要

損益通算の必要がないのであれば、不動産所得が赤字の場合は確定申告する必要はありません。

確定申告漏れに注意

確定申告漏れには、注意が必要です。もし、確定申告を忘れたり申告内容に漏れがあったりすると追徴課税のペナルティが課せられます。

・追徴課税の種類

『追徴課税』の種類には、以下のものがあります。

　・延滞税

　　確定申告の期限後に申告をした場合、納付しなければならない税額があると『延滞税』が課せられます。

　・無申告加算税

　　確定申告が必要な人が申告しなかった場合、納付すべき金額の5～20％が『無申告加算税』として加算されることがあります。

・追徴課税以外のペナルティ

申告額が少ないと『過少申告加算税』、故意に所得を隠ぺいするなど最も悪質なケースでは『重加算税』を課せられる可能性があります。脱税は犯罪のため、確定申告は忘れず間違いのないよう行いましょう。

不動産所得が赤字でも確定申告をしたほうがいい

不動産所得が赤字でも、確定申告をしたほうがよいケースがあります。特に、給与など他の所得と損益通算できる場合は、税金が還付される場合があるので、確定申告をしたほうがよいでしょう。損益通算とは、不動産所得や事業所得が赤字の場合に、給与所得などの他の所得と合算することをいいます。

例えば、給与所得が300万円で不動産所得が▲50万円の場合、損益通算すると所得は250万円です。サラリーマンは、源泉徴収により所得税を納税しますが、確定申告をすることで所得金額が減少し、税金の還付が受けられる可能性があります。

【確定申告で知っておきたい】所得税の計算

家賃収入は、不動産所得に該当します。家賃収入がある場合の所得税の計算方法を見ていきましょう。

所得税額の税率

課税所得金額の計算ができたら、課税所得の金額に応じた所得税の税率を乗じ、課税控除額をその金額から控除します。国税庁のホームページにある所得税の速算表（国税庁『所得税の税率』）を活用すれば簡単に計算することが可能です。

【計算方法】

・所得税額＝（課税所得金額×税率）－課税控除額

【確定申告で知っておきたい】家賃収入の種類

不動産所得に該当する家賃収入の内容や、課税される税金の種類、事業所得との違いついて解説します。

不動産所得

不動産所得には、次のものが該当します。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け

(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け

(3) 船舶や航空機の貸付け

・不動産所得に分類されるケース

家賃収入のほか、頭金や更新料などの名目で受領するものは『不動産所得』に含まれます。しかし、敷金や保証金など、入居者が退去するときに返金するものは、不動産所得には含めません。ただし、滞納した家賃や掃除代などの名目で敷金から充当し、返金しない場合には収入となるので注意が必要です。

・課税される税金

家賃収入に関する税金は、所得税以外にも以下のようなものがあります。

1. 住民税

地方税の1つで、都道府県民税と市区町村民税の総称です。所得割と均等割りの2つからなり、所得割は所得に応じて課税、均等割りは全員に対して等しく課税されます。税率は、都道府県民税が4％、市区町村民税が6％です。しかし、政令指定都市や都道府県によって税率が異なることがあります。

2. 個人事業税

不動産所得が290万円を超えて、不動産貸付業と認定された場合に課税されます。個人事業税は不動産所得を算出し、5％（※業種によって異なる）の税率を乗じることで税金の算出が可能です。

※不動産貸付業は第1種事業で5％

3. 消費税

課税売上高が1,000万円を超えると、原則その翌々年から『消費税』が課税されます。事務所の賃貸など事業用賃貸物件は課税対象ですが、居住用賃貸物件として住居の貸付に該当する場合は、原則消費税は課税されないので注意が必要です。住居と店舗や事務所の併用などの場合は、事業用賃貸部分と居住用賃貸部分の面積を按分して計算します。

その他にも、不動産を保有していることで毎年課税される固定資産税や、不動産を売却したときにかかる譲渡所得税などさまざまな税金があります。

・税額のシミュレーション

以下の条件で簡単に不動産収入に関する所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。

・所得金額：給与収入500万円（給与所得356万円）、不動産所得500万円

・各種所得控除：社会保険料控除76万円　生命保険料控除12万円　基礎控除48万円

（給与所得356万円＋不動産所得500万円）－各種所得控除136万円＝課税所得金額720万円

課税所得金額720万円に所得税率を乗じて、課税控除額を差し引くと、所得税額が以下のように算出できます。

課税所得金額720万円×税率23％－課税控除額63万6,000円＝所得税額102万円

ここで計算した金額に復興特別所得税2.1％を加算した金額が所得税として支払う金額となります。

所得税額102万円×復興特別所得税率2.1％＝2万1,420円

事業所得

同じ家賃収入でも一定の要件を満たすと、事業と認められる場合があります。その違いと要件を見てみましょう。

・事業所得に分類されるケース

不動産の貸し付けによる所得は不動産所得に分類されますが、以下のいずれかの基準にあてはまれば原則として事業として取り扱われます。ただし、事業と判断される基準は、賃貸経営の規模によって異なります。

