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サラリーマンの不動産投資　失敗しないために知っておきたいポイント2020.12.02

サラリーマンの不動産投資　失敗しないために知っておきたいポイント

働き方改革の影響から多様で柔軟な働き方を選ぶ人が増えていますが、サラリーマンの副業として注目を集めているのが不動産投資です。普段は、会社勤めで時間がない方も、年金対策や節税対策の観点から、アパート経営に乗り出すという方が増えています。本記事ではサラリーマンが不動産投資を選ぶ理由や、不動産投資で失敗しないために知っておきたいポイントについて解説します。

サラリーマンが不動産投資をする理由・メリット

不動産投資をするサラリーマンが増えているのには理由があります。不動産投資をする理由とメリットについて確認していきましょう。

・銀行から融資を受けやすい

サラリーマンの場合は、給与収入という安定した収入があるため、銀行から融資を受ける際に強みになります。加えて、購入する不動産の立地条件がよく、厳選された物件であれば、家賃収入が長期で見込まれるため、比較的融資を受けやすくなっています。

・外注でできる、他人に管理を任せられる

購入した不動産の管理や入居者の管理は、手数料を支払い不動産会社や管理会社に任せることができます。そのため、普段は会社勤めで時間が取れないサラリーマンでも不動産投資を始めることは可能です。

・節税ができる

　所得税や住民税を計算する際、不動産によって得られた所得は、給与所得と損益通算されます。そのため、仮に不動産所得が赤字であっても給与所得と損益通算することが可能です。その結果、給与所得が減り、所得税や住民税が節税できます。不動産所得は、収入からさまざまな経費を控除できるので、節税対策にも有効です。

損益通算（相殺）により給与所得で支払った所得税の一部が返還されることは、サラリーマンならではのメリットといえるでしょう。

・生命保険代わりになる

金融機関でローンを申し込む際は多くの場合、「団体信用生命保険」に加入しますが、加入していることにより万一の不幸があってもローンの残額は保険金で完済されます。残された家族には、無借金の収益物件と毎月の家賃収入が残り、アパート経営そのものが生命保険代わりになります。

・インフレに強くなる

物価が上昇し続けるインフレ時には、現金の価値は下がっていきます。しかし、資産を不動産として所有していれば、インフレによる物価の上昇で不動産の価値や家賃の相場が上昇していくため、リスクヘッジになるでしょう。現金で保有するよりも不動産投資はインフレに強いといえます。

サラリーマンの不動産投資の注意点・デメリット

サラリーマンが不動産投資をするときの注意点・デメリットを見ていきましょう。

・投資金額が大きい

不動産投資の金額は、規模や建物の築年数、間取り、物件があるエリアによって金額が異なりますが、株式投資やFXなどと比べると投資金額は大きい傾向です。そのため、自己資金のみで始めることは難しいでしょう。

・流動性が低い

不動産の場合、売却するには不動産業者へ依頼して買い主を探してもらうことが必要です。すぐ売却して手元資金を増やすことは難しいため、現金化するのに時間がかかります。

・空室リスク

　常に満室とは限らず、空室があると家賃収入が減少します。特に1室の区分マンションのみに投資している場合は、空室になると収入はゼロになるので注意が必要です。賃料収入が入らなくなれば金融機関のローン返済は自己資金で行う必要があります。

・地震のリスク

地震や津波による破損・倒壊のように大きな被害に遭うと、家賃収入を得ることはできません。耐震性・耐久性に優れた物件を購入するなど、土地・建物の安全性に対するリスクヘッジは不可欠です。地震保険に加入することも検討しましょう。

・火災リスク

火災によって建物が消失することもリスクの一つです。入居者の火の不始末や近隣の火災による被害を受けることも考えられます。火災保険には必ず加入しましょう。

・賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸管理会社が倒産すると敷金・家賃や原状回復のためのクリーニング費用が回収できず、損失が発生する可能性があります。賃貸管理会社は、実績豊富な信頼できる会社を選びましょう。

