アパート経営で土地活用｜土地活用｜アパート経営のシノケン

お持ちの土地の条件や周辺環境に合った、最適な土地活用の方法を探しましょう

土地活用法にはどんなものがあるの？

土地活用と一言で言っても、
大きく分けて4つの方法があります。

〈土地活用の種類〉

駐車場や資材置き場としての土地活用
定期借地としての土地活用
アパート経営・マンション経営としての土地活用
店舗・オフィスビル・倉庫としての土地活用

土地がある環境や土地の形状など様々な条件があるので、どの土地活用法が一番適しているかを目的に合わせて見極めなければなりません。そのためには、市場調査や土地活用の経験や実績が豊富なプロのアドバイスが必要となります。

初期投資が少なくリスクも少ない駐車場経営は、収益も少ない

土地活用で駐車場経営をする方法には、いろいろと種類があります。

1ヶ月の賃料をもらって貸し出す「月極駐車場」や、時間貸しをして収入を得る「コインパーキング」、月極駐車場とコインパーキングを設置する「複合パターン」、さらに昼は病院の駐車場に、夜は地域住民にコインパーキングとして貸し出すなど昼夜を有効利用するパターンの駐車場などさまざまです。

駐車場経営での土地活用は初期投資が少なく、手軽に始められますが、実際には、駐車場の税金の評価額は更地の場合と同じで、一番高い評価になってしまうので節税効果がありません。固定資産税などの経費をまかなうくらいの収入を確保できればよいという程度で、それ以上の収益は望めません。

借り入れが不要で節税効果も見込めるが、10年以上の長期賃貸となる定期借地

定期借地は、平成4年8月11日から新しい借地借家法になり、賃貸した土地は期限が来れば必ず返還されるようになったので、土地活用として注目されるようになりました。定期借地には賃貸契約期間が50年以上で、期限後に賃貸した土地が更地で返却される「一般定期借地権」、賃貸契約期間が30年以上で、土地の持ち主が建物などを買い取ることで借地権が消滅する「建物譲渡特約付き借地権」、賃貸契約期間が10年以上20年以内で、原則として更地返却、使用用途は事業用に限定された「事業用借地権」の3つがあります。

定期借地は借り入れが不要で固定資産税や相続税も減額され、まとまった保証金と、安定した地代を得ることができますが、最低でも10年以上の長期賃貸になりますので、他の土地活用への転用がすぐにできません。また、事業用の場合、土地を賃貸した企業の倒産などのリスクも考えておく必要があります。

土地に建物を建てて賃貸するマンション経営・アパート経営

マンション経営は節税対策に有効で、土地を高度に活用することが可能です。アパートに比べて家賃を高めに設定することができて資産価値も高く、長期賃貸住宅経営ができますが、長期運用のため相続の分割に不向きです。また初期投資が高く、一般的に借り入れ期間が長期になります。

アパート経営は比較的投資額が低く、固定資産税や相続税対策にも有効で、しっかりとした事業計画を立てて運営すれば長期的に安定的な収入を得ることができます。

しかし、賃貸住宅には避けることのできない空室のリスクや建物の維持管理などが必要になります。

アパート経営をすると、その土地は小規模住宅用地として評価され、更地や駐車場に比べて固定資産税などが大幅に減税されます。また、減価償却費や借入金利などを必要経費として計上でき、所得税が軽減される場合があります。さらにローンなどで賃貸物件を建てた場合、ローン残高が相続財産から差し引かれるため、相続税の節税にもなります。

ある程度の条件が必要な、土地活用としての出店

土地の活用方法のひとつに、その土地に建物を建ててお店を出すという選択もあります。出店を検討する場合にまず確認しなければならないのは、出店する土地の用途地域です。用途地域とは、その土地に建てて良い建物の規模を制限するもので、地域により、建ぺい率や容積率が決まっています。

また、都市計画などや建築協定などの制限もあります。税制改正や法規制改正、社会情勢や経済情勢の変化による用途地域の改正などのほかにも、地域により様々な建築の制限や条件がある場合がありますので、役所などできちんと確認する必要があります。

また、出店する業種を選択する際には、周辺環境やニーズ、前面道路を通る車の量や、どんな車が多いのかが重要なポイントになります。出店で成功する土地は、ある程度条件が揃っている必要があり、業種によっても向き不向きがあるのです。

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