　1. アパートなど独立した部屋数がおおむね10室以上ある

　2. 一軒家などの賃貸用の家屋をおおむね5棟以上ある

・不動産所得との違い

不動産所得で申告するよりも、事業所得で申告したほうが税法上有利になることがあります。不動産所得と事業所得の税法上の相違点を見てみましょう。

1.建物の取り壊し費用

　事業所得の場合：その全額を必要経費に算入できる

　不動産所得の場合：収入に計上した年分までさかのぼり、所得がなかったものとして計算し直す

2.回収不能の家賃の貸し倒れ損失

　事業所得の場合：回収不能となった年分の必要経費に算入できる

　不動産所得の場合：収入に計上した年分までさかのぼり、所得がなかったものとして計算し直す

3.専従者の給与

事業所得の場合：青色申告は専従者の給与が必要経費、白色申告は事業専従者控除として一定額の控除が認められる

4.青色申告特別控除

　事業所得の場合：最高65万円※

　不動産所得の場合：最高10万円

　※2020年度から「65万円の青色申告特別控除」を受けるための要件が変わります

【確定申告で知っておきたい】家賃収入と必要経費

家賃収入と必要経費について、具体的な内容を解説します。

家賃収入とは

家賃収入となるものについて見ていきましょう。

・家賃収入になるもの

家賃の他に、次のものも家賃収入（不動産収入）の総収入金額に含めて計算します。

イ名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

ロ敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

ハ共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

家賃や礼金、更新料は不動産収入ですが、敷金や保証金は預り金となるので収入とはみなされません。共益費など共同で利用する設備や、施設を維持するための共用部分の電気代や水道代、エレベーターの電気代などは不動産収入に含まれます。

携帯電話などのアンテナ基地設置料や、自動販売機の設置による収入は、事業として消費税の課税対象となり、営業外収入となります。

・滞納された場合の家賃収入の計算方法

家賃を滞納された場合には、家賃をもらっていないので家賃収入とするべきか迷ってしまうかもしれません。しかし、所得税の収入の計上時期は以下のように定められています。

1. 契約や慣習などで定められている支払日

2. 実際の支払い日

3. 係争があった場合は、和解や判決があった日

通常、家賃の支払日は契約で定めることになるので、滞納により支払いがなかったとしても支払日が家賃収入の計上時期となります。

必要経費とは

必要経費となるものについて見ていきましょう。

・必要経費になるもの

賃貸経営に必要なものは、原則経費として計上することが可能です。賃貸経営に関する固定資産税や事業税、水道光熱費や修繕費、減価償却費などさまざまな経費があります。ただし、過剰に経費を計上することや私生活に関する費用を計上しないように注意が必要です。

・青色申告のみ必要経費になるもの

青色申告のみ必要経費になるものがあります。

1.青色申告特別控除

事業所得として不動産貸付業を行っている場合、複式簿記に則って記帳するなど一定の要件を満たせば、最高65万円を所得金額から控除することができます。複式簿記の利用をしていなくても、また、不動産所得として家賃収入を計上している場合にも、最高10万円を控除することができます。

2.青色事業専従者給与

青色申告者と生計を同一にする年齢15歳以上の配偶者や親族で一緒に仕事をしている場合、支払った給与は必要経費に算入することができます。

3.貸倒引当金

『貸倒引当金』とは、売掛金など回収が困難になると見込まれる場合、見込み額をあらかじめ損失として計上するものです。事業所得として青色申告をする場合、売掛金などの金銭債権を合計した帳簿価額合計額の5.5％以下の金額が必要経費として認められます。

・必要経費にならないもの

賃貸経営とは関係のない自宅部分に関する費用や、私生活に要した費用は必要経費にはなりません。自宅の電気代や水道光熱費、車両費、電話料金など賃貸経営に関するものと私生活に関するものと区別することが難しい場合には注意が必要です。また、所得税や住民税も必要経費に計上できないので注意しましょう。

ローンの利息についても、土地にかかる利息は原則経費算入することができないので注意が必要です。ただし、例外として不動産所得がプラスの場合、その利益の範囲内では土地部分の利息も経費に計上することができます。

・経費計上のポイント

経費計上のポイントは、領収書などで賃貸経営との関連性を示す客観的な証拠を残すことです。もしも、領収書がない場合には、事業に関連する費用である取引の記録を帳簿にしっかりと残しておくことをおすすめします。生活に関する入出金と賃貸経営に関する入出金の通帳を別にして、明確に使い分けることも効果的です。それでも、万が一税務調査が入ったときに経費として否認されることがあるので、注意しておきましょう。