サラリーマンが不動産投資をする前に知っておきたいポイント

しっかりと知識を身につけないで、不動産投資を始めることにはリスクがあります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたいポイントを紹介します。

サラリーマンが投資をする前に知っておきたい6つのポイント

・物件管理の方法（建物管理・賃貸管理）

　物件管理の方法は、以下の2種類があります。

　1.建物管理：共用部分の清掃や各種保守点検業務など

　2.賃貸管理：入居者の募集や家賃の集金、家賃滞納者への督促やクレーム対応など

建物の保守状況やクレームの有無、知らないうちに家賃を下げたりしていないかなどを確認することは大切です。すべてを管理会社に任せっきりにすることはおすすめできません。

・不動産投資の種類とその特徴を理解する

　不動産投資には、「1棟アパート」「ワンルームの区分マンション」「戸建て」による違いもあれば、「ファミリー向け」、「単身者向け」の間取りの違いもあります。閑静な住宅街、大学が多い地域、企業が多い地域によっても入居者のニーズは異なる傾向です。エリアの特性や立地条件など特徴を理解することが重要になります。

・土地勘や資産性の高いエリアを知る

　物件を選ぶときには、土地勘があり価格相場がつかみやすいエリアを選ぶことも一つの方法です。何度も訪れたことがある場所の中から、「利便性」「住環境」「立地条件」を考慮して資産性の高いエリアに絞って購入するのもよいでしょう。

・税金関係の知識を身につける

　不動産投資による収入は不動産所得となり、確定申告が必要です。節税の効果があるのは主に「所得税」「住民税」「相続税」の3つ。節税目的で投資を行うのであれば、税金の知識を身につけることが必須です。

・ローンの組み方を知る

　金融機関によって金利や融資の条件が異なり、多くの必要書類を準備しなければなりません。有利な条件で融資を受けるには、ローンの組み方を知ることが重要です。金融機関から信頼の厚い会社の紹介であれば、有利な条件で融資を受けられることがあります。

・実質利回りと表面利回りを知る

　投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを判断する指標が「利回り」です。「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割って単純に算出した利回りのこと。空室のない賃料収入を不動産取得費用や維持管理費を考慮せずに物件価格で割って計算します。

【計算方法】

「（年間家賃収入÷物件価格）×100」

「実質利回り」は、実際の不動産取得費用を物件価格に加え、維持管理費用を年間家賃収入から控除して算出した利回りのことです。実際に不動産投資にかかるコストを考慮して計算します。

【計算方法】

「（年間家賃収入－年間の維持管理費用）÷（物件価格＋不動産取得費用）×100」

不動産投資の審査のポイント

　不動産投資の審査のポイントは、大きく分けて「申込人本人に対する審査」と「不動産に対する審査」の2種類です。審査のポイントは、「融資した金額を問題なく返済できるかどうか」であり、この信用を与えることを「与信」と呼びます。また、申込人本人の収入状況や勤務先の信用度などの社会的・経済的背景が「属性」です。不動産の収益力と申込人本人の属性を総合的に判断して金融機関は融資をします。

・申込人本人に対する審査（属性）

不動産投資は、長期のローンを組むことが多い傾向です。金融機関は、申込人本人の収入が減少すると家賃収入だけでは融資の返済と生活費が確保できなくなる可能性を考えます。そのため、「属性」は金融機関の融資の判断に大きく影響を与えるのです。

融資の判断に影響を与える「属性」のポイントを見てみましょう。

1. 勤続年数、勤務先、年収

高年収で勤続年数が長いほど、転職リスクは少なく安定した収入が得られると判断されます。勤務先が大手か中小企業かでも判断は異なる傾向です。

2. 家族構成

家族が多ければ、生活費や学費が多くかかります。連帯保証人となる配偶者の有無もポイントの一つです。

3. 資産背景・金融資産の保有状況

ローンの返済が滞った場合に、ほかの金融資産から返済することができるかを判断するので、金融資産の保有状況や資産背景がポイントになります。

4. 他社のローンの返済状況や金融事故の有無

住宅ローンなど、他社での借入状況や金融事故の有無もポイントになります。返済が遅れている場合や、クレジットローン、カードローンに延滞履歴や破産などの金融事故の履歴があると審査には通りません。

