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不動産投資ブログ

不動産投資とREIT投資、何が違うの?2015.12.11 11:04:00

カテゴリー: アパート経営

一般的に、不動産そのものに投資をするのが「不動産投資」、多くの投資家から資金を集め、商業施設、マンション、オフィスビルなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配することが「REIT(リート)」と呼ばれる不動産投資信託です。

REIT投資の魅力とは

日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
今やJ-REITの時価総額は10兆円を突破しており、投資対象として一定の市民権を得たと言えるでしょう。

銀行や証券会社の窓口でもREITは主力商品となっています。
地価の上昇やオフィスの空室率の低下、特に最近では外国人観光客の増加によるホテル稼働率の上昇がしばしばニュースで取り上げられています。

REITは多くの不動産に分散して投資することで賃料収入が安定します。
利益から法人税などを引いた後に分配を行う株式よりも利益に対する分配金の割合が高く、この分配金の高さもREITの魅力となっています。

また、一般的な不動産投資と比較すると、少額からの投資が可能です。
市況にもよりますが、数万円からの投資が可能であり、手軽に不動産のオーナーの一人になれるのも魅力です。

個人で不動産投資を行う場合には、多額の資金を準備する必要があります。
不動産の維持管理も自分で行う必要があります。

さらに、不動産の取得・保有・売却などには様々な税金がかかり、税務署への申告手続きなども手間です。

こうした事情を考えれば、不動産に投資するという点ではREITの方が優れているように見えますが、実際の不動産投資とREITを同じ目線で比較すると「こんなはずじゃなかった」という場面に遭遇することも。

不動産価格の上昇や空室率の低下は、本当にREITにとって好材料となっているのでしょうか?

REIT投資で気をつけなければいけないこと

REITは購入した物件の賃料収入が収益源となります。
賃料の上昇が不動産価格の上昇に追いつかなければ、
購入価格比で見た賃料の利回りが低下することに注意が必要です。

オフィス需要が高まってはいますが、
依然として企業の財布のひもが固いままでは
REITにとっては恩恵がありません。

多くの機関投資家はREITの分配金利回りと、
長期金利の差に注目しています。

将来の賃料上昇などに期待し、多くの投資家がREITを買い進めば、
当然利回りは低下し両者の差は縮小します。

また、利回りは一定であっても長期金利が上昇するような場合も
両者の差は縮小します。

一般的に両者の差が縮小する状況では、
機関投資家はREITを売却すると考えられています。

機関投資家のこうした動向は
REITの価格に大きな影響を与えることとなります。


このように、REITには多くの魅力がありますが、
あくまで金融商品であり、金融マーケットや大口の機関投資家の売買動向に大きく左右されることは否めません。

それに対し、こうした影響を受けにくい不動産投資はローリスク・ロングリターンの堅実な投資として大きな魅力があると言えるでしょう。



不動産投資やアパート経営については、お気軽にシノケンまでお問い合わせ下さい。

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