確定申告の必要書類とやり方

確定申告のやり方について、白色申告と青色申告との違いから解説します。

白色申告

まず、白色申告をみていきましょう。

・概要　控除内容

『白色申告』は、単式簿記での記帳が可能であり、比較的簡単にできる申告です。しかし、青色申告でできる特別控除を受けられなかったり、純損失の繰り越しができなかったりするなどのデメリットがあります。

・必要書類

必要書類は下記の通りです。

　1.確定申告書（B）

　2.収支内訳書

　3.マイナンバーカードの写し（通知カードの場合は、別途本人確認書類の写しが必要）

　4.源泉徴収票（給与収入があった場合）

　5.各種控除関係の書類

　　社会保険料控除：国民年金保険料、国民年金基金の掛金については控除証明書

　　小規模企業共済掛金控除：掛金額の証明書

　　生命保険料控除：支払額の証明書

　　地震保険料控除：支払額の証明書

　　勤労学生控除：学校などから交付される証明書

　　雑損控除：災害等に関連して支出した領収書

　　医療費控除：医療費控除の明細書、医療費通知（医療費のお知らせ）など

　　寄付金控除：寄付した団体の受領証、証明書や認定証の写しなど

その他にも、住宅借入金等特別控除や税額控除をする場合に必要な書類があります。

・申告のやり方

白色申告を行う際には、確定申告書（B）と収支内訳書を作成し、各種控除に必要となる書類を添付して、期日までに税務署に提出が必要です。白色申告に必要な収支内訳書も、青色申告に必要な青色申告決算書に比べて記載内容が簡単になっています。

青色申告

次に青色申告をみていきます。

・概要　控除内容

『青色申告』とは、確定申告の際に複式簿記などで帳簿を記帳して申告する方法です。青色申告とするためには、税務署に『青色申告承認申請書』をその年の3月15日までに提出する必要があります。青色申告の記帳は、年末に貸借対照表と損益計算書が作成できるような正規の簿記で記載することが求められます。

帳簿などの作成に手間がかかるデメリットはあるものの、青色事業専従者給与、純損失の繰り越し、貸倒引当金などの税法上の優遇措置がある点はメリットです。複式簿記で記帳して貸借対照表と損益計算書を作成することで、最高65万円の青色申告特別控除が受けられることが最大の魅力でしょう。

・必要書類

必要書類は、収支内訳書の代わりに青色申告決算書が必要になりますが、その他の控除に必要となる書類は、白色申告と同じです。

・申告のやり方

申告を行う際には、確定申告書（B）と青色申告決算書を作成し、各種控除に必要となる書類を添付して、期日までに税務署に提出します。

法人の場合

法人の場合は下記の通りです。

・申告のやり方

法人で確定申告をするには決算手続きを行い、決算書を作成する必要があります。決算日は、個人の確定申告とは異なり任意で決めることが可能です。決算期で取引を区切って、経営状態や財務状況を確定させることになります。

決算期末の翌日から2ヵ月以内に法人税の確定申告をするのが原則です。会計上の利益と税法上の所得を区別して計上することから、専門的な知識が必要になります。個人で不動産経営をしている方が法人にする場合には、売上の規模や社会保険に加入できるメリット、税法上のメリットやデメリットを慎重に検討することが必要です。税理士や会計士などの専門家に相談のうえ、法人を設立することをおすすめします。

家賃収入がある場合の経費

家賃収入がある場合の主な経費の種類には以下のものがあります。確定申告に備えて領収書など費用が証明できるものを保存して帳簿につけるなどしっかりと管理しましょう。

　・租税公課（物件の固定資産税・都市計画税、不動産取得税・登録免許税、事業税、印紙税）

　・支払保険料（火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など）

　・減価償却費

　・修繕費

　・借入金の利息

　・管理会社や不動産会社に支払う管理費・修繕積立金

　・広告宣伝費

　・通信費

　・物件の共用部分の水道光熱費

　・物件の清掃や見回りのための交通費

　・管理会社や修繕をする会社との打ち合わせに必要な費用や接待費

　・新聞図書費

　・消耗品費その他

　・税理士・司法書士などへの報酬や顧問料

寄付金控除：寄付した団体の受領証、証明書や認定証の写しなど

賃貸経営は確定申告や税金の知識は必要不可欠

家賃収入は、確定申告が必要になります。そのため、賃貸経営を行う場合、税法上の知識は欠かせません。不動産投資初心者のなかには「確定申告をするのが初めて」という方もいるかもしれませんが、確定申告や節税対策の準備は万全に行いたいものです。

シノケンなら不動産税務に精通した税理士のご紹介も可能です。不動産投資で利益を増やすなら、節税対策から確定申告の手続きまで複雑で面倒なことも相談できるシノケンにお任せください。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

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