・不動産に対する審査

金融機関は、借入申込者が購入する不動産に抵当権や根抵当権を設定します。なぜなら、万が一返済不能になった場合には物件を売却して融資を回収するからです。担保があると、貸し倒れのリスクが少なくなるので、低金利での融資が可能になり、不動産の評価が高ければ融資限度額も大きくなります。

1. 土地・建物の評価

金融機関は、近隣の実際の取引事例や公示地価・路線価をもとに独自の方法で評価を行います。建物も、再調達価格や法定耐用年数をもとに独自の方法で評価するのが一般的です。

2. 立地条件・物件周辺の入居状況

金融機関は、物件の担保価値や収益力を審査するために購入物件を独自で調査します。立地条件や周辺の同様の収益物件の入居状況・稼働率は審査に影響を与えるポイントの一つです。

3. 収支計画・事業計画

長期的に安定した収入が得られるかどうかを判断します。一定の収益が上がる見込みがなければ、不動産経営として見込みがないため審査は通らない可能性が高くなるでしょう。

特に、「不動産に対する審査」では、サラリーマンが自分で対応することは困難なケースがあります。そのため、不動産を購入する会社のサポートやその会社の金融機関からの信用度が重要になるのです。

サラリーマンとしての属性を改善する方法

事前に属性を改善するために準備できることもあるので、その方法を紹介します。

・収入を増やす

　業の年収が高く、安定しているほど属性は改善します。ただし、個人で行う副業は安定収入とみられない場合が多いので注意が必要です。

・クレジットカードの限度額を下げる

　クレジットカードを契約している場合、実際に使っていなくても将来利用するかもしれないので、属性に影響する可能性があります。大きな限度額のものは減額し、利用していないものは事前に解約しておくことで、属性が改善される可能性があるでしょう。

・住宅ローンなどの借り換えをする

住宅ローンや不動産投資で融資を受けている方は、ローンの借り換えをすることも有効です。借り換えにより毎月の収支が改善すれば、属性の改善につながります。

サラリーマンは副業が禁止？

最近では、副業を認める企業も増えています。厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」でも、原則、副業・兼業は認める方向で企業への対応を求めています。ただ、勤務先とのトラブルで本業の立場を危うくしてしまっては意味がありません。副業に理解がない会社もあるので、注意が必要です。まずは、勤務している会社の就業規則で副業が認められているかどうかを確認しておきましょう。注意すべきポイントは以下の通りです。

・副業を行う場合には事前に届け出が必要となる

就業規則で、副業を事前届出制にしている企業も少なくありません。会社に秘密にしていた場合、処分の対象となる可能性があります。

・禁止事項には注意する

副業が認められたとしても、禁止や制限される事項が定められていることがあります。代表的なものとして以下のことがあげられます。

1. 労務提供上の支障がある場合

2. 企業秘密が漏えいする場合

3. 会社の名誉や信用を損なう行為・信頼関係を破壊する行為がある場合

4. 企業の利益を害する場合

・本業に影響を与えない

副業により時間的負担や身体的負担が多くなり、本業でミスをするケースが考えられます。人事評価でマイナスのイメージを与えることにもなり、昇進や昇給に影響を与える可能性があります。

サラリーマンでもできる不動産投資のモデルケース

アパート経営を始めたいと思っていても、自己資金が少ないということで躊躇している方もいるかもしれません。しかし、サポートがあれば、自己資金が少ない場合でも、アパート経営を始めることができます。例えば、シノケンのプロデュースでアパート経営を始めたオーナーの約4割の方は自己資金500万円未満、年収700万円未満の方も4割以上です。

