デメリット・不安｜アパート経営をお考えの方へ

始める前にしっかり把握しておきたい、アパート経営の不安やデメリット。

空室が続いたら？老朽化したら？アパート経営で起こりうるデメリットとは

アパート経営をしたいと思っても、初めての人にとってはなにかと不安も多いでしょう。
では、実際にどのようなデメリットが起こりうるのでしょうか？

空室のリスク

アパート経営のデメリットの中で、もっとも大きいのは空室のリスクです。不動産投資は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得るので、空室が多いほど収入は減少します。さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になるなど、投資計画に狂いが生じてしまいます。

ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあるといわれています。立地やデザイン、間取り、防犯、管理、貸し方、賃料など、様々な方法で近隣の物件と差別化を図ることにより、空室のリスクを回避することができます。まずは、専門家の意見を良く聞きながら物件選びをすることが大切です。

老朽化

経年劣化による建物の老朽化は、避けて通ることはできません。しかし、老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。

最初に事業計画を立てる際に、修繕費をあらかじめ計算に入れておくとよいでしょう。

金利の上昇

ローンを利用して不動産投資を行なうにあたって変動金利を選択した場合、数年後に必ず返済額のアップが起こってきます。

ある程度の自己資金を持った上でローンを利用するのが望ましいのですが、まとまった自己資金がなくても、返済期間を短く設定するとか、繰り上げ返済をする、固定金利期間を長くするなど、返済額アップのリスク対策を立てておきましょう。

資産価値・売却価格下落

地価が下落すると資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。

好立地で利回りのよい物件であればリスクを軽減することができるので、最初のエリア選定やマーケット分析を綿密に行なう必要があります。
なお、アパート経営は物件の賃料で収入を得ることを目的にしているので、急遽お金が必要になって売却しようとしても簡単に現金化することができません。あくまでも長期的な投資スタンスを持つことが大切です。

災害

建物すべてにいえることですが、地震や火災などで建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。

傷害保険の加入はもちろんですが、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことも大切です。

アパート経営のデメリットを踏まえ、失敗しないために万全な対策を

アパート経営を始める時にはメリットになっていたことも、10年、20年、30年後にはデメリットに変わるかもしれないことを頭に置いて、資金計画を立てておきましょう。

例えば、アパート経営を始めるときには金利が低くて入居率は高く、収益率抜群だったのが、数年後に金利が上がって周辺の状況も変り、入居率が落ちてしまうということも考えられます。そのため、計画の段階で金利の上昇やその土地の状況をきちんと考えた上で、無理のない返済計画を立てなければなりません。

アパート経営の投資を始める前に、信頼できるパートナーを見つけ、相談・検討しながら運営していくことが重要です。シノケンではマーケティング・プランニングを実施しており、オーナー様をサポートする「アパート経営システム」を実施しています。

アパート経営を始めてからのトラブルにもしっかり対処

アパート経営をする上で、入居者とのトラブルを未然に防ぐために重要なのが「賃貸契約書」です。法律に基づき、賃貸契約書にアパート経営のトラブルを回避する適切な内容を盛り込んでおきましょう。万が一、アパートの入居者とのトラブルがあった場合に、その賃貸契約書を有効的に活用し、アパート経営のトラブル解決の手段として利用できます。

しかし、賃貸契約書に必要項目が全て記載されていたとしても、トラブル発生時に適切な対応がとれないと、円満に解決できる内容でもこじらせてしまう可能性も。アパート経営のトラブルを上手に解決するには、相手の内容や言い分をよく把握し、交渉を上手に進める必要があります。こちらに不備がなくても、こじらせて裁判になってしまうと長時間を要してしまいますので、円満な話し合いで解決する姿勢が大切です。

様々なトラブルに適切に対応するには、それなりの実績とノウハウが必要になります。アパート経営のトラブルが心配な方は、ぜひ経験と実績が豊富なシノケンにお任せ下さい。

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