アパート経営を考える時に、何よりも検討材料となるのが「収支」です。
では「収支」とは何でしょうか。「収支」とは、アパート経営で得た収入金額から、必要経費などの支出を差し引いた残金のことで、簡単に言えば「もうけ」のことです。収入とは入居者からの家賃等を指し、必要経費とは修繕費等アパートの維持管理費などを指します。もちろん収支がプラス、つまり黒字になることがアパート経営を行う上での大前提となります。 |
収支を左右するポイントはいくつかありますが、その中でも収入を大きく左右する要素のひとつが対象物件の「入居率」です。
例えば月の家賃が８万円で１０室あるアパートを経営する場合、満室で運営できれば月の収入は８０万円となりますが、半分しか入居がない場合は月の収入は半分の４０万円となります。このように、入居率は収入を直接左右する非常に重要な要素といえます。そして入居率は、その物件の立地条件や家賃設定、物件の築年数など、様々な要因で変化していきます。特に築年数については入居率を決定する大きなポイントです。
例えば、新築当初は入居率１００％で順調に運営できるかもしれませんが、築年数を重ねていくごとに入居率は低下していく傾向があります。実際首都圏の学生さんの場合、約８割が築１０年未満の物件を希望しているというデータがあります。
このようなことに対応するためにも、リフォームなどの一時的ではあってもかなり大きな支出も想定しておく必要があります。
自分の所有しているアパート物件に対しては、自分なりの愛着があり、ここなら安定的な収入が継続して得られるなど、どうしてもひいき目で見てしまいがちです。ある程度はシビアに客観的に収入を判断することが肝要です。 |
アパート経営の目的は「貯金の代わり」や「安定収入」・「相続対策」など、さまざまですが、目先の収益・利率などに注視しすぎて、収支のマイナス要因や資金繰りについて深く検討しなかったために、非常に厳しい状況となる可能性もあります。確かなアパート経営を行うためにも確かなパートナーを見つけて何でも相談できるような関係を構築することが大切です。
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