シノケンでは、老後のための資産を残したいという多くの方のために、資産作りをサポートしています。アパート経営は、建てる前に土地や周辺環境の調査を十分に行い、建てた後も管理やメンテナンスが必要です。それには、実績とノウハウが蓄積された信頼できるパートナーを選ぶことが大切になってくるでしょう。

不動産投資で副業を検討している方は、アパート経営のプロが力強くバックアップするシノケンで不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

銀行に20年以上勤務し、融資及び営業の責任者として不動産融資から住宅ローンの審査、資産運用や年金相談まで幅広く相談業務の経験あり。在籍中に1級ファイナンシャル・プランニング技能士及び特定社会保険労務士を取得し、退職後、かじ社会保険労務士事務所として独立。現在は労働基準監督署で企業の労務相談や個人の労働相談を受けつつ、セミナー講師など幅広く活動中。中小企業の決算書の財務内容のアドバイス、資金調達における銀行対応までできるコンサルタントを目指す。法人個人を問わず対応可能で、会社と従業員双方にとって良い職場をつくり、ともに成長したいと考える。

【2020年最新】不動産投資の金利とは？金利の相場2020.11.30

【2020年最新】不動産投資の金利とは？金利の相場

アパート経営を考えている方にとって、気になるのが融資を受ける際の金利です。現在の低金利政策がいつまで続くのかは誰にも予想できません。しかし、不動産投資のリスクヘッジとして「金利上昇への備え」ができていれば、実際の金利上昇時に慌てずに対応することができるでしょう。今回は、不動産投資の金利とその相場に注目して解説します。

不動産投資の金利とは？

不動産投資では、調達コストとなる金利を抑えて利回りの高い物件を選ぶことが重要です。金利の種類は大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。

金利とは？

お金を借りたときに借入元金に対して支払う使用料を年率に換算したものを金利と呼びます。つまり、収益物件購入時に金融機関から融資を受けた金額に応じて支払う使用料ということになります。その割合を年率に換算し、パーセント（％）で表します。

収益物件の表面利回りから融資を受けた際の調達コストとなる金利を差し引いた数値をイールドギャップと呼びます。不動産の利回りが高いほど、また調達金利が低いほど、イールドギャップは高くなる傾向です。イールドギャップの数値が高ければ、その分リスクが低くなり、金利上昇のリスクに備えられることになります。

金利の種類

・変動金利

金融機関は、独自の長期貸出金利を基準とした一定のレートによって金利を決定します。この基準金利の見直しにより変動するのが変動金利です。

・固定金利

返済途中で金利が変更されず固定されているのが固定金利です。固定金利には、選択した一定期間だけ金利を固定する固定金利選択型と全期間固定型の2種類があります。

不動産投資は変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか

変動金利と固定金利にはそれぞれに特徴があります。金利の種類を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。

変動金利のポイント

・メリット

現在の金利情勢を考え、低金利のメリットを最大に生かしたいと考える方には変動金利がおすすめです。固定金利と比べて変動金利は低金利の傾向にあり、変動金利のほうが支払利息は少なくなる分だけ、毎月の返済金額は少なくなります。

・注意点

変動金利の場合は、低金利の情勢が長く続くほど大きなメリットが得られますが、金利が上昇した場合には毎月の返済金額が増え、完済までの総支払額も増加します。金利上昇など情勢の変化によっては、最初から固定金利を選択したほうが完済までの総支払額が少なくなる可能性もあるので注意が必要です。

・シミュレーション（変動金利の相場で計算）

変動金利の相場で計算した返済額を見てみましょう。

＜借入金額7,000万円　返済期間25年で計算した場合＞

返済期間25年で7,000万円の融資を受けた場合、0.5％の金利の違いで毎月の返済金額は約1万7,000円、支払総額は約500万円もの差が生まれることになります。

・5年ルール

金利の変動があった場合でも約5年間は毎月の返済金額が変わりません。これを5年ルールと呼びます。金利変更時には、返済額の内訳である元金と利息の割合を変更することで調整します。

・1.25倍ルール

5年ルールにより返済額の変更は5年ごとに行われますが、毎月の返済金額が増額する場合、変更後の返済額は変更前の返済額の1.25倍が限度です。これは、急激な返済金額の上昇を避けるためであり、1.25倍ルールと呼びます。

※金融機関によっては上記のルールを適用していないところもあります。

固定金利のポイント

・メリット

金利上昇リスクに備えて返済金額を確定したい方には、固定金利がおすすめです。固定金利は、借入時に総返済額が確定するため、毎月の返済額が途中で変わるというリスクがありません。資金計画を立てやすく、金利上昇時のリスクヘッジになります。

・注意点

金利上昇局面ではリスクヘッジとして固定金利を選ぶことにメリットがあります。しかし、金利が上昇しなかった場合には、変動金利よりもが支払利息が多くなるので注意が必要です。

・シミュレーション（固定金利の相場で計算）

固定金利の相場で返済額を見てみましょう。

＜借入金額7,000万円　返済期間25年で計算した場合＞

変動金利の相場よりも金利が高いため、毎月の返済金額、総支払額、利息の支払い総額ともに変動金利よりも金額が大きくなります。

・固定金利選択型

固定金利選択型は、選択した一定期間が固定金利となり、固定金利の期間が経過したのちに金利の種類を再度選択することができます。「3年」「5年」「10年」「20年」など一定の固定期間を選択し、固定金利特約中は金利の種類を変更できず、返済額も変わりません。固定金利期間終了時に再度金利の種類を選択する手続きをしないと、自動的に変動金利に切り替わるのが一般的です。

・全期間固定型

全期間固定型は、返済期間の途中で金利が変更されることはありません。返済額が一定なので返済計画を立てやすく、金利上昇リスクをヘッジできます。

変動金利と固定金利にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、どちらがいいとは一概にはいえません。不動産投資をするなら、自分に合ったプランを提案してくれる会社に相談するのがおすすめです。

現在の低金利情勢を活かして変動金利を選択するのもよいでしょう。毎月の返済金額が少ないうちに現預金を増やし、金利上昇に対するリスクヘッジとして繰り上げ返済を行うことで収支のバランスをコントロールできます。

また、将来の金利上昇を予想して、固定金利を選択するのもよいでしょう。マイナス金利の影響から固定金利の水準も下がっており、安定した家賃収入から金利の変動を気にせずに計画的な返済が可能になります。

不動産投資の金利の推移と相場

次に、金利の推移と相場について解説します。

金利の相場（長期プライムレート）

日本銀行が公表している長・短期プライムレート（主要行）の推移から金利の相場を見てみましょう。プライムレートとは、銀行が企業に対して融資するときの最優遇金利のことです。

・貸出期間が1年未満のもの：短期プライムレート

・貸出期間が1年以上のもの：長期プライムレート

このプライムレートを基に各銀行が基準金利を定めているので、貸出金利は、長・短期プライムレートの影響を大きく受けることになります。

出典：日本銀行の長・短期プライムレートの公表データからグラフを作成。長期プライムレートは、みずほ銀行が自主的に決定・公表した金利を掲載

短期プライムレートの変動は、ほとんどありませんが、長期プライムレートは小刻みに変動していることが分かるでしょう。金融機関で連動するプライムレートの種類や過去の金利変動の推移をチェックするようにしましょう。

【2020年最新】各金融機関の金利の相場

一般的な目安ではありますが、金利の相場を紹介します。

・メガバンク（1～2％）

審査が厳しいといわれる一方で低金利の傾向にあり、日本全国に支店があるため広範囲エリアの物件の取り扱いが可能です。

・地方銀行（1～3％）

一般的には、メガバンクよりも金利が高い傾向にあるといわれ、銀行によって幅があります。銀行の支店があるエリアに限定されるケースが多いので、購入する物件の所在地が取り扱い可能かを必ず確認しましょう。

・信用金庫・信用組合（2～3％）

地元に根差した金融機関であり、親身に相談に乗ってくれるケースが多くあります。地方銀行と金利に大きな差はなく、懇意にしている信用金庫や信用組合に相談するのも一つの方法です。

低金利で不動産投資をするには

低金利で融資を受けるために、事前に知っておきたいポイントを紹介します。

・変動金利を選ぶ

低金利で長期間金利を固定する固定金利は金融機関にとってもリスクがあるため、固定金利は変動金利よりも高めの金利に設定する傾向があります。

・金利の交渉をする

金融機関は、申込人の資産状況や購入する物件の担保価値、立地条件、入居状況、収支計画などを総合的に判断して審査をします。信頼できる会社からアドバイスを受けて、入居率が良好で収支計画がしっかりしていることを交渉材料にすれば、金利を低くできる可能性があるでしょう。

・返済実績をつくる

すでに、金融機関に返済実績がある方は、金利交渉がしやすくなります。なぜなら、2棟目であれば、これまでの返済実績や収入状況を借り入れしている金融機関が把握しているからです。例えば、融資の残高が減少していれば、資産や収入状況から返済能力があると判断することがあります。

他行で融資を受けていた場合、返済に遅れがなく融資残高が減少していれば、低金利での借り換えも検討できるでしょう。

・不動産会社が提携している金融機関を活用する

提携ローンや融資実績が豊富で金融機関から信頼されている会社の紹介であれば、低金利の融資が期待できるでしょう。収支計画や市場調査もしっかりしている場合は、これまでの実績から前向きに融資を検討してもらえます。

・高利回りの不動産投資を選ぶ

高利回りの物件は、金利上昇リスクに対応可能で、金融機関も返済余力がある物件と判断し、審査が通りやすくなります。リスクが少なければ、低金利の融資につながるでしょう。

高利回りのアパートを低金利の銀行融資で借りる！

不動産投資は、金融機関から高い評価がある会社の紹介があれば、有利な条件での融資が可能になります。「どの会社から買うのか」で金利が大きく変わる可能性があるのです。シノケンの収益物件は、高い品質でコストダウンを実現しているため、高い表面利回りを得ることが期待できます。

調達金利を低く抑えることができれば、イールドギャップも高く安定した収益が見込めるでしょう。数多くの紹介実績と信頼があるシノケンに将来の資産づくりの相談をしてみてはいかがでしょうか。

◆氏名

加治直樹（かじ・なおき）

◆保有資格

1級FP技能士

社会保険労務士

◆主なキャリア

日本テレビ「ZIP！」に紹介されました2020.02.27

2020年2月27日、日本テレビの番組「ZIP！」にて、
シノケンの都市型コンパクトデザインアパート「AVAND」が
紹介されました。

～令和の人気物件～
約３畳の「狭小物件」でありながら、
ロフト(約３畳）を併せ持ち、天井の高い、圧迫感のない
空間が広がります。
アクセスの良さや手頃な家賃を求めた人々に、
「駅に近くて、値段も手頃」「極力長く住みたい」と人気を集めています。
狭小でありながら、十分な設備が備わっている点など、
さらに人気を高める理由となっています。

宮城テレビ放送『ミヤギnews every.』に紹介されました2020.02.27

2020年2月27日、宮城テレビ放送『ミヤギnews every.』にて、
ロフト付きスキップフロアタイプのデザインアパート、
「New Standard」が紹介されました。

～仙台でも広がりつつある「狭小住宅」人気～
約5.8畳のコンパクトな洋室でありながら、
広いスペースのロフトによって、空間的な広がりをもたらします。
今まで、首都圏や関西など大都市にて人気が広まっていた、
「安くて狭い物件」でしたが、
近年、仙台でも人気が広がりつつあるとご紹